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2024年11月24日
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為防止房價過快上漲，抑制投資投機性需求，2010年4月、9月及2011年1月和7月，國務院發(fā)出通知要求房價上漲過快和供求矛盾緊張的地區(qū)實行限購政策，之后多個城市陸續(xù)出臺限購措施。在限購和限貸等一系列政策的影響下，主要城市出現(xiàn)了成交量下降，房價向下調整，投資性需求退出等積極變化。但總體上看，短期和長期房地產市場平穩(wěn)發(fā)展仍然壓力較大，政策優(yōu)化調整的空間仍存。
今年“國八條”之后，40多個城市陸續(xù)出臺限購措施，限購政策的效果也在逐步顯現(xiàn)。在住宅市場方面：限購城市銷售面積增幅下降而銷售額小幅上升，未限購城市銷售面積及銷售額都明顯上升，限購使投資性需求大為減少，對房價過快上漲有明顯抑制作用；在土地市場方面：限購城市住宅用地成交量降幅明顯高于未限購城市；在企業(yè)方面：房企分化加劇，龍頭房企加大三四線城市布局。房地產出現(xiàn)了以結構性調整為主的市場變化。
限購政策擠出了投資性需求
從對住宅市場的影響來看：限購城市銷售面積下降，投資性需求大為減少，限購對房價過快上漲有明顯抑制作用。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年1-9月份，限購城市住宅的銷售面積增幅出現(xiàn)下降，未限購城市明顯上升。限購城市商品住宅銷售面積平均下降3.37%，其中下降幅度較大的為溫州、無錫、北海，下降幅度在40%左右，大連、杭州、南昌、北京，同比下降20%左右；而未限購城市平均上升20%左右。
限購政策實施之后，未限購城市的商品住宅銷售面積同比增幅明顯高于限購城市，其原因在于，限購措施的要求如戶籍、納稅年限較為嚴格，抑制了潛在需求的釋放；此外，由于限購政策的出臺，一些投資投機者選擇去未限購城市購房，從而造成未限購城市的需求明顯增長。
限購城市銷售額平均小幅上升，未限購城市上升幅度較大。1-9月，限購城市商品住宅銷售額平均上升約為3.6%，其中下降幅度較大的為無錫、杭州、大連、北京，同比下降均超過15%左右，上升幅度較大的為沈陽、蘇州、廈門，而代表性未限購城市平均上升40%左右。
房地產市場變化比較明顯的是北京市，今年1-9月，北京的新建商品住宅及二手房成交量均出現(xiàn)明顯下降，后者比前者的下降幅度更大。2010年4月30日北京出臺第一次限購令，也是全國第一個限購令，隨后的幾個月，北京新建商品住宅月均成交量為79萬平米，相比限購令之前的月均142萬平米大幅度下降約50%。2011年2月，北京市按照“國八條”要求修改限購政策，隨后成交量繼續(xù)下降，3-8月的月平均水平為57萬平方米，相比2009年1月至2010年4月的平均水平降幅高達60%，相比第一次限購令之后的月平均水平下降27.8%。
相比新建住宅，北京二手房成交量的降幅更大。受調控政策影響，二手房2008年月平均成交量為46萬平方米，成交量在低位運行。2009年，為應對世界金融危機沖擊，政府采取經(jīng)濟刺激政策，二手房月成交量超過200萬平方米。2010年4月北京限購令出臺后，成交量下滑到112萬平方米，相比限購之前下降44%。2011年3月至今，也就是北京第二次限購令出臺之后，二手房月平均成交69萬平方米，相比第一次限購令之前的月平均水平下降65%左右，相比第一次限購令之后的月平均水平下降幅度接近40%。總體來看，在去年以來的調控期，二手房成交量的降幅高于新房，主要源于二手房價格比較堅挺，而新房由于開發(fā)企業(yè)資金回籠，部分區(qū)域的價格率先松動，加上近幾個月企業(yè)推盤力度加大，也促進了銷售量的較快回升。
限購政策使中小戶型占比明顯提高
從部分限購城市商品住宅的成交戶型結構來看，2011年1月，90平米以下戶型占比為43.7%，此后的幾個月占比穩(wěn)步提升，9月當月接近50%。重點城市，如北京、上海、武漢、青島、大連等，2011年1-9月套均面積相比2010年都有所下降。由于限購的實施，投資投機需求受到抑制，“剛性需求”受到的影響較小，“剛性需求”的人群多數(shù)購買力有限，傾向于選擇小戶型住宅。
北京非本地戶籍家庭購房占比明顯縮小。2011年2月，北京出臺修改后的限購政策，其中要求非本地戶籍無房家庭有連續(xù)5年的繳納社保或納稅證明才可購房。此前，北京新建商品住宅市場，非本地戶籍家庭購房占比約為35%，之后，該比例僅為7%左右，占比下降28個百分點。可見，限購實施以后非本地戶籍家庭購房占比大幅度減少。
限購大約抑制了6000億左右的資金在限購城市釋放
目前，受限購政策影響，在40多個出臺限購政策的城市中，本地戶籍家庭的一部分及非本地戶籍家庭的一部分就不符合購房資格，這些家庭中有能力、有意愿購房卻受到限制，因此會有相當數(shù)量潛在的房地產購買資金被“擠出”房地產市場。
限購前、后購房者結構發(fā)生明顯變化。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市限購前戶籍和非戶籍家庭購房占比分別為65%和35%，限購后戶籍和非戶籍家庭購房占比為90%和10%。據(jù)此，我們根據(jù)：（1）限購前，一線城市戶籍和非戶籍購房家庭占比分別為65%和35%。（2）限購后，一線城市中戶籍有資格和非戶籍有資格購房占比分別為90%和10%。（3）根據(jù)限購條件，一線城市戶籍中有資格購房占戶籍家庭比例及非戶籍中有資格購房占非戶籍家庭的比例分別為70%和30%。（4）在限購實施前、后兩個階段各類購房人群各自對市場敏感度保持一致。
一線城市二月份出臺限購，三月份限購效果逐步顯現(xiàn)，3-8月一線城市商品住宅成交1549萬平米，限購下實際成交中戶籍有資格購房的占90%，非戶籍有資格購房的占10%，若不限購，購房者戶籍家庭中在限購條件范圍內的占比70%，戶籍家庭占購房的比例為65%，根據(jù)上述假設條件，我們估計不限購情況下一線城市商品住宅將成交3064萬平米，估測由于限購一線城市抑制商品住宅需求為1515萬平米。
多數(shù)城市的“限購令”在2011年2月發(fā)布，3月限購效果開始顯現(xiàn)，根據(jù)2011年3-8月43個實施限購城市（目前45個城市限購，浙江臺州、衢州8月底9月初發(fā)布限購措施，不作統(tǒng)計）即一線城市和二線城市商品住宅成交數(shù)據(jù)，根據(jù)一線城市需求抑制測算方法，經(jīng)估算實施限購以來的3-8月，一線城市和二線城市潛在需求少釋放1515萬平米和3064萬平米，金額分別為3030億元和3010億元，即由于限購措施的實施房地產市場共抑制需求約為6040億。
限購對房價過快上漲有明顯的抑制作用
限購政策出臺以來，限購城市與未限購城市的房價總體仍繼續(xù)上漲，但前者漲幅明顯較小，表明限購對抑制房價過快上漲有明顯的作用。從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)來看，2011年1-8月，限購城市與未限購城市房價走勢基本相同，同比漲幅持續(xù)縮小，定基指數(shù)持續(xù)上升但上升的幅度在縮小，即房價上漲，但漲幅在縮小，而限購城市房價同比平均漲幅及定基指數(shù)平均漲幅都低于未限購城市，表明限購對抑制房價過快上漲有明顯的作用。
從中國指數(shù)研究院的“百城價格指數(shù)”來看，2011年1-9月，限購城市與未限購城市新建住宅價格平均環(huán)比漲幅從1月份的0.89%下降到9月份的0.05%以內，并且限購城市月平均環(huán)比漲幅都低于未限購城市，再次表明限購對房價的過快上漲具有明顯的抑制作用。9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年九月以來的首次下降。
限購政策對土地市場的影響更為明顯
從對土地市場影響來看：限購城市住宅用地成交量降幅明顯高于未限購城市
從前三季度住宅用地累計成交面積 來看，限購城市同比下降20.6%，未限購城市同比下降12.3%，全國133個城市同比下降8.9%，限購城市降幅明顯高于未限購城市及全國133個城市平均水平。
土地市場結構發(fā)生了明顯變化。前三季度133個城市的土地成交面積較去年同期增加約21%。其中僅住宅用地成交面積下降，同比下降10.7%。商辦用地和工業(yè)用地成交量均有所增加，商辦用地同比增加約21%，工業(yè)用地同比增加達53%。
限購政策對下游關聯(lián)產業(yè)的影響較大
房地產業(yè)關聯(lián)性強，其發(fā)展能帶動上下游產業(yè)發(fā)展，反之，如果房地產發(fā)展放緩，那么與之關聯(lián)的上下游產業(yè)需求就會受到不同程度的抑制，家用電器的銷售也會受到商品住宅銷售的影響。
近期，40多個城市實施限購，數(shù)據(jù)顯示，限購抑制了商品住宅銷售量增長，商品住宅銷售量增長減速將減少家用電器的需求，從而會抑制家用電器的銷售增長。如限購嚴厲的北京一季度家電銷售增幅為1.7%，而去年全年增幅為20%，表明限購使得家電銷售增速明顯放緩。
計量分析表明，全國商品住宅銷售面積與家用電器銷售之間存在協(xié)整關系，也就是說二者有長期的均衡穩(wěn)定關系，并且住宅銷售變動是家用電器銷售變動的Granger原因，住宅銷售的變動能引起家用電器銷售的變動，當商品住宅銷售變動1個百分點時，將帶動家用電器銷售同向變動0.12個百分點。據(jù)測算，2011年3-8月，由于限購的實施，抑制商品住宅需求5279萬平米，占潛在需求的比例為30%，進而導致家用電器需求抑制2280萬臺，占需求的6%，抑制家用電器銷售金額475億元。
限購政策使企業(yè)房企分化加劇，“強者恒強”趨勢愈加凸顯
2011年一季度，十個代表性房企的商品房銷售面積和銷售額占全國比重分別為7%、12.4%，均超過以前的高點，特別是大中城市實行限購以后，7-8月銷售面積和銷售額占比分別為12%和21%，占比上升趨勢明顯。由此可見，龍頭房企的銷售業(yè)績較好，受限購的影響較小，市場份額持續(xù)上升。另外，龍頭房企二季度及7-8月的商品房銷售面積同比增速分別為34.5%和4.5%，同期全國商品房銷售面積增長11.6%和15.6%，2010年以來代表性房企銷售業(yè)績增速總體高于全國水平，市場份額持續(xù)上升。
龍頭房企銷售占全國比重上升主要有以下原因：首先，龍頭企業(yè)規(guī)模大，布局廣，業(yè)務不僅分布在一二線城市，在不限購的三四線城市也占有市場較大比重，因此，即使一二線城市限購，由于其在非限購城市的銷售業(yè)績較為突出，因而整個企業(yè)受影響較小。其次，龍頭房企的策略更加務實和符合市場需求，比如萬科堅持面向自住需求、以中小戶型普通住宅為主的主流產品定位，貫徹快速周轉策略；中海優(yōu)惠促銷，加強“去化率”管理；恒大項目儲備豐富，薄利多銷，以量取勝。
開發(fā)企業(yè)資金總體尚可，但結構性問題突出。開發(fā)企業(yè)的資金狀況也是影響房價變化的重要因素。自2008年之后，開發(fā)企業(yè)嚴格現(xiàn)金流管理。今年1-8月，全國住宅銷售額為2.77萬億元，仍大于住宅投資額2.71萬億元。今年上半年全國10大企業(yè)多數(shù)銷售額同比增長，平均增幅達50%。
龍頭房企增長快，得益于加快三四線城市布局。2011年1-9月，碧桂園、恒大、綠城、雅居樂、保利、萬科、富力、中海八家品牌企業(yè)的新增項目中，一線城市占比10%，二三線城市占比35%。從各企業(yè)的銷售業(yè)績來看，恒大、保利等企業(yè)的表現(xiàn)非常突出。今年1-9月，恒大實現(xiàn)692.6億元銷售額,受限購影響的項目是40個，銷售金額348.1億元，占銷售總額的50.26%，不受限購影響的項目是64個，銷售金額344.5億元，占銷售總額的49.74%；2011年1-9月，恒大新增土地有超過一半位于三線城市；保利今年也有近34%的新增項目位于三線城市。
總之，今年以來，以限購和限貸為主的房地產市場調控政策和以升息并緊縮信貸為主的貨幣政策等政策效果正在顯現(xiàn)，全國房地產市場呈現(xiàn)了結構性變化。
