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2024年11月24日
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房地產(chǎn)關(guān)乎民生，更是當(dāng)下中國老百姓最為關(guān)心的頭等大事，各種媒體上只要涉及房地產(chǎn)的話題總是能吸引幾乎所有人的眼球。作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任，陳淮的一言一行總能引起社會的廣泛關(guān)注。最近中國發(fā)展出版社出版了陳淮的新書《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)A B C》，新書甫一面市，很快便成為暢銷書，網(wǎng)上一片熱評，一些網(wǎng)友甚至稱其為“最火爆的房地產(chǎn)解讀”。應(yīng)《經(jīng)濟參考報》記者的要求，日前陳淮從一個學(xué)者的角度談了他對有關(guān)中國房地產(chǎn)市場前景的幾個核心問題的看法：房價何時會出現(xiàn)拐點？開發(fā)商利潤減少是否可以達到降價的目的？房子蓋得多房價是否會大幅下降？稅收對房地產(chǎn)調(diào)控到底有多大作用？
開發(fā)商利潤少了房價也不會降
《經(jīng)濟參考報》：在目前中國的房地產(chǎn)市場上，很多人相信，房子之所以貴，房價之所以高，基本原因之一在于開發(fā)商謀取暴利。因此，很多人把房價下降的希望寄托于對開發(fā)商利潤的抑制政策上。您認為，減少開發(fā)商的利潤是否可以達到降房價的目的？
陳淮：開發(fā)商有沒有“暴利”？確實有。但是，暴利未必有降價空間。假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本10000元。這10000元包括土地、建筑材料、人工、管理費用等。房子蓋好后，開發(fā)商以每平方米11000元的價格銷售。也就是說，在這個例子中開發(fā)商的毛利率只有10%；換言之，這個房子的降價空間最多只有1000元。秘密在于，蓋房子的成本并非全是開發(fā)商出的。在這個例子中，在10000元的成本中開發(fā)商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來自銀行貸款，5000元來自從購房人的預(yù)售款。事實上，很多開發(fā)商連2000元的“本錢”都不用出，在銷售旺盛季節(jié)，他們經(jīng)常“玩”的是“五個鍋三個蓋”的游戲。這個項目一期的預(yù)售款可能會被用來蓋上一個項目的四期，以此進一步提高資金的利潤率和周轉(zhuǎn)速度。在經(jīng)濟學(xué)意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來自資金利潤率，而降價空間只取決于成本利潤率。按照我們的上述假定，開發(fā)商的利潤率達到了50%，而降價空間最多只有10%。所以說，有暴利未必有降價空間。
房地產(chǎn)輝煌期仍將持續(xù)20至30年
《經(jīng)濟參考報》：近一段時間以來，各地紛紛出現(xiàn)開發(fā)商打折促銷的活動，不僅在一線城市，而且已經(jīng)蔓延到二、三線城市，于是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了，您怎樣看這個問題？
陳淮：房價由升轉(zhuǎn)降，或者由降轉(zhuǎn)升的變化是一個市場價格變化過程中必定會出現(xiàn)的現(xiàn)象。而且只要市場存在，這個現(xiàn)象就永遠不會完結(jié)。但這里格外強調(diào)的是，在價格曲線上，由升轉(zhuǎn)降、或者由降轉(zhuǎn)升的那一點，不叫“拐點”，而叫做“極值點”，或者叫“頂點”。
什么叫“拐點”呢？在高等數(shù)學(xué)上，拐點是指變化率由不斷加速變?yōu)闇p速，或者由減速變?yōu)榧铀倌且稽c。在拐點兩邊，曲線的方向并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。變化的是曲線不斷從加速上升(下降)變?yōu)闇p速上升(下降)，或者從減速上升(下降)變?yōu)榧铀偕仙?下降)。
實際上，就嚴格的“拐點”意義說，不管房價是否出現(xiàn)過下降，我國房價變化曲線已經(jīng)出現(xiàn)過很多次“拐點”了。這其中至少有2008年由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點，也有2009年由減速轉(zhuǎn)為加速的拐點，還有2010年再由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點。
從房價變動意義上說，政策確實可以制造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”，但這些“拐點”或者“極值點”的意義只是調(diào)整房價波動的幅度和頻率，并不能根本改變由市場規(guī)律、供求關(guān)系、中國國情決定的長期房價變動趨勢。中國房地產(chǎn)業(yè)的輝煌期仍將會持續(xù)20至30年。那種以為政策可以隨心所欲地決定市場價格的認識，其實是過分夸大了人的主觀意志對客觀規(guī)律的影響作用，實際上是不可能取得預(yù)期效果的。
房子蓋得越多越漲價
《經(jīng)濟參考報》：您在書中談到，房子蓋得越多越漲價，這讓人感到很疑惑，按說供給越多價格應(yīng)該越低才對，請您給我們解釋一下。
陳淮：市場經(jīng)濟下價格變動的基本規(guī)律是，供給增加，價格就下降。衣服、汽車、鋼材等，莫不如此。偏偏房子的價格不一樣。很多人認為，中國一些城市房價上漲過快，主要原因是兩部分人太壞。一個是地方政府，他們以地生財，大搞“土地財政”；另一部分是開發(fā)商，他們謀取暴利，哄抬房價。
在我國的房地產(chǎn)市場上這兩個因素確實明顯存在。扣除這兩個因素，房價還會不會漲？
我們假定，以后給老百姓建房，土地不要錢；開發(fā)商也不謀取利潤。房價中扣除了土地成本、開發(fā)商利潤后還剩下什么了？建房子本身的成本，行業(yè)術(shù)語叫“建安成本”。
假定，我們在北京市的二環(huán)路以內(nèi)建這樣的房子；就按每平方米2000元的成本建，按2000元單價賣。接著的問題是，二環(huán)路以內(nèi)建滿了、賣完了，還有人要搬到北京，怎么辦？咱們是不是得在三環(huán)路的地方建？在三環(huán)路建設(shè)同樣的房子，其成本也是每平方米2000元。
問題就出在下一步。如果北京三環(huán)路的房子單價也是2000元，那可能會有一戶居民和二環(huán)路的某戶居民商量兩家互換，一模一樣的房子，我每平方米補貼你1000元。一旦有一戶居民換成，意味著北京二環(huán)路以內(nèi)的房價就上漲到每平方米3000元。很容易以此推論，如果北京的房子蓋到七環(huán)、八環(huán)路，北京二環(huán)以內(nèi)的房價就會漲到每平方米30000元！也就是說，即使沒有地價上漲、開發(fā)商利潤，隨著城市規(guī)模的擴大，房價也必漲無疑。這就是“房子蓋得越多越漲價”的道理。
不要指望“一稅定天下”
《經(jīng)濟參考報》：近年來在房地產(chǎn)調(diào)控中，有一種或可成為“稅派”的聲音，認為這個領(lǐng)域的一切問題都可以通過征稅來解決。他們建議，不僅要對價格暴漲的房子征收土地增值稅，對短期持有的投機性需求征收營業(yè)稅，甚至有人提出，對擁有第二套住房的家庭一律征收高額的“資產(chǎn)稅”。您認為，稅收能否成為調(diào)控房地產(chǎn)的手段？
陳淮：指望“一稅定天下”，這顯然是過于天真了。這種動輒“以稅治市”的想法，從根子上說，是一種指望一個無所不能的政府取代市場的想法。其不僅夸大了政府的作用，而且也過度夸大了稅收的調(diào)節(jié)、調(diào)控職能。
稅收對調(diào)控房地產(chǎn)有重要作用，但不能越過一個合理邊界去征稅。俗話說，是藥三分毒。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”，它不僅不能“包治百病”，而且吃錯了、吃多了還會有很大的不良后果。稅收是政府集中資源的主要途徑。把資源集中在政府手里，在一定范圍內(nèi)，政府可以更好地提供公共產(chǎn)品，救助、保障低端群體。但政府并非是一個高效率的資源配置者，離開市場優(yōu)勝劣汰的競爭機制，優(yōu)化和效率是無法充分實現(xiàn)的；而且過度依靠行政權(quán)力配置資源，一定會導(dǎo)致尋租腐敗。房產(chǎn)稅對房價肯定有影響。從短期看，一些手握多套房子的人因為持有成本的上升，可能會把閑置的房子推向市場。另一方面，房產(chǎn)稅也使一些原準備買大房子的人顧及未來長期納稅的負擔(dān)而改為選擇較小的房子，由此而來，市場需求會相對縮小。供求關(guān)系的這種變化，當(dāng)然會反映到房價中。但即使如此，我們也仍要明確無誤地強調(diào)，房產(chǎn)稅不是用來調(diào)控房價的稅種。針對不動產(chǎn)征收資產(chǎn)稅，這是一項長期的制度建設(shè)。一旦開征，將來不論房價的高低漲落，這項稅都將存在下去。
樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去
《經(jīng)濟參考報》：隨著各地房價或明或暗的下降，近來，在多個地區(qū)出現(xiàn)了老業(yè)主打砸售樓處，要求退還差價的現(xiàn)象。從一個學(xué)者的角度，您認為，應(yīng)如何看待這一問題？
陳淮：從北京、上海發(fā)端，“樓盤降價—老業(yè)主抗議—新業(yè)主搶購”似乎已經(jīng)成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地產(chǎn)市場更迭變化的開始。房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造了住房總量20年翻7倍的奇跡之余，已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的“關(guān)口”。抑制過度的購房需求，推動樓市的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為迫在眉睫的任務(wù)。
樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去。沒有一個行業(yè)能夠只靠不斷漲價來實現(xiàn)盈利，樓市自然也不能例外。樓市在未來需要做好準備，迎接政策和現(xiàn)實的兩大考驗。其中，政策的考驗包括了貨幣政策和利率的規(guī)律性調(diào)整，以及宏觀經(jīng)濟反通脹的大環(huán)境；現(xiàn)實的考驗則是購房者對商品房品質(zhì)和配套的日益挑剔。在這樣的考驗下，勢必會有一些開發(fā)商“掉隊”。
沒有病弱個體的不斷淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)就不可能得到提高。就像上世紀名噪一時的家電品牌到今天已經(jīng)基本絕跡，但并不妨礙中國登上世界家電大國的“寶座”。同樣的，房地產(chǎn)業(yè)也將會有這樣一個輪回和蛻變的過程。
