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2024年11月24日
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一邊是冰雪，一邊是火焰。就在住宅市場遭遇“速凍”之際，商業地產尤其是城市綜合體卻陷入瘋狂的火熱中。住宅市場調控的擠壓效應，商業地產的抗 風險效應以及造富效應，讓諸路兵馬投入搏殺。然而，商業地產尤其是城市綜合體專業人才缺乏、政府區域規劃的無序、產品形態同質化，讓這個行業充斥著極大的 風險，部分二、三線城市更是產生了泡沫。業內人士直呼，下一個泡沫將會出現在商業地產。
各路兵馬殺入
“十年前，大家在問什么是商業地產？五年前，大家問誰在做商業地產？現在，大家問誰沒有做商業地產，五年后要問誰還在做商業地產？”中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平用一連串的問句向記者概括了商業地產的發展歷史。
王永平解釋道，十年前，商業地產剛剛起步，萬達也剛剛規模化開發商業地產，市場對于商業地產并不了解。五年前，商業地產炒得很熱，但是規模化還 不夠，大家關注的是誰在做商業地產。現在，市場一片火熱，各路人馬都進入商業地產領域。有的像萬科、恒 大、首創住宅開發商轉型做商業地產，有的則像賽特、紅星美凱龍、麥德龍等商業公司進入商業地產開發，此外，還有其他各個產業的資本也紛紛進入。現在的問題 變成，還有誰沒有進入商業地產領域？
正如王永平所言，2011年，各路兵馬殺入商業地產開發的新聞不勝枚舉。
沃爾瑪今年3月向外界透露將自行購買土地，自主開發商業項目；家具經銷商紅星美凱龍不久前以聯合體的名義在上海拿下了一宗單價36億元的商業用地，創下今年以來上海單體地價最高紀錄，成為“地王”。
宜家公司的合資公司英特宜家，今年在江蘇無錫同時有兩個項目在建，是以宜家為主力店的綜合購物中心；重慶市巴南區政府與本土餐飲巨頭陶然居日前簽下合作協議，陶然居將在未來兩年內投資10億元，在巴南龍洲灣打造包括
美食廣場、寫字樓、五星級酒店的商業廣場。中海地產(中海九號公館 中海尚湖世家) 宣布將在南京、沈陽、濟南、天津、珠海五座城市投建環宇城購物中心；首創置業(首創禧瑞都 芭蕾雨·悅都) 表示今后將重點在環渤海、珠三角、長三角以及西北、西南五點的三、四線城市布局商業地產業務；商業地產標桿企業萬達，2011年在廊坊、唐山、石家莊、襄 陽等三、四線城市的項目已經開業，2012年的重頭戲也在三、四線城市。
商業地產已然出現“大躍進”式的發展局面。中國商業地產聯盟的數據顯示，2011年前8個月，全國商業營業用房新開工面積14287.67萬平方米，同比增長近26%；開發投資額則完成4508.61億元，同比增長近40%。
投資額方面，今年前8個月全國商業營業用房吸納的資金量，只比去年全年(5598.8億元)少了約1000億元。其增長幅度超過了同期商品住宅。
避險還是投機？
商業地產的“大躍進”背后是人們對商業地產抗風險和財富效應的追逐。
在王永平看來，商業地產尤其是城市綜合體投資火爆，源自幾方面因素。
第一，隨著城市化的進程加快，人們消費能力不斷增長，商業地產有著很大發展空間。部分開發商看好商機主動進入商業地產開發。國家統計局最新數據 顯示，今年前9個月中國社會消費品零售總額逾13萬億元，同比名義增長17%。在國內消費高速增長的背景下，超市、百貨等消費形態已經滿足不了消費者需 求，消費形態需要創新，需要城市綜合體的出現。
第二，有許多企業被動轉型進入商業地產。一方面，住宅市場調控導致一些住宅開發商難以維持，由于商業地產不在調控范圍，他們看中商業地產的抗風險能力。另一方面，政府出讓的土地“越來越大”，并且強制性要求配套商業項目。
第三，還有部分企業是盲目進入商業地產。許多企業看到像王健林這樣商業地產開發商的成功，就一哄而上，覺得商業地產開發和住宅地產開發一樣容易復制。
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利也向記者表示，各路資本都在進入商業地產，其中相當部分的人是投機心態。
“大躍進”隱藏風險
在郭增利看來，住宅地產和商業地產完全不是一回事，后者是大的系統工程，追求長期回報。目前數量很大，質量不高的非專業購物中心、綜合體充斥市場，很令人擔憂。
王永平進一步解釋道，商業地產發展的模式與住宅地產有很大的不同，最為重要的是資金和人才。國外成熟模式是，資金來源不是依賴于銀行貸款和自有資金，因為商業地產前幾年的回報比較少，銀行和自有資金都難支撐很長時間。更多的是保險資金、房地產信托基金等資金進入，這些資金使用周期比較長，資金成本也比較低，他們青睞商業地產的安全性和流動性。
“目前國內急缺專業的商業地產人才，卻沒有培養商業地產開發的專業學校，萬達的人都是香饃饃，到處被高薪挖角。其次，國內的資金通道是相對封閉 的，主要還是依賴住宅銷售，通過賣住宅或賣商鋪來養商業，這樣，商業受住宅市場調控的影響較大”，王永平表示。此外，許多城市的規劃不當、選址不好，人 口、可達性等因素考慮不到位，政府對于商業地產的認識不足，像賣住宅用地一樣去賣商業地塊。
招商地產董事長林少斌說：“商業項目還是要選擇項目、城市、地段，而不是隨便在一個城市的某個地段去做。看著萬象城成功，就隨便找個地方去做萬象城，那不是開玩笑嗎？”
業內專家認為，商業地產存在很多問題，卻有著無數的資金扎堆進入，累積了更大風險。“結構性過剩、產品重復建設，導致招商議價能力差，市場消化起來比較困難。”王永平表示。
郭增利認為，大量供給造成了泛濫，一旦城市綜合體中的可售部分出現銷售阻力，無法及時回籠，造成爛尾、開發周期延長，都是對城市的破壞。
二三線城市泡沫已現
商業地產的風險，在部分二、三線城市表現得尤其突出。
“深圳算是消費能力強的，但是像成都、昆明、沈陽這些城市，可以調查一下它的城市綜合體的量，幾千萬平方米的商業地產，大得嚇人。”林少斌表示。
中國購物中心產業資訊中心發布的報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；石家莊的購物中心將超過20家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽則將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。
沈陽目前被一些業內人士認為是商業地產投資“最瘋狂城市”。沈陽市規劃的“金廊工程”，迄今已吸納投資逾1300億元。據估計，其中規劃和在建 的大型購物中心等商業綜合體項目已超過40個。已超出一座城市經濟總量和人口的承載能力。而成都已建成或正在建設的城市綜合體超過了80個。
“我們大致地統計推算，目前國內40%購物中心是健康的，招商沒有難度，也給城市帶來新的改善，剩下60%的購物中心有泡沫，招商難度非常大。而這些項目主要集中在二、三線城市。”郭增利表示。
王永平認為，商業地產未來的健康發展局面將是沒有實力的企業破產，退出，優質的企業，會有更多的機會。從開發的競爭走向運營的競爭，練內功。行業要告別“大躍進”地發展，穩中求進。
