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2024年11月24日
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最危險的是2013年
我不覺得2012年房地產(chǎn)商就過不下去了，但是2012年如果不做調整，2013年一定出問題。最危險的是2013年。
2011年土地購置量少，房子賣不動并且?guī)齑媪枯^大，由于資金的原因，2012年土地購置量也很難上行，一旦房屋銷售再上不去，雖然不會大面積垮塌或者崩盤，但開發(fā)企業(yè)2013年土地購置就保證不了，到時出現(xiàn)問題就連堵都堵不住。
從此前的調控情況來看，雖然“國八條”里也提到要增加供給，但實際上，如果扣除了一千萬套保障性住房，2011年的商品房從9月份開工就是負的。如果在2012年繼續(xù)嚴控，再想增加供給也不可能。同時，2011年土地成交基本上和2009年差不多，都是負的。
土地如果是負的，開工如果是負的，現(xiàn)在開始政策刺激都來不及。為什么刺激都上不去？一是房地產(chǎn)市場本身的周期運行規(guī)律，市場的調整和反轉至少需要6-8個月的時間，此前的幾次調整也證明了這一點；二是開發(fā)商的錢都壓在房子上，無力買地并進而保證市場供給。
舉個例子，2009年2月份政府開始刺激房地產(chǎn)，但2009年土地仍然是負增長，因為開發(fā)商沒錢買地，大部分錢都在房子上，必須把房子銷售出去才能變成錢，因此一直到了2010年才增加了土地的交易。
因此，雖然2010年是連續(xù)五六年以來投資和到位資金相比最高的，但是市場目前的情況與以往雷同，2012年的情況就是2009年的翻版，開發(fā)商所有的錢都壓在房子上，如果房子變不成錢，就沒有地，最危險的是2013年。
如果現(xiàn)在不為了2013年的情況做預調，到了2013年就來不及了，因為沒有6-8個月的時間，市場是調整不過來的。因此，我不覺得2012年房地產(chǎn)商就過不下去了，但是2012年如果政策不做調整，2013年一定出問題。我想提出警告的就是現(xiàn)在怎么看2013年？
不能把調控目的解釋為僅僅解決
房價問題。首先要看房價下降的目的是什么？是為了防止通脹？是為了消滅泡沫？還是為了讓大家買得起房？這三個問題有不同的解決辦法。如果是為了讓買不起房的人買得起，那可以減稅；如果是要解決泡沫問題，需要從地價、稅收開始，統(tǒng)一解決。
另外，不應該所有城市的房價都往下降，大中小城市之間差別非常大，大城市城市化率基本達到了59%，接近60%；中等城市有不到40%的城市化率；小城市只有不到30%的城市化率。很多開發(fā)商向三四線城市轉移，就是因為那些地方城市化率低。
凡是城市化率低的，是以住宅建筑為主；凡是城市化率高的，是以商業(yè)建筑為主。三四線城市的房價是往上升的，但現(xiàn)在所有輿論都在講，不管什么城市都往下降，那就變成誤導了。
