“重慶映象”的商業(yè)運作——三駕馬車的陽光大道
時間：2011-12-28 14:32:38
再好的創(chuàng)意沒有很好的付諸實施，其結果都一樣——失敗。商業(yè)地產的定位是項目的“靈魂”，模式是項目的“骨架”，而運作才能讓項目長出“肉”來。要想運作好，就必須招好商。
主力店的招商是一個商業(yè)項目成功的關鍵，它能夠有效地樹立項目的品牌形象，并有力的支撐其他中小店的長期經營。在項目建設之前，金陽公司就對周邊居民的消費能力、消費偏好等情況進行了分析，認為這里完全具備開一家大型賣場的條件。在此基礎上，他們重點鎖定了沃爾瑪、易初蓮花、家樂福等目標主力店。
經過與主力店的多次談判之后，重慶映像最終與世界500強企業(yè)、世界零售巨頭沃爾瑪達成合作意向，成為南坪首家沃爾瑪入駐項目。
在成功招到滿意的主力店之后，重慶映像又開始了店外店的招商，也就是除主力店以外的中小店鋪的招商。中小店的順利招商能夠保證項目按時開業(yè)，同時是商業(yè)項目實現(xiàn)目標租金收益的保證。
為了能夠順利地推進招商，保證項目順利開業(yè)。一方面，項目采用了三種經營模式，一種是投資經營模式。比如旺嫂私房菜、SASA酒吧、TATOO FACE等采取了合作經營的方式，金陽公司投入了資金和場地，經營方投入品牌、技術和人員等。通過這種方式能夠縮短談判時間，降低經營方的風險，促進商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)遵從項目的規(guī)劃。另一種是直接經營模式。如重慶映像從項目的全局出發(fā)布局的橡樹林酒店，就是金陽公司獨資所有。最后一種是租賃經營模式。這種模式是重慶映像項目經營的主要形式，即除以上兩種之外都是租賃經營，充分體現(xiàn)了項目的“只租不售”的持有性物業(yè)特點，比如沃爾瑪、店前店都是租賃經營。
另一方面，項目還推出了相應的優(yōu)惠條款。首先，所有商家的店招，由重慶映像統(tǒng)一制作；其次，所有商家在協(xié)定的裝修其內免租，并根據租期的長短確定1-3個月的開業(yè)免租期。
進入2008年，重慶映像的商家已經基本入駐完畢，接下來如何穩(wěn)定現(xiàn)有消費群、開拓新的消費群成為商家和金陽公司的共同心聲。金陽公司通過對消費者人群的分析，發(fā)現(xiàn)當前重慶映像的消費者主要是方圓2公里以內的居民，因此，公司決定項目的經營推廣先從這2公里半徑范圍內的居民抓起，強勢推出“千年江北城，親情商業(yè)街”的口號，努力讓重慶映像成為這個范圍內20萬居民享受親情式購物、娛樂、飲食的最佳場所。
推廣團隊在項目的不同成長階段分別采取不同的推廣形式，經歷了企業(yè)推廣、項目推廣、品牌推廣和經營推廣四個階段，并推出一系列獨具特色的活動，如“老宅情深·團年宴”、“傳統(tǒng)中式婚禮”、“漢服秀”、“coseplay圣誕晚會”等，通過這些活動極大的提高了項目的知名度和美譽度。
業(yè)界通常將項目的地段、結構和工程質量等比作商業(yè)地產的“硬件系統(tǒng)”，而將“物業(yè)管理”比作商業(yè)地產的“軟件系統(tǒng)”。在現(xiàn)代科技社會，“軟件系統(tǒng)”往往比“硬件系統(tǒng)”更重要，在“硬件系統(tǒng)”不變的前提下，升級“軟件系統(tǒng)”能夠顯著提高系統(tǒng)的整體功能。商業(yè)地產的運作是個系統(tǒng)工程，物業(yè)管理的好壞直接影響項目經營的效果以及項目的壽命，好的物業(yè)管理不僅能夠提高經營者經營效率，而且能給消費者留下美好的購物、娛樂、飲食、旅游等消費享受，起到穩(wěn)定現(xiàn)有消費群、開啟潛在消費群的作用。
重慶映像作為一個具備“LIFE-STYLE”特征的項目，體量大、業(yè)態(tài)多以及街區(qū)的開放性，造成了項目的物業(yè)管理與一般性的商場、SHOPPING MALL、寫字樓等商業(yè)地產項目物業(yè)管理存在一定差別。為此，重慶映像的物業(yè)管理整體上分為兩部分：一部分為基礎物業(yè)，由重慶金陽騎龍山莊物業(yè)管理有限公司負責經營；另一部分為特殊物業(yè)，由重慶金陽商業(yè)管理有限公司經營。
如今，在金陽公司的精心料理下，復建在重慶南岸區(qū)“山坡上”、承載巴渝文化的歷史建筑群——重慶映像，營造了爬坡上坎的石階，盡顯了山城“吊腳樓”的風韻，加上人們朝夕相處的石板路、黃葛樹、茶館、火鍋、戲樓……，巴渝生活場景復活了。
老重慶，老江北，新“映像”！
