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2024年11月22日
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瞭望1月1日訊（記者王軍）“這是我的家園，我能不能做主呢？我們?yōu)槭裁粗挥谐鞘械某鞘谢辉O(shè)定一個(gè)由村民們自主的現(xiàn)代化呢？”在“守望鄉(xiāng)土，呵護(hù)家園——嶺南水鄉(xiāng)樂(lè)從論壇暨第十八屆中國(guó)城市化論壇”上，城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)專家吳文媛這樣追問(wèn)，將話題引向深處。
支持吳文媛如此發(fā)問(wèn)的事實(shí)包括，在被規(guī)劃在佛山東平新城范圍內(nèi)的樂(lè)從鎮(zhèn)大墩村、騰沖村，幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)、休憩、禮堂等設(shè)施齊全，規(guī)章制度條分縷析，財(cái)務(wù)報(bào)表公開(kāi)透明，村落自治有聲有色。
“這里已經(jīng)有了這么齊全的公共設(shè)施，為什么它不能自己現(xiàn)代化呢？”吳文媛說(shuō)，“在我們?cè)O(shè)定的城市化程序里，缺失了農(nóng)村的現(xiàn)代化這一環(huán)。”
她的發(fā)言得到來(lái)自北京大學(xué)的城市設(shè)計(jì)研究專家韓西麗的呼應(yīng)，后者指了指會(huì)場(chǎng)上擺放著的當(dāng)?shù)厮l(xiāng)老照片，也是這樣一問(wèn)：“城市化為什么不能以這些老照片所反映的鄉(xiāng)村為基底，自然地生出呢？”
問(wèn)題所指，朝向了過(guò)去二十多年里，主導(dǎo)中國(guó)快速城市化的“核心工具”——《土地管理法》。
更高層次的問(wèn)題
在改革開(kāi)放肇始的1978年，中國(guó)的城市化率只有18.9%，甚至低于現(xiàn)在越來(lái)越多學(xué)者認(rèn)同的北宋時(shí)期20.1%的城市人口比例、南宋時(shí)期22.4%的城市人口比例。
2011年12月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《2012年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》藍(lán)皮書(shū)，相關(guān)人士披露，2011年中國(guó)歷史上第一次出現(xiàn)城市人口超過(guò)鄉(xiāng)村人口，城市化水平超過(guò)50%。這標(biāo)志著中國(guó)數(shù)千年來(lái)以農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，是中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中的一件大事。
盡管工作和居住在城市中的農(nóng)村戶籍人口大多處于“半城市化”狀態(tài)，這使城市化率達(dá)到50%的判斷有些勉強(qiáng)，但城市化水平快速提升已是不爭(zhēng)的事實(shí)。這當(dāng)中，頒布于1986年的《土地管理法》起到了關(guān)鍵作用。
1988年、1998年和2004年，《土地管理法》經(jīng)歷了三次修改，最具革命性的修改出現(xiàn)在1988年，確定了“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。這次修改的依據(jù)是同年憲法修正案的規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”
1988年憲法修正案的背景是，1954年以后，中國(guó)建立了高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，與此相適應(yīng)，1954年經(jīng)中央人民政府政務(wù)院批復(fù)，企業(yè)單位、機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校經(jīng)政府批準(zhǔn)使用土地時(shí)，不必再向政府繳納租金或使用費(fèi)。由此導(dǎo)致土地失去了商品的屬性，也不存在土地市場(chǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施投入雖然帶來(lái)了土地增值，但它只為土地使用者免費(fèi)地享用（只有少數(shù)私有房地產(chǎn)主還繳納城市房地產(chǎn)稅），談不上土地融資與信用的建立，更談不上開(kāi)發(fā)利益的返還。唯一可能的回報(bào)方式是，城市以公共服務(wù)補(bǔ)貼工業(yè)，再通過(guò)工業(yè)的利潤(rùn)回收，但這入不敷出。
土地的無(wú)償、無(wú)限期使用，造成了利益的失衡，抽空了城市財(cái)政，使城市化失去動(dòng)力。這一狀況終因1988年的憲法修正案成為歷史。此后建立的國(guó)有土地有償、有限期的土地使用制度，形成了以土地批租為基礎(chǔ)的地方土地財(cái)政模式，將中國(guó)的城市化送入快速增長(zhǎng)的軌道。
更高層次的問(wèn)題隨后出現(xiàn)。《土地管理法》確定的將集體土地征收為國(guó)有土地方可進(jìn)行城市建設(shè)，對(duì)被征收土地按原用途給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t，使城市能夠以較低的成本覆蓋鄉(xiāng)村，后者不能正常分享城市發(fā)展的紅利，引發(fā)諸多矛盾。
從城市的角度來(lái)看，征收農(nóng)地時(shí)不給予市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，是因?yàn)橥恋氐脑鲋凳浅鞘泄卜?wù)投入的結(jié)果，農(nóng)村長(zhǎng)期搭車沾光，從未為此付費(fèi)，征收土地時(shí)當(dāng)然不該按市價(jià)論處。
接下來(lái)的問(wèn)題是：是不是應(yīng)該為此設(shè)定一個(gè)付費(fèi)渠道呢？此渠道不設(shè)，就可以低價(jià)征收嗎？
受益者分擔(dān)，受損者補(bǔ)償
“應(yīng)該建立一個(gè)受益者分擔(dān)、受損者補(bǔ)償?shù)某鞘幸?guī)劃利益還原機(jī)制。”北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系主任呂斌對(duì)本刊記者說(shuō)，“因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目投下去，會(huì)導(dǎo)致土地的增值，這個(gè)項(xiàng)目擺在哪兒都行，可擺在你邊上，你就受益了，升值了。我們?cè)谶@一塊的制度設(shè)計(jì)上很模糊，我們的公共財(cái)政實(shí)際上是為個(gè)人做了很多事情。正確的方法是，通過(guò)稅收來(lái)調(diào)節(jié)。”
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，開(kāi)發(fā)利益返還多是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)，通行的做法是，以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為稅基，按固定稅率定期征收。在美國(guó)，地方財(cái)產(chǎn)稅（課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，其中房地產(chǎn)類不動(dòng)產(chǎn)是主要稅基）占地方財(cái)政總收入的29%左右，占地方稅收總收入的75%左右。財(cái)產(chǎn)稅以財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，其評(píng)估價(jià)值一般為市價(jià)的30%至70%，名義稅率為3%至10%，實(shí)際稅率為1%至4%。財(cái)產(chǎn)稅按季度、半年或年征收，全部收入用于中小學(xué)教育、治安、供電、環(huán)保等公共費(fèi)用。
以不動(dòng)產(chǎn)稅為地方稅的主體，與城市政府提供公共服務(wù)的職能一致，有利于形成“公共服務(wù)——不動(dòng)產(chǎn)增值——稅入增長(zhǎng)——提供更多公共服務(wù)”的良性循環(huán)，使城市政府專注于公共產(chǎn)品的供應(yīng)而不是土地的圈售，并可促進(jìn)環(huán)境保護(hù)與土地集約利用。
中國(guó)古代開(kāi)征的城市不動(dòng)產(chǎn)稅——城郭之賦，流行于街市設(shè)立的兩宋時(shí)期，它支撐了《清明上河圖》所描繪的市井繁華。此前的中國(guó)城市，自戰(zhàn)國(guó)始，皆是封閉的坊里制，居住區(qū)以坊墻包圍，沿街禁設(shè)商肆，市場(chǎng)被安排在同樣被坊墻圍合的坊市。唐朝末年，坊里制開(kāi)始瓦解，五代時(shí)期，城郭之賦始設(shè)，及至北宋，坊墻破除，開(kāi)設(shè)街市，土地的商業(yè)價(jià)值顯現(xiàn)，城郭之賦被納入國(guó)家財(cái)稅制度的基本內(nèi)容，由宅稅和地稅兩項(xiàng)組成。其中，地稅是政府對(duì)城郭之內(nèi)除了官地之外的地產(chǎn)，無(wú)論是屋舍地基、空閑地段，還是菜圃園地等征取的賦稅；宅稅，又稱屋稅，為城郭之賦的正項(xiàng)，是政府對(duì)民間在城郭之內(nèi)的房產(chǎn)征取的賦稅，以間為單位征取，并按照房產(chǎn)坐落地段的沖要、閑慢、出賃所獲房租的多少確定不同的等級(jí)。
城郭之賦的開(kāi)征，有利于公私利益的平衡，也培植了宋人重產(chǎn)權(quán)、講契約的商業(yè)意識(shí)，城市經(jīng)濟(jì)空前繁榮。華南理工大學(xué)建筑學(xué)院教授田銀生的研究表明：宋代的城市和鄉(xiāng)村有了初步的分離，這在中國(guó)城市發(fā)展史上是具有劃時(shí)代意義的一次變化，其標(biāo)志是城市中的坊郭戶單獨(dú)列籍征稅，并且商稅收入超過(guò)農(nóng)產(chǎn)品的兩稅收入。
南宋覆滅之后，此種文明樣式失傳。及至近代上海設(shè)立租界，開(kāi)征土地稅和房捐，以地價(jià)或房租為稅基，按比例稅率征收，原理與城郭之賦相似，租界當(dāng)局由此獲得發(fā)展能量，推動(dòng)了大上海的崛起。在上海法租界居住的孫中山受此啟發(fā)，并援引美國(guó)學(xué)者亨利•喬治的學(xué)說(shuō)論述平均地權(quán)，提出核定地價(jià)、照價(jià)納稅、照價(jià)收買(mǎi)、漲價(jià)歸公的土地綱領(lǐng)。在此思想指導(dǎo)下，1930年國(guó)民政府頒布《土地法》，開(kāi)征地價(jià)稅、土地增值稅。
新中國(guó)成立后，1951年城市房地產(chǎn)稅開(kāi)征——面向城市私有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主，按其房地產(chǎn)的區(qū)位條件、交易價(jià)格等，確定標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)、標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)，每年定期按固定稅率征收。此項(xiàng)稅收，終因私有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量的縮減而無(wú)力支撐城市的公共服務(wù)；1954年，面向國(guó)營(yíng)企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校等占用的土地征收土地使用費(fèi)或租金及地產(chǎn)稅的做法，被政務(wù)院叫停，使城市的公共財(cái)政失去重要來(lái)源，城市化長(zhǎng)期停滯，甚至逆轉(zhuǎn)，終導(dǎo)致1988年憲法修正案出臺(tái)，將國(guó)有土地的使用權(quán)確立為可以轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，由此拉開(kāi)中國(guó)快速城市化的大幕。
徐紹史發(fā)出警告
《土地管理法》賦予城市政府征收農(nóng)地之權(quán)，使城市用地得以迅速擴(kuò)張；在城市內(nèi)部，《土地管理法》規(guī)定，“為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的”，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。由此，形成了擴(kuò)張征地、存量拆遷的建設(shè)模式，土地批租成為城市政府重要的收入來(lái)源。
以低進(jìn)高出方式圈售土地，推行土地財(cái)政，使城市政府找到了開(kāi)發(fā)利益返還的實(shí)現(xiàn)方式，并獲得空前的融資能力，但負(fù)作用凸顯。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2009中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》顯示，2001年至2007年，地級(jí)以上城市市轄區(qū)建成區(qū)面積增長(zhǎng)70.1%，但人口增長(zhǎng)只有30%。這表明，土地的城市化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人口的城市化，其背后是城市政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，并造成對(duì)土地資源的粗放利用。
截至2010年底，中國(guó)耕地總量不足18.26億畝，已接近18億畝的紅線。人均耕地不足0.1公頃，不到世界平均水平的1/2、發(fā)達(dá)國(guó)家的1/4，只有美國(guó)的1/6、阿根廷的1/9、加拿大的1/14。與此形成反差的是，中國(guó)科學(xué)院院士陸大道提供的數(shù)據(jù)表明，目前，中國(guó)內(nèi)地大中城市人均綜合用地已超過(guò)120平方米，對(duì)照國(guó)際上的大都市，東京人均綜合用地僅78平方米，香港才37平方米。與日本的快速發(fā)展時(shí)期相比較，中國(guó)GDP每增長(zhǎng)1%，對(duì)土地的占用量差不多是日本的8倍。
“依賴大規(guī)模開(kāi)發(fā)后備資源補(bǔ)充建設(shè)占用耕地的模式已難以為繼。”在2011年6月25日第21個(gè)全國(guó)“土地日”，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史發(fā)出警告，“由于多年高強(qiáng)度的土地開(kāi)發(fā)，我國(guó)耕地后備資源已經(jīng)十分有限，扣除生態(tài)環(huán)境建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域，可開(kāi)發(fā)的耕地后備資源已由2000年的700多萬(wàn)公頃銳減至不足500萬(wàn)公頃。”
與此同時(shí)，低價(jià)征收土地還形成城市化初次分配的剪刀差，造成大量被征地農(nóng)民被排斥在城市化的門(mén)檻之外，征地拆遷中，惡性事件不斷出現(xiàn)，城鄉(xiāng)二元差距越拉越大。這些現(xiàn)象表明，對(duì)城市化慣用的拆遷征地工具，必須作出調(diào)整。
2011年1月，國(guó)務(wù)院公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《征收條例》），同時(shí)廢止《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，確立了按照市場(chǎng)價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t，即“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。
2011年4月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院第四次廉政工作會(huì)議上提出，要抓緊研究修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，國(guó)務(wù)院將盡快向全國(guó)人大常委會(huì)提出議案。
《土地管理法》進(jìn)入第四次修改階段，它會(huì)不會(huì)參照《征收條例》確立的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償原則，實(shí)現(xiàn)國(guó)有、集體土地同價(jià)同權(quán)？
可以肯定的是，以市場(chǎng)價(jià)格征收補(bǔ)償，會(huì)極大地抬高城市政府的征地成本，縮減土地批租收入，增加地方財(cái)政困難。事實(shí)上，《征收條例》在起草階段就遭遇來(lái)自一些地方政府的強(qiáng)大壓力。將舊城區(qū)改建納入房屋征收的范圍，可能是《征收條例》作出的妥協(xié)。
以市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償又生出疑問(wèn)：因城市的公共服務(wù)投入而導(dǎo)致的土地增值，就應(yīng)該由被征收者不勞而獲嗎？若是這樣，開(kāi)發(fā)利益又如何返還呢？
頂層設(shè)計(jì)呈現(xiàn)
頂層設(shè)計(jì)已無(wú)法繞過(guò)。2003年中共十六屆三中全會(huì)確定“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”之后，不動(dòng)產(chǎn)稅的開(kāi)征進(jìn)入中國(guó)改革議程。
2011年1月28日，上海、重慶率先啟動(dòng)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。根據(jù)試點(diǎn)方案，重慶市房產(chǎn)稅主要對(duì)高檔商品住房征收，具體是對(duì)存量和增量獨(dú)棟商品住宅征收，稅率在0.5%至1.2%之間，共分三檔。在1月28日之前購(gòu)買(mǎi)的存量獨(dú)棟商品住宅可享受180平方米免稅面積，新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅可享受100平方米免稅面積。上海主要針對(duì)新增一般房產(chǎn)，將人均60平方米作為起征點(diǎn)，采取累進(jìn)稅率，人均面積越大、房屋價(jià)值越高的房屋稅率就越高。
新華社的報(bào)道稱，2011年，重慶房產(chǎn)稅起征點(diǎn)是9941元／平方米，滿足征收條件的高檔商品住房共有8563套，其中獨(dú)棟別墅3400余套，預(yù)計(jì)可征收1億元；截至2011年7月，上海已認(rèn)定應(yīng)征房產(chǎn)稅住房7000多套。
物業(yè)稅的改革任務(wù)，被交由房產(chǎn)稅來(lái)執(zhí)行。2011年12月12日至14日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；12月25日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上表示，要認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
與此同時(shí)，一系列關(guān)系農(nóng)村土地制度改革的重大決策，在緊鑼密鼓般落實(shí)。
2008年10月，中共第十七屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，提出“搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作”，“建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)”，“改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償”，“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益”。
2011年5月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)出《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，要求“加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記發(fā)證工作，力爭(zhēng)到2012年底把全國(guó)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織，做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋”。
2011年11月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，提出加快農(nóng)村地籍調(diào)查工作，查清農(nóng)村每一宗土地的權(quán)屬、界址、面積和用途（地類）等，按照統(tǒng)一的宗地編碼模式，形成完善的地籍調(diào)查成果，為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證提供依據(jù)；依法明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表；將集體土地使用權(quán)依法確認(rèn)到每個(gè)權(quán)利主體。
2010年12月，在深化農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的專家研討會(huì)上，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王世元提出，要加快推進(jìn)配套改革，通過(guò)加強(qiáng)土地規(guī)劃管控、強(qiáng)化用途管制，促使建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地稅費(fèi)體系、調(diào)節(jié)土地收益合理分配，完善社會(huì)保障體系、保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)等方法措施，為農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革提供全面保障。
至此，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地稅費(fèi)體系”的改革思路呈現(xiàn)。可以預(yù)見(jiàn)，隨著地籍廓清、產(chǎn)權(quán)主體明確、房產(chǎn)稅改革深入、覆蓋城鄉(xiāng)的不動(dòng)產(chǎn)稅制建立、公正合理的開(kāi)發(fā)利益返還機(jī)制形成，國(guó)有土地與集體土地的同地同價(jià)有望實(shí)現(xiàn)，而這正是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的基礎(chǔ)。
在樂(lè)從鎮(zhèn)騰沖村，村集體將土地租給鋼鐵市場(chǎng)，每年收入9000多萬(wàn)元。如此高額的地租，受益于周邊良善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，包含了城市政府的公共服務(wù)投入，它被村集體變現(xiàn)了，眼下，卻不能通過(guò)稅收返還。
如果建立了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地稅費(fèi)體系，騰沖村能夠通過(guò)向城市政府繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，去購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)，并為其坐享的開(kāi)發(fā)利益付費(fèi)，城市政府還會(huì)惦記著把它從地球的表面上抹去嗎？
