廣州多個開發商囤地 半數地王未上市
時間：2011-12-01 15:39:34
來源：中國經濟新聞
《經濟半小時》繼續關注地王，也就是高價地塊的命運。對于地王這個詞，房地產業界一直有各種不同的判斷標準，這次調查的地王，指的是樓面地價曾刷新過當年所在區域的最高值，或者總價曾創下當年所在區域土地出讓歷史上的新高位。在廣州，被人們稱作地王的高價地塊較多，隨著日益逼近的“地產寒冬”，廣州地王的情況現在如何呢？
廣州2004年規劃的白云新城，以原廣州白云機場為核心，總占地12.82平方公里，這里定位要成為“廣州市的副中心”、未來廣州城北的新文化中心。雖然還處于規劃開發階段，但是2010年底，這里一下產生了三塊“地王”，轟動一時
保利(地產公司)在白云新城的那塊地，面積是1.9萬平方米，2010年12月，它的拍賣成交價格是11個億，樓面價格每平方米超過了兩萬元，創下了廣州樓面價格的新高，時間過去將近一年多，但那里依然是荒草叢生，看不到動工的跡象。
這一地段包括三處地塊，也就是三家“地王”。其中兩塊屬于保利地產，2010年12月16號，由保利地產先后以總價24億元和11億元競下，成交樓面地價達到約19632元/平方米和20605元/平方米，溢價率達300%，不但刷新了廣州樓市的紀錄，更超過了珠江新城的地價。但是，昔日風光過后，那里已是一片靜悄悄。時間已經過去快一年了，那里圍墻大門緊鎖，只能看到離進出大門很遠的簡易工房、停在空地上的兩三臺挖掘機，四周是長滿青草的小山坡。繞場一周看不到施工人員。根據國土資源部《閑置土地處置辦法》，“在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權”。那么現在距離出讓滿一年只有半個多月時間，這塊土地是否會開工呢？保利地產拒絕了記者的采訪。廣州市國土部門則給出了這樣的答復。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波說，一般一年內必須要動工開發，如果項目的規模涉及幾萬方，一般要求三年竣工。動工以后的開盤時間沒有明確規定，如果取得了國土證，具備了預售，可以申請預售許可，但沒有特別約定。
黃文波說，由于現在距保利地產拿到這兩塊土地還沒有正式滿一年，現在管理部門對這兩塊地王還只能持觀望態度。一些業內人士則告訴記者，現在看，當初保利拿地的價格確實過高。
廣州維森置業有限公司董事長、總經理張維倫告訴記者，行業內有個指標叫做樓面地價售價比，如果樓面地價售價比在30%之內，那就是一個相對合理的樓面地價，不管它是五千元，還是一萬還是兩萬元，但是如果這個比超過了50%，可能就有泡沫，換句話講，以這樣的樓面地價拿出來的樓盤，開發很可能是虧本。
張維倫，廣州維森置業有限公司董事長、總經理，在房地產市場從業十幾年，對廣州“地王”有比較深入的了解。他整理的公開資料顯示，從2005年至今，廣州土地出讓市場先后共出現過52塊“地王”共670多萬平方米，規劃總建筑面積達1200多萬平方米，交易金額高達705.55億元。2005年只有4塊地王，2007年也就是金融危機前迅速攀升到頂峰，達到26塊，2008年降到2塊，2010年又恢復到9塊。張維倫說，保利地產拿下這塊地王時，樓面地價就已超過了當時周邊樓盤的售價。
張維倫說，保利(地產公司)當初拿那塊地周邊樓盤價格最高不超過一萬七千元，而樓面地價卻到了兩萬元，售價至少是三萬元以上，所以保利地產公司拿下之后，也不會急于開發。
記者的進一步調查也證實了張維倫的說法，保利地產的“地王”在白云新城，周邊還處在開發期，附近也沒有建好的樓盤，以距它兩公里遠的高端樓盤頤和上院、頤和莊園為例，2010年時每平方米均價分別是20381元和11233元，最貴售價也沒有達到“保利”當時拿地的樓面地價。保利這塊新“地王”正是房地產業內“面粉比面包貴”的樣板。事實上，保利在廣州，已不是第一次成為地王。
2009年7月27日《經濟半小時》節目中提到，2007年9月11日，保利地產以樓面地價每平方米8769元和8112元的高昂價格，拿下了白云區金沙洲的兩塊土地，成為地王。與這兩塊地王一墻之隔的是恒大地產正在銷售的御景半島小區。那里緊鄰珠江，建筑從外觀看起來非常豪華。
御景半島如此豪華的建筑也僅僅是9000元的售價，2008年市場不好的時候甚至還賣到8000多元帶裝修。而保利的地王僅地價就已經8000多元，如果算上建筑成本和利潤，在價格上顯然沒有任何優勢。兩年時間過去了，該區域的房價早已不是8000、9000的價格了。那么，保利地產這塊“地王”現在的房價如何呢？
保利西海岸項目的售樓處銷售人員介紹說，現在保利西海岸小區的價格一般1萬7千元/平方米，低一點的1萬4千元/平方米。
近兩年，隨著房地產行情一路上漲，該區域的房價也節節攀升，現在與保利西海岸一墻之隔的恒大地產御景半島小區，2010年下半年售價最高賣到每平方米1萬6千元，隨即在調控背景下，穩定在均價每平方米一萬2千元左右。保利地產等了差不多4年的時間，終于以期望的價格開盤迎客。只是不知道，這一次，白云新區這塊“地王”要等多少年才能達到期望的價格。
廣州維森置業有限公司董事長、總經理張維倫說，房地產開發商有足夠的資金拍下這塊地，又能夠把這塊地抵押給銀行貸款，在這種情況下，房地產開發商也沒有動力去開發。
開發商另辟奇徑，應對國家規定
以時間換空間，囤地等待升值是開發商消化高價地的重要手段。所以，很多開發商在拿到土地之后并不急于開發。1999年，國土資源部頒布的《閑置土地處理辦法》規定，對超過出讓合同約定，動工開發日期滿一年尚未開發的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發的，將無償收回土地使用權。廣州眾多開發商想出了很多辦法來應對新規。
2007年9月17日，廣東中萊投資有限公司，以44億多元的價格，拍下了位于蘿崗區廣汕公路大觀路交匯處東南側的那塊地，到2009年7月一直閑置。2009年8月，廣州市國土資源和房屋管理局對包括這塊地在內的諸多閑置土地進行了處置。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波表示，廣州在查處閑置土地這塊的力度是非常大的，從1997年到現在已經收會了26平方公里的閑置土地，閑置費收了兩個多億了。像員村街馬場地塊夠大的，在2009年已經收回來了。
2009年，廣州24塊曬太陽的“地王”中，包括廣東中萊在內有5塊被收回，監管部門沒收廣東中萊8000萬押金、解除土地出讓合同，收回這塊土地。2009年10月，這塊地的大部份被重新拍賣，雅居樂地產控股有限公司以樓面地價7074元/平方米獲得，這一次，雅居樂地產超過了中萊投資的樓面價成為新“地王”開發商。那么，這個二度“地王”現在情況怎樣了呢？
一位工地保安說，今年才開工三個月，預計明年竣工開盤，價格等具體不清楚。工地現場雖然在動工，但是工人不多，大門口看不到施工告示牌，順著工地道路往里走2、300米，到第二個工地時，才發現施工告示牌，但上面只寫著2011年，具體月份、日期、安全生產多少天一欄，完全是空白。 隨后，記者和雅居樂地產控股有限公司的一名負責人取得聯系。
雅居樂地產控股有限公司負責人也透露，不清楚什么時候竣工、開盤也沒具體時間，前年拿的地，要請示上面老總。
與這種分期建房策略不同的是，有些被收回再拍賣的“地王”，又是另一種做法。位于白云區金沙洲的“地王”，占地面積9萬4千多平方米，2007年9月，深圳市鴻榮源地產以總價21億元拍到，樓面地價7935元/平方米，后因遲遲未開發，同中萊地產一起被退地，2010年11月，同樣被深業南方地產以22.1億元，以更高的樓面地價8351元/平方米的拍賣成交價獲得。那么，這塊地現在的情況又怎樣呢？
廣州白云區金沙洲地塊施工工地負責人說，上個月才開始動工，要到明年年中才能完工，價格和保利差不多，1萬多一平米。
現場運石塊沙土的卡車在工地穿梭，遠處挖掘機在忙著挖土填坑，整個工地還處在剛開始打地基、做基礎的動工階段。
還有的“地王”，雖然開發商一直沒變，但也是拖到期限將至才開工。以珠江新城的地為例，占地面積6349平方米， 2009年6月，越秀地產以總價3.45億元、樓面地價15324元/平方米拍賣成交拿下的“地王”，直到2011年兩年期限快到才開工。
記者隨后向旁邊的一家房屋中介公司了解了周邊樓市的行情。中介公司工作人員告訴記者，珠江新城沒有一手房，只有二手房，像中海觀園的二手房要賣到3萬7、8，低一點的也要2萬5、6。
廣州市社會科學院高級研究員彭澎說，對開發商來講，第一種希望調控結束以后，再進行開發，這是一種拖延政策。第二種就是跟政府周旋，無論是要求拖緩交土地出讓款、改規劃等都是一種拖延的手段。第三種就是輕度開發或者挖坑待建，或者是小打小鬧有一點動作，搞出點似是而非的東西，并不是真的開發。
《新快報》房地產記者李琳說，現在大多數還是在做基坑，在做一些前期的建設，經過前面幾輪房地產的起起落落，可能房地產商的心態也變了，覺得熬過一陣子冬天過了，就有春天。但對未來誰也無法準確的預測，從這個角度來說也有一點賭的感覺，這種博弈的心態是有的。
除了拖延等待，還有的地王采取了更隱蔽的方式。一塊“地王”被稱為所謂“中國十大超級豪宅榜首”所在地。位于廣州白云區白云大道附近、占地面積15萬多平方米，2005年6月，廣東中鼎集團如同半路殺出的黑馬，一舉擊敗保利、恒大、時代地產等房地產商，以5億元拍賣成交價奪得這塊地，名噪一時。樓面地價為3300元/平方米，并由此帶動了廣州土地拍賣的一股“地王”風氣。時隔6年后，房子建得怎樣，銷售情況如何呢？記者一路打聽，但剛到大一山莊門口就被保安攔了下來。
廣州大一山莊保安強調，沒有預約的話不讓看，要有一千萬元的資產才可以看，現在沒有賣出。
在大嶼山莊接待預約單上面有這樣一句話，預約申請客戶須提供500萬以上的資金證明或者1000萬以上的資產證明。也就是說你必須提供500萬以上的資金或者1000萬以上的資產，你才有資格預約看房，那么大一山莊是什么樣的房產，它的銷售情況又如何呢？
據銷售人員說，最低6千萬元一套，現在賣了6套了。
事實果真如此嗎？記者登陸廣州市房管部門相關網站搜索后發現，上面只有大一山莊預售房的信息，但在網簽一欄全部為零，早在2005年，廣東省相關條例就規定，買賣房屋必須先經過網簽才能購房，也就是說，從網簽為零這個信息上可以看出，大一山莊6年來，至今也沒有賣出一套所謂的超級豪宅。由于大一山莊項目地段位置較好，目前該地塊的地價市值已較五年前拍賣價翻了5倍。也就是說，僅土地增值就掙了20億。
廣州市社會科學院高級研究員彭澎表示，地王只能走高端路線，地價占到整個開發成本的30%-50%，有的還要更高?，F在廣州還有天價樓，基本上沒有一套賣出去，也在白云新城附近，但是它請愿扼住也賣不出去，也沒有首位，因為前來購買者都是少數群體，比如說每一棟別墅都是幾千萬，只能是針對少數群體，所以它也不著急，有一家算一家。
房地產商繼續蟄伏，待樓市回暖
有媒體報道說，從2005年起，廣州土地拍賣屢創新高，誕生第一塊地王，到現在，民間稱之為地王的地塊超過50個，其中有將近一半沒有上市銷售，也就是說大量房地產商還在繼續蟄伏，他們堅持等待，目的又是什么呢？
與之前跑馬圈地、瘋狂拿地不同，記者了解到2011年廣州土地拍賣市場遭遇寒流。雖然中心區房價仍然堅挺，越秀區樓價8月同比飆漲44%。但9月，最大一次土地出讓現場“零舉牌”，9幅地塊中8幅底價成交。11月，原本預計出讓的18幅土地也僅有6宗拍出，拍出土地也是以底價成交。今年1到9月，廣州市本級土地出讓金收入144.5億元，僅完成年度計劃502.5億元的28.8%，預計全年減收103.5億元。
廣州維森置業有限公司董事長、總經理張維倫說，所以就導致了一個結果：開發商綁架了所有人，也綁架了政府。你調控我就不拍地，綁架了銀行，要死也是銀行先死，開發商后死，綁架了消費者，不降價消費者也沒有地方去買樓，所以要破所謂開發商綁架政府，要破開發商盲目地拿“地王”，這兩個是同樣的問題，可能有另外一個方法，就是由一條腿走路，變成兩條腿走路或者三條腿走路。在開發商綁架政府和政府博弈的時候，也會有新的解放軍，一個是政府自救我建保障房，另外一個就是房產基金異軍突起，尤其在今年，有大量的房地產基金出現，它們不是傳統的開發商，它們會來競拍土地。
廣州市社會科學院高級研究員彭澎說，地方政府對土地有比較大的依賴，比如廣州一般性預算收入是800多億，但土地財政收入有400多億，比重大，就可以知道它的依賴性有多大。
數據顯示，截至10月底，廣州市今年8.5萬套保障房籌建任務已全部完成，總共籌建保障房89174套，完成年度目標任務的105%，用于廉租房資金47億元，創歷史最高，張維倫建議，加大保障房建設力度是破解開發商盲目拿地的途徑之一。對于目前基本處于閑置狀態的地王，業內人士指出，導致這一狀況的原因較多，但主要，是房地產商資金存在問題。以保利地產為例，張維倫指出，從保利地產今年三季度的公告可以看出，現金流出比現金流入要多六十六億七千三百七十萬元，比去年同期增長74.44%，每股經營活動產生現金流量凈額是負的1.12元每股，去年同期增長80.39%。
廣州維森置業有限公司董事長、總經理張維倫說，從這兩個指標可以很清晰地看出，在今年宏觀調控的壓力下，很多大型房地產企業銷售受到很大的影響，另外他們的支出比如土地款、銀行貸款、施工隊的工程款，這些還是在按照計劃支出的，同時銷售又沒有辦法很快地有回款，所以就會產生所謂的現金流量凈流出比凈流入多，而且同比增長幅度很大，這個情況不光是保利一家，包括萬科、金地，很多大型房地產企業都呈現出很清晰的態勢。
喧囂過后，地王歸宿何在，未來樓市的走向、前景又會如何呢？
廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜說，整個市場的態勢還是存在量穩價跌這種狀態，在這種情況下，成交的價格如果出現10%到15%整體的下降，政策有可能逐步放松，但是不會像2009年那樣一下子放開整個市場。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波認為，要做到穩中有降，市場的穩定永遠是第一位的，這個“穩”主要是為了防止出現房價大起大落引發的各種問題，像項目的亂為，業主收不了樓，拿不到房產證，工程隊拿到工程款，銀行壞賬等等這些問題，這個是明年要注意的問題。
廣州市社會科學院高級研究員彭澎說，從國家的調整政策來看，樓市的發展趨向在兩三年之內都會持續，可以看到的就是限購令，根據有關部門的表態，要對接個人的信息采集的體系完成，要等到2013年公安部正式停用的身份證，這樣全國聯網的信息系統才可能建成，所以限購令有可能持續到2013年左右，可能對樓市形成長期的壓力。
半小時觀察：擺脫土地財政，打消地王暴利
北京、上海、廣州三地的房地產價格走勢，對全國房地產價格的變化，會起到重要的示范作用?？梢哉f，這三個一線城市是全國房地產市場的風向標。而到目前，廣州市已經通過拍賣市場供應的住宅開發項目中，沒有上市銷售的存量面積，已經接近廣州一年的住宅面積成交量。由此可見房地產市場交易的冷清程度。有觀點認為，這是開發企業用手中存有的大量土地，來博弈地方政府的政策，期待市場回暖。所以，保障房的建設進程和分配，會直接關系到整個市場的價格預期。同時，中央和地方政府的調控決心，也將會給市場更明確的信號。只有擺脫土地財政，才能真正讓地王打消暴利的幻想。
