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2024年11月24日
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深入研究國家有關房地產政策調控、經濟發(fā)展思路、經濟建設進行結構性調整的一系列舉措，我們清醒地看到：國家調控房地產行業(yè)的政策，只是調控社會經濟發(fā)展矛盾的一個基本措施；進行經濟建設結構性調整，才是國家轉型發(fā)展思路的根本舉措。
主動進行轉型升級迫在眉睫
政策調控，促使房企經營調整一是市場糾結。資本趨緊。國家持續(xù)收緊銀根，今年先后6次上調準備金率后已達歷史高點。而房地產開發(fā)投資持續(xù)處于高位，房企資金鏈全面趨緊。一 年來房地產用于生產的原材料價格上漲60%—70%，融資成本上升40%—50%，工資成本上升30%—40%，房企平均負債率達到71.36%，高的接 近200%。開發(fā)商謹慎拿地，使得土地市場陷入低迷，地方政府財政收入減少，保障房計劃的實施受阻，住房需求矛盾卻并未緩解。市場下行。一二線城市交易量 持續(xù)下降，三四線城市量價有所上升，開發(fā)商放慢開發(fā)進度，供需雙方由觀望轉向買方市場，調控重點城市部分房價進入下行通道。
二是調控初見成效。土地出讓收入占地方本級財政收入比重，在去年創(chuàng)下歷史最高的71%以后，今年一季度128個城市土地出讓金總額均保持在千億 元以上，4月份，迅速下降至786億元，5月以來土地市場持續(xù)向弱。今年上半年杭州市土地收入同比下降62%。以此趨勢，今年該項數據可能創(chuàng)下歷史新低。 地價領跑房價的趨勢有所減弱，而地根吸住銀根的局面還沒改變。
三是調控還將延續(xù)。盡管11月70個大中城市的房價數據，再次讓人們看到了樓市出現拐點的希望，但反觀不斷升溫的三四線城市的樓市，可以預測， 房地產市場的調控基調不會變。數據拐點并不代表市場拐點，國家統(tǒng)計局近期公布的數據顯示，1-10月，全國商品房銷售面積同比增長48.4%。其中，商品 住宅銷售面積增長50.1%，辦公樓銷售面積增長28.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.9%。目前三四線城市的成交量仍在大幅度上漲，決定了調控政 策仍將從嚴。就調控結果看，部分城市房價實質性調整剛開始，全國樓市剛步入探底盤整期。
四是行業(yè)步入調整。房地產曾是國民經濟的重要產業(yè)，為拉動GDP增長做出過重大貢獻。1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率 平均為10.4%，拉動經濟增長平均1個百分點。隨著國民經濟三駕馬車作用的調整，經濟發(fā)展轉向內需拉動，房地產業(yè)功能轉向對經濟和社會發(fā)展的承載作用， 與其它新興產業(yè)融合共生。其中城市發(fā)展的承載，包括城市運營、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化建設等；新型經濟產業(yè)區(qū)的承載，包括開發(fā)區(qū)、產業(yè)園、產業(yè)轉型基地建 設等；內需型、消費性產業(yè)的承載，包括旅游、服務業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)等。
五是財政向穩(wěn)定微調。央行宣布從2011年12月5日起，下調銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2008年12月以來央行首次下調 存款準備金率。對于此次下調準備金，我們認為，一是緩解流動性偏緊的壓力，促進貨幣信貸合理增長。此次下調釋放出3700億元資金，有利于銀行增強放貸能 力。二是傳遞穩(wěn)增長信號。在一系列控制通脹的政策組合拳之后，為控制經濟下行風險，在外需不穩(wěn)、經濟增速放緩、通脹壓力趨弱的關鍵節(jié)點上，下調存款準備金 率，釋放了重視穩(wěn)增長的信號。但并不意味著放松銀根，也不是放松房地產調控。三是維持房地產市場的健康發(fā)展。由于銀行可以維持開發(fā)商原有的投資貸款，有望 緩解房企的資金壓力，但樓市深度調整大局不會變，貨幣政策的微調，最多只會讓調整的底部不那么深，調整時間不那么長。消費者獲得貸款可能容易一些，但很難 刺激房市。
客觀認清困難，積極把握機遇
一是市場面臨洗牌。國家統(tǒng)計局數據顯示，10月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降城市有34個，環(huán)比持平的城市有20個；同比漲幅在 5.0%以內的城市有57個，比9月份增加了8個。目前房地產行業(yè)各種成本全面上升，利潤大幅下降，導致房企開始尋求規(guī)避之策。截至10月上半月，房地產 行業(yè)并購已達90余起，超過去年全年的并購數。另有一些房企通過拋售項目、轉型礦業(yè)等其他手段，躲避財務風險，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地 產上市板塊的1/5。從7月份開始，涉及到房企資金鏈的政策就達6條之多，包括叫停海外融資、切斷信托融資、抬高企業(yè)進入商業(yè)地產門檻、提高首付和貸款利 率等一系列手段，融資壓力將進一步加速行業(yè)洗牌。
二是企業(yè)面臨重整。商品房市場將與保障性住房平分秋色，積極參與建設保障性住房是必然選擇。從單一的商品房開發(fā)轉向復合業(yè)態(tài)。從開發(fā)銷售物業(yè)轉向銷售與持有型并舉。要求企業(yè)整合能力提升，企業(yè)集中度提高。企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴張型發(fā)展轉向整合集成式發(fā)展。
三是房地產企業(yè)確立新走向。目前，在房地產交易量大幅下降，房地產價格出現松動的同時，推動房地產企業(yè)開始思考轉型問題。在商品住宅受到較大擠 壓時，以轉向擔負承載功能的轉型拉開了序幕，旅游地產、養(yǎng)老地產、商業(yè)地產，逐漸顯露出巨大的市場潛力。僅國慶長假，全國零售和餐飲企業(yè)銷售額就達近 7000億，2010年旅游帶動的產值更是達到1.2萬億。旅游業(yè)作為長期內需，成為地產業(yè)不錯的投資方向。在我國即將全面進入老齡化社會之時，養(yǎng)老產業(yè) 異軍突起，成為房地產市場新的需求。在城市化發(fā)展到一定階段，房地產行業(yè)必然超越商品住宅的開發(fā)層面，融入城市開發(fā)、運營，以商業(yè)服務的形式進入城市化開 發(fā)的第二階段。
四是房地產依然存在投資潛力。在負利率時代，房地產投資仍然是一個能跑贏CPI的投資工具。通過房地產基金、信托等投資渠道，可以讓民間資金參 與到房地產投資中來，給一些資質不錯的開發(fā)商提供資金，幫助其發(fā)展更好的項目。民生銀行今年上半年房地產信托增長1700億元。目前在銀行“惜貸”、信托 受限的時候，通過房地產基金，既改變了民間資金原來“炒房”的房地產投資方式，抑制需求盲目擴大，又為上游增加了資金供應，有利于未來的市場健康理性發(fā) 展。
