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2024年11月24日
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嚴(yán)冬的寒意漸濃，火熱的搶購場面瞬間消逝得無影無蹤。
市民排隊搶購樓盤的場面，已經(jīng)成為了鄂爾多斯開發(fā)商腦海中的記憶。如今，這里的售樓部可謂“門庭冷落”。
當(dāng)?shù)匾晃粡氖路康禺a(chǎn)的開發(fā)商告訴時代周報記者，購房者不再來看樓，甚至一天都接不到一個咨詢電話。“現(xiàn)在鄂爾多斯樓市行情極其不好，1個月賣不出1套樓的樓盤比比皆是。”
對于伊泰集團(tuán)、億利資源集團(tuán)、蒙能國際能源開發(fā)有限公司等旗下房地產(chǎn)企業(yè)，因為背靠具備能源背景的大集團(tuán)，家底豐厚，成交冷清并不致命。然而鄂爾多斯其他400多家房地產(chǎn)企業(yè)中，有大量是私人老板通過民間借貸融資而參與房地產(chǎn)開發(fā)的，若成交持續(xù)冷清、資金無法回籠，背負(fù)高利貸利息的他們將面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。
在此背景下，鄂爾多斯市東勝區(qū)政府正在謀劃一個75億-100億元的樓市救助計劃，這能幫助當(dāng)?shù)貥鞘卸冗^寒冬嗎？
樓市陷零成交尷尬
樓市調(diào)控進(jìn)入持久戰(zhàn)，全國樓市成交量持續(xù)低迷，多個城市成交量深陷谷底。
11月28日，中國指數(shù)研究院發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，上周被監(jiān)測的35個城市中，30個城市樓市成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50%以上。其中，長沙同比降幅最大，達(dá)79.46%。其次是汕頭，同比降幅達(dá)58.69%。此外，天津、杭州的跌幅均超過50%。
然而，上述城市成交量雖跌幅巨大，尚有成交可言。然而，時代周報記者在鄂爾多斯走訪過程中發(fā)現(xiàn)，這里的樓市幾乎沒有成交。
伊泰華府世家是當(dāng)?shù)刂麡潜P，是當(dāng)?shù)亍澳茉创蠛唷币撂┘瘓F(tuán)打造的高端樓盤。2011年5月首次開盤，當(dāng)天的銷售額就高達(dá)10億元，9月再推出3棟疊層大面積戶型。目前，高層價格在1.5萬元/平方米，低層的大面積戶型價格在2萬多元/平方米，最小戶型為190平方米，最大戶型有3000平方米。
2011年8月，時代周報記者鄂爾多斯之行，就發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯機(jī)場、大街上到處都是該樓盤的宣傳廣告，售樓部也有不少客戶看樓。時隔100多天，時代周報記者再度來到鄂爾多斯，發(fā)現(xiàn)伊泰華府位于機(jī)場大廳內(nèi)的樓盤沙盤，旁邊不僅無售樓人員提供咨詢，沙盤模型出現(xiàn)損壞也無人修復(fù)。時代周報記者到訪伊泰華府世家售樓部之時，僅有記者一人前往看樓。該樓盤一位售樓小姐向時代周報記者坦言，目前成交情況慘淡，9月份之后僅成交20-30套(包括之前訂購，此后來辦手續(xù)的)。
與伊泰華府世家一條馬路之隔，時代周報記者來到億利·濱河灣的售樓部。售樓部內(nèi)空蕩蕩的，除了工作人員和時代周報記者，僅有一名顧客在咨詢商鋪情況。數(shù)分鐘后，該顧客并沒有購買，離開了售樓部。
隨后時代周報記者還走訪了東勝區(qū)好佳明苑、昊遠(yuǎn)國際等幾個樓盤，多數(shù)樓盤沒有看房者的身影，有的售樓部連售樓小姐都沒有，有些進(jìn)入尾盤的樓盤，干脆“封盤”。
值得思考的是，全國遭遇同樣的調(diào)控政策，為何唯獨鄂爾多斯樓市陷入“零成交”尷尬。
“近幾年，鄂爾多斯樓市的成交量、價格都在上漲。鄂爾多斯市(包括下面的旗縣)人口不到200萬，去年就成交了1000萬平方米，堪比上海成交量的一半。這樣的樓市怎么會沒有泡沫？”上述業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者透露，之前都是本地投資客在買樓，樓市調(diào)控之后，投資需求幾乎消失，剛性需求在市場觀望之時也無釋放。實際上，早在八九月，鄂爾多斯的樓盤就賣不動了。
除了上述理由，鄂爾多斯中富地產(chǎn)二股東自殺、大股東躲債外逃的消息，進(jìn)一步加深了民眾對樓市的觀望。鄂爾多斯幾位市民異口同聲地對時代周報記者說：“現(xiàn)在誰買樓啊？開發(fā)商跳樓了、跑路了，鄂爾多斯樓價肯定要往下跌。”
房價下跌7成是假消息
鄂爾多斯民眾預(yù)期樓價要往下跌，然而時代周報記者走訪了伊泰華府世家、銀泰國際、億利·濱河灣等樓盤，上述樓盤價格卻并無松動。
“市場整體行情不好，降價也賣不動。”億利·濱河灣一位售樓員如此向時代周報記者表示。伊泰華府世家的工作人員則告訴時代周報記者，年底之前肯定不會出現(xiàn)價格浮動。好佳名苑的工作人員則表示，已接近尾盤，不著急，慢慢賣。
“目前消費者都在觀望，降價也不一定能獲得成交。開發(fā)商正在咬牙挺著，等調(diào)控周期一過，說不定市場就回暖了。”上述業(yè)內(nèi)人士如是向時代周報記者表示。當(dāng)開發(fā)商正處于觀望階段之時，網(wǎng)上一則勁爆消息吸引了全國人民的目光—“鄂爾多斯樓市崩盤，房價下跌7成”。該消息稱，鄂爾多斯康巴什新區(qū)金信翰林苑[最新消息價格戶型點評]小區(qū)，之前樓價1萬元/平方米，現(xiàn)在二手房價格只有3750元/平方米。
然而，經(jīng)過時代周報記者了解，金信翰林苑小區(qū)不少房子系鄂爾多斯煙草局的職工樓，2007年左右銷售，當(dāng)時價格為6000元/平方米左右，鮮有二手樓出手。時代周報記者采訪了小區(qū)內(nèi)多位居民，均表示未聽說3000多元/平方米的房源。該小區(qū)物業(yè)的楊先生更是向時代周報記者表示：“網(wǎng)上消息出來之后，很多人都專門跑過來問：有沒有3000多元/平方米的房子。這純粹是假消息，如果有，我自己都先買了。”
在小區(qū)門口的信息張貼欄，時代周報記者看到不少出租房屋的信息，此外，還有兩條房屋出售的信息，而這兩套房源就來自金信翰林苑。時代周報記者隨后聯(lián)系上兩位業(yè)主，其中一位郭先生的房子有210平方米，售價要7000元/平方米，而另一位王先生的房子只有90平方米，因贈送閣樓，故要8000元/平方米。
“鄂爾多斯樓價三折一說”系空穴來風(fēng)，但也有少數(shù)樓盤出現(xiàn)價格松動。市場人士曾預(yù)計綠城[簡介最新動態(tài)]在鄂爾多斯的誠園價格在8000元/平方米左右，但最近誠園已在大街小巷貼出廣告，起價為6900元/平方米，并計劃12月初開盤。此外，另一在售樓盤天譽·國寶更是推出66折的房源。
時代周報記者了解到，天譽·國寶位于東勝區(qū)，之前售價為1.5萬元/平方米，現(xiàn)在部分樓盤一次性付款6.6折，按揭貸款7.5折。開發(fā)商如此降價，是否面臨資金壓力？該項目營銷總監(jiān)曾江向時代周報記者表示：該項目幾乎已是現(xiàn)樓，開發(fā)商用自有資金建設(shè)的該項目，并無拖欠銀行貸款或民間借貸，“鑒于目前樓市行情低迷，降價就是為了換取市場成交量。”
天譽·國寶的公告顯示：2011年6月20日—2011年11月9日，凡在鄂爾多斯天譽·國寶購房的179組認(rèn)購和簽約客戶，按新折扣標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行優(yōu)惠，并根據(jù)折扣后總價進(jìn)行差額補(bǔ)償。如在2012年5月1日前項目出現(xiàn)降價調(diào)整，天譽·國寶將全額補(bǔ)償差價金額。據(jù)曾江介紹，該樓盤目前平均下調(diào)了接近4000元/平方米，并坦言降價后，每天能成交一兩套。對于此成績，上述鄂爾多斯業(yè)內(nèi)人士驚呼已是天數(shù)。
百億救市計劃不被看好 富豪寧愿抄底北京樓市
鄂爾多斯樓市6.6折的所謂“底價”出售，并沒有打動鄂爾多斯富豪的心，這些富豪反而組團(tuán)抄底北京樓市。
據(jù)媒體報道，近日，京城萬科大都會、盤古大觀、霄云路8號等項目驚現(xiàn)過億買單。在北京一擲千金者為鄂爾多斯富豪。
寧愿抄底京城樓市，卻對本地樓盤的“底價”出售反應(yīng)平淡，看來鄂爾多斯富豪看淡本地樓市。未來，鄂爾多斯樓市將走向何處？若真的出現(xiàn)崩盤，政府會見死不救嗎？
事實上，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了10年的快速發(fā)展期，房地產(chǎn)價格也急速上漲，其中不乏泡沫的誕生。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，2005年時鄂爾多斯房地產(chǎn)的均價在1000元/平方米左右；2006年時大約在1500元/平方米；到2007年時均價達(dá)到了5000多元/平方米，平均漲幅約3倍；而2009年時，房價再次大幅度上漲，達(dá)到7000-8000元/平方米；2010年房價小幅上漲，普遍漲幅為600-700元/平方米，當(dāng)時，一些高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)售價已達(dá)到2萬-3萬元/平方米。
價格上漲背后，是天量的存量房及開工量。據(jù)一家地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)的調(diào)查，鄂爾多斯平均每人擁有房屋2.7套。一個三口之家，多數(shù)擁有房屋達(dá)到七八套。2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)實際施工面積2696萬平方米，但鄂爾多斯各旗鎮(zhèn)總?cè)丝诓?60萬，市區(qū)人口逾65萬。如果按照65萬人口計算，僅2010年施工的房產(chǎn)就夠為鄂爾多斯市每個人提供41平方米的住房。
據(jù)鄂爾多斯當(dāng)?shù)孛襟w報道，全市共有房地產(chǎn)企業(yè)442家，幾乎每一個能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。若真的出現(xiàn)崩盤，它們的命運會是一樣的嗎？
“當(dāng)然不一樣！”上述業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，伊泰集團(tuán)、億利集團(tuán)、蒙能集團(tuán)、鄂爾多斯集團(tuán)等旗下具備資源背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金雄厚，若房地產(chǎn)板塊資金流動性出現(xiàn)一定問題，可以通過其他業(yè)務(wù)板塊來輸血房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
然而，上述有雄厚資金背景的企業(yè)僅十余家，鄂爾多斯更多的房地產(chǎn)企業(yè)是私人老板的，而他們建房子，錢都不是來自銀行。根據(jù)住建部政策研究中心參與完成的鄂爾多斯《中國民間資本投資研究報告》，截至今年2月底，鄂爾多斯銀行系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為59.7億元。在360.7億元的投資規(guī)模中，僅占不到16.55%。
私人老板建房子，通常是自己拿出幾千萬元，再通過民間借貸籌集上億元資本來開發(fā)房地產(chǎn)，對他們而言，資金回籠非常重要，他們急著支付年利息在20%、甚至50%以上的貸款。
倘若這些房企房子賣不動，資金鏈斷裂，意味著從民間借貸的錢將無力償還，更多的“中富公司”的故事將在鄂爾多斯上演，其中最受傷的還是千萬個鄂爾多斯普通家庭，他們把家中很大比例的資金都投入民間借貸機(jī)構(gòu)，而民間借貸機(jī)構(gòu)的錢都流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，這些家庭或?qū)⒀緹o歸。
或許怕房企資金鏈斷裂給鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)、社會帶來的負(fù)面影響，鄂爾多斯東勝區(qū)政府正在籌劃一個75億-100億元的救市計劃。鄂爾多斯一位官員向時代周報記者透露，這個計劃擬定三個方向：一、鼓勵大型房企兼并中小房企；二、政府中間搭橋，希望銀行積極對房企借貸；三、政府回購一些房地產(chǎn)項目做保障房。
然而業(yè)內(nèi)人士并不看好東勝區(qū)政府的救助計劃，上述業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者分析：如果中小房企的項目不具備市場價值，大的房企根本沒有動力去收購，政府也無力促進(jìn)兼并重組；此外，銀行的貸款不是地方政府可以促進(jìn)的；再次，鄂爾多斯樓市的戶型基本上都在100平方米以上，如果政府回購做保障房之用，合適嗎？
如此看來，鄂爾多斯樓市要面臨“冷清”的局面，著實還要熬一陣子。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，鄂爾多斯樓市回暖至少需要一年時間，如此一來，中小房企的資金鏈還能熬得住嗎？
