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2024年11月24日
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中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這表 明，2012年政府將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控的政策取向。國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲日前表示，盡管房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)取得了積極的成效，但 調控成果仍不穩(wěn)固，需要堅持并進一步完善調控政策，并建立有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的長效機制。
調控已見成效
成果仍不穩(wěn)固
2011年，房地產(chǎn)調控政策取得了積極成效。實施限購城市的投機性需求基本得到抑制。市場交易量下降，大量投機需求離場，房地產(chǎn)投資不再是居民 的投資首選。商品房價格過快上漲勢頭得到遏制。2011年下半年以來，全國70個大中城市房價環(huán)比下降的城市明顯增多。住房供應結構明顯改善，保障性住房 和中小套型住房供給增加，對解決中低收入居民住房困難問題發(fā)揮了重要作用。
任興洲指出，盡管去年房地產(chǎn)調控政策取得明顯成效，但房地產(chǎn)市場調控的成果仍不穩(wěn)固。部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變，部分城市房價仍需向 合理水平進一步回歸；促使房價反彈的因素依然存在，如若放松調控，將引發(fā)房價的強烈反彈，進而再度加劇資產(chǎn)泡沫集聚的風險；房地產(chǎn)資金過度聚集、對實體經(jīng) 濟形成“擠出效應”的基礎仍然存在；房地產(chǎn)行業(yè)調整尚未取得顯著進展；房價不能合理回歸，城市房價居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進程。正是基于 以上考慮，2012年，政府將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控政策。
任興洲表示，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控有利于經(jīng)濟和社會的持續(xù)健康發(fā)展。堅持房地產(chǎn)調控有利于房地產(chǎn)投資保持合理增長；有利于進一步改善民生，促進社 會和諧與穩(wěn)定；有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展；有利于銀行等金融機構的風險控制；從中長期看，更有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，促進產(chǎn)業(yè)結構和 收入結構調整。
投資增速將有所回落
房價將延續(xù)下行趨勢
在調控取得初步成效的情況下，繼續(xù)堅持調控政策勢必會對房地產(chǎn)市場形成持續(xù)的壓力，進一步促使房地產(chǎn)市場合理化發(fā)展。任興洲認為，在堅持調控的政策背景下，2012年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以下趨勢：
首先，多數(shù)城市房價將出現(xiàn)下行趨勢，但大幅快速下降的可能性較小。從房價收入比等指標判斷，全國新建商品住宅銷售均價出現(xiàn)大幅下降的可能性很小。部分房價偏高的熱點城市房價下降幅度會大一些。
其次，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)一定程度的回落。從供求看，交易量下降，待售房源和面積顯著增大，開發(fā)企業(yè)回款不暢。到2011年11月，全國商品 房銷售面積已經(jīng)連續(xù)2個月同比出現(xiàn)負增長，房屋新開工面積連續(xù)21個月高于商品房銷售面積增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)16個月高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來 源增速。這種狀況導致房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不暢，將對下一步的房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。近期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，預計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將放緩開發(fā)進 度，商品住宅新開工面積將出現(xiàn)下降。2012年，保障房新開工面積比2011年減少300萬套，投資也會相應減少。總體預計，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增 速將比2011年明顯回落。
綜合考慮供地指標、招拍掛情況、地價變化等因素，預計2012年，地方土地出讓金收入較2011年持平或略有上升。
完善房地產(chǎn)調控政策
著手建立長效機制
任興洲認為，為進一步促進房地產(chǎn)市場合理發(fā)展，在延續(xù)當前政策的同時，進一步完善調控政策，并建立有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機制。
從近期來看，要繼續(xù)遏制投機性購房需求，鞏固房地產(chǎn)調控效果，避免因調控政策的不當松動造成房價、地價的大幅反彈，進而使房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn) “大起大落”。進一步完善有利于自住型、改善型需求的調控政策。對首次購房者，繼續(xù)實行較低首付和基準貸款利率；對改善型需求的購房者可采取相應的政策措 施。進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)的調整，通過兼并重組，促進行業(yè)的良性發(fā)展。加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范，專業(yè)資質不高、經(jīng)營不夠審慎、不注重建筑質量的開發(fā)企 業(yè)將會被更有實力的企業(yè)兼并或者收購，最終將形成綜合實力和抗風險能力強的大型企業(yè)與更加專注于某個細分領域、深耕細作的中小企業(yè)并存的局面。
從長期來看，需要建立有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。立足于滿足“自住型”住房需求，努力使住房回歸居住的基本屬性。防止宏觀政策和金融 信貸政策在短時期內大幅變動對住房供需產(chǎn)生重大影響。實行“擴大總量、調整結構、優(yōu)化布局”的城鎮(zhèn)住宅用地供應政策。建立“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”。增 加住宅用地供應規(guī)模，優(yōu)化供給結構。完善住房保障體系，理順住房保障決策機制。建立以實際需求為基礎、保障效果為導向的決策模式，充分考慮地區(qū)差異性，合 理確定住房保障與商品住房之間的比例關系。完善住房保障制度，加快建立商品住宅和住房保障的法律體系；建立和完善城市住房建設規(guī)劃；加快住房信息系統(tǒng)建 設；在住房信息登記基礎上，推進房產(chǎn)稅試點工作；規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)、建設、銷售、物業(yè)管理等一系列秩序；促進節(jié)能省地型以及綠色住宅的開發(fā)和建設。
