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2024年11月24日
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從高速公路到高速鐵路
2012年年內，中國以武漢為主中心、以長沙、鄭州為副中心的高鐵網絡就將基本建成。由于高鐵在運量、準點率、成本、安全性上有更大優勢，因此被廣泛認為，是繼高速公路以后，對城市格局造成影響最大的基礎設施。
按照交通經濟半徑，高速公路將對500公里以內的城市布局造成影響。在此半徑以內，中心城市對外有效輻射，有高速公路經過的城市，將獲得更多的經濟要素聚集，而沒有高速公路鏈接的城市，將呈現相對衰敗的趨勢。
但如果超過500公里，高速公路就不再具有運輸、時空上的經濟性。在此之前，500公里以上的運輸主要依賴于普通鐵路，而貴重的客流、物流在依 賴于昂貴的飛機運輸。但是，在高鐵出現以后，對于客流來說，1000公里以內已經具備比飛行更好的經濟性、安全性。及時是在1500公里以內，同樣具備競 爭力。
高鐵與城市化規律
也即是說，高鐵帶來的是更大半徑的陸路交通方式。高鐵必然的結果是，加速城市之間的人口流動。當然有些聲音說，高鐵會疏散人口、減少中心城市人 口流入的壓力。但事實上，現代交通網是超級都市圈的產物，如沒有汽車化的逆向趨勢為補充，高鐵網的形成會逐漸與地鐵+輕軌無縫對接，從而加速都市圈的擴 容，導致中心城市的人口集聚與集中。
根據金巖石的資料，在城市化的前期階段(城市化率35%-50%)，城市化會在各級城市同步進行，呈相對的均衡發展。而在城市化的中后期(城市 化率從50%到65%)，人口流動會出現非均衡發展，一些城市將在資源條件和就業機會的約束下進入“去城市化”的階段，城市化和去城市化的趨勢將同時存 在。
城市化的非均衡發展就會“淘汰”一些城市，分化一些城市，逐漸形成三級城市體系：超級都市圈+區域中心城+特色城市。特色城市主要是：公司城、 大學城、文化旅游名城；區域中心城市，是指長沙、武漢、成都這樣的城市，而超級都市圈則是指珠三角都市圈、長三角都市圈、環渤海都市圈。
高鐵帶來區域中心城市更大的聚集
由于當前的房地長嚴厲調控，未來房企數量必然減少，這會強化房企的定價權，在調控中斷，中小房企因為淘汰壓力而被迫降價，大型房企伺機低價搶占 市場，樓價下降不可避免，但這是一個政策性的底部機會，并非常態存在?！氨Ｕ?限貸”會抑制未來商品房的有效供給，而保障房必將培育商品房的未來需求，結 果則是未來的供求失衡，驅動房價再度上漲。
而此時抄底，關注城市格局的變化、抓住其中的趨勢性機會尤為重要。高鐵帶來的城市格局改變，機會主要在超級都市圈、區域中心城市，因為上述分析 的原因，人口將加速集聚到這些城市之中，超級都市已經膨脹過了，而類似長沙這樣的區域中心在這一輪中的機會就會更大。而那些沒有高鐵的城市會出現城市化現 象，人口會由于水資源的稀缺與就業機會減少而加速外流。
結果就是超級都市、區域中心城市的房價上漲趨勢不變，豪宅市場將領漲抗跌，而去城市化的城市開始墮落。這就是作為區域中心城市、高鐵副中心城市的長沙所具備的機會。大家別忘記，城市化、去城市化的規律同事作用，將使得各城市在市場和政策的雙重調節下進入非均衡發展的階段。
長沙的政策性底部機會
今天我們能夠記住的城市名字，美國不過20個，歐洲不過30左右，未來中國也不例外，城市數量將減少到幾十個，房地產房企將減少到約一千家。在非均衡的城市化階段，要從三個角度看未來才能解開房價上漲之謎：都市圈、水資源和人口流向。
選擇之中，一看圈內圈外，二看有水無水，三看流入流出。中國城市化的供求定價機制不僅來自于人口和貨幣的流動，而且來自于水土資源的稀缺。著名 經濟學家薩繆爾森在《經濟學》一書中說，如果教會一只鸚鵡說“供求”，鸚鵡也可以成為經濟學家，這句話引自于一則古老的經濟學笑話。
今天，我們在樓市“洗牌”的階段看未來，只需有鸚鵡的智商就能理解洗牌后的樓市，也就能再次抓住當前的政策性機會。長沙，在中國進入內需時代的 情況下，憑借位于華中---中國經濟最優半徑的圓心、高鐵副中心、承接東南沿海產業轉移的第一站等優勢，必然得到更多的發展機會。
長沙，首推的項目是德思勤城市廣場 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)
而長沙，首推的項目是德思勤城市廣場，本項目位于有長沙“長安大道”之稱的湘府路第一排，與湖南省政府緊鄰，位于紅星商圈的核心位置(湘府大 道、韶山南路交匯處)，未來7、8#地鐵交匯點，是一座規模達150萬平米總建面，類型覆蓋商業、住宅、酒店、辦公、文化與藝術、展覽、電視等全線品類的 超大項目。
其擁有的1萬個車位的超大地下停車場(建面34萬平米，土方量170萬立方米！)、南北合計2600米一線臨街展示面、品類之齊備都非常罕見， 而我個人更喜歡的是主干道第一排的地標性、次干道小尺度迎新路的休閑性的奇妙結合，以及德思勤對于工地與質量管理(深圳近三年來沒有樓盤的質量與施工可與 之對比)讓我很有體會很深，業內人士不妨去看看哪里的地段與質量。
其實，紅星商圈已經是事實了，發展商卻打出了省府CBD的新概念，其實我覺得不如約定俗成的紅星商圈。從個人角度，在交通的高鐵時代、經濟的內需時代，長沙的德思勤城市廣場正逢其時，值得研究，只要發展商價格預期不過度，首先突出的公寓產品的市場表現就應該值得看好。
