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2024年11月24日
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我們“第二屆城市化國際峰會”今天在這里隆重召開了，我非常榮幸地能夠主持接下來大家思想交流和碰撞的精彩時刻，同時，我也很激動，不激動不行，為什么？在21世紀，城市化是一個最偉大的話題，不僅將影響中國，而且還將影響全人類的生活狀態和經濟狀態。
在我們這個峰會上有三個主題。
第一，土地：就是說在城市化進程中，新農村和新城鎮建設土地可流轉模式的探討。
第二，可持續性發展：在城市化進程中，新農村和小城鎮的可持續建設問題。
第三，金融：國家開發銀行支持城市公共基礎設施建設的一個可持續健康發展。
第一個主題就是關于土地。土地在城市化進程中的可流轉模式的探討，這一主題的主講嘉賓是中國人民大學教授王軼先生，也是《物權法草案》的起草人之一。參加這一主題的對話嘉賓有：
中國土地學會副理事長、北京大學城市與區域規劃系博導董黎明教授；
住房和城鄉建設部政策研究中心城鄉規劃處處長翟寶輝博士；
北京成業行投資顧問有限公司總經理邵念強先生。
下面，我們先請王軼先生做一個主題的發言。
【王軼教授】：
謝謝主持人，各位尊敬的來賓大家下午好！很高興有這樣的機會跟大家交流城市化進程中新農村和小城鎮建設土地可流轉模式。
從自己法學專業的角度入手，結合我國國家的《物權法》，以及相關的法律，對于這個主題做簡要地分析和梳理。關于土地的流轉恐怕是2008年非常火爆的一個話題，用法律的語言來表述土地流轉的話，其實強調的就是土地權利的變動問題，尤其是土地無權的變動問題。我著重想結合我們國家現行的法律看一下。在中國現行的法律上所確認的土地權利的變動，尤其是土地屬權的變動，我們確立了什么樣的規范的模式？他們有可能存在的問題是什么？關于土地的流轉，根據它所發生的背景的不同，首先可以分成兩種大的類型。
1.非交易關系背景下土地的流轉問題。
2.交易關系背景下土地的流轉問題。
我們國家現行法律的框架內，我們知道土地的所有權，這種最重要的土地的權利問題是不允許以交易的方式進行流轉的。所以，土地所有權流轉主要是通過非交易的方式完成。具體來講在我們國家土地所有權的流轉存在著最為重要和關鍵的途徑。通過增收的方式把集體的土地所有權變成國有的土地所有權，這恐怕是我們國家現行法制最核心的方式，通過增收的方式把集體的土地所有權轉化成為國有的土地所有權，存在最為突出和嚴重的問題是兩個方面。
第一，在我們國家法律執行的實踐中間，包括在我們的一些行政法規方面，沒有對服務于公共利益的需要所進行的土地增收和不服務于公共利益的需要，對集體土地所有權所進行剝奪嚴格的區分看來，在我們今天的一些立法文件，包括法律的執行中間，沒有嚴格地區分所謂的增收拆遷和協議拆遷的問題。在現實生活中，某一些通過增收途徑所進行的集體土地所有權向國有土地所有權的流轉，并沒有服務于公共利益的需要，這也是今天我們看到在社會生活中間存在著一些比較激烈的社會沖突和矛盾，甚至在有一些地方引發了群體性事件，這是一個比較關鍵性的原因。在《物權法》制訂工作完成以后，包括立法機關和各級執法機關非常重視，如何妥當地認定和把握什么是公共利益。依照《物權法》的第一條規定，依照法律規定的權限和程序，可以增收土地和單位的房屋，其它不動產，動用國家權利把集體轉變成為國家土地所有權，唯一充分的理由就是為了公共的需要，在現實當中執行得并不理想。
第二，增收補償的問題。我們知道通過征收的方式把集體土地所有權，轉化為國有土地所有權是讓作為土地所有權人的集體永久地喪失了土地的所有權。在我們的現實生活中間，征收把集體土地變為國有土地以后，地方政府被征地的農民所得，通常不會超過把征收以后的土地通過出讓的方式所獲得的出讓金交易總額的10%。從這點上來講，如何建立一個比較合理公正的補償機制，恐怕也是這種土地流轉中間有待解決的問題。這是通過非交易的方式發生土地所有權的流轉問題。
對于交易關系背景下的土地流轉，目前人們關注的重點是兩個問題。
1.包括宅基地使用權集體的使用權如何進行流轉。物權法在第153條對這個問題做了規定，宅基地使用權取得行使和轉讓，用土地管理法和法律以及國家有關規定，換句話說，《物權法》沒有做出與我們國家原有的法律，尤其是《土地管理法》不同的規定，在《土地管理法》上我們知道，依照《土地管理法》第43條的規定，集體的土地不允許開發建設，要想進行開發建設的話，只能具備以下三種情形中間的任何一種：進行農村一些公共設施和公益設施的建設，農村居民在自己的宅基地上建房，一個是鄉鎮企業建房的用地。除了這三種情形之外不允許在集體土地上建設。第63條的規定，集體土地上面不允許通過出讓、轉讓、出租的方式進行非農業的開發建設。由此可見，包括宅基地使用權在內的集體土地建設用地使用權的流轉上，我們現行的法律確立了非常嚴厲的限制性的措施。盡管《物權法》的153條，沒有作出我們原有法律不同的規定，從153條的表述上，相信大家都能注意到，是一個相對比較開放的表述，在起草的過程中間，我們《物權法》的草案有一些現行政策的規定，包括宅基地使用權在內的集體土地現行用地的土地流轉，立法機關放棄了這個做法，用了153條的表述，其實有很多考慮在里面。
比如，適用《土地管理法》等法律這樣的表述方法，代替了原來嚴格限制，建設用地使用流轉限制的規則，《物權法》頒布以后，根據中國城市化的進程做相應的修改和了解，據我了解，這個修改和調整，正在進行的過程中間。為通過修改《土地管理法》等法律，改變我們以往的土地政策留有相對比較大的空間。153條強調，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定，在我們所有的立法文件中，都沒有關于什么是國家的有關規定，意味著考慮著中國是一個發展嚴重不均衡的大國。在這樣的背景下允許各地根據城市化進程的需要，社會經濟發展的需要，出臺適合本地有關包括宅基地使用權在內的，建設用地使用權流轉地方性的規定和政策。這是關于宅基地使用權，以及包括宅基地使用權在內的集體土地上，建設用地使用權的流轉問題。
2.根據《物權法》第128條的規定，在土地承包經營的流轉上，堅持了農村土地承包法上的確立的規則，包括宅基地使權在內的存在著很大的不同，我們現行的法律，經營權流轉的發展限制相對比較少。比如說根據《農村土地承包法》第32條的規定，允許土地承包經營權人，取得經營權以后，通過轉包、出租、互換、轉讓的方式讓土地承包經營權進行相對比較自由的流轉。根據《農村土地承包法》第37條第一款的規定，通過轉包、互換出租的方式，扭轉土地承包經營權的時候，無需經過發包方的同意，以轉讓的方式，扭轉土地承包經營權的時候，經過發包方的權益。
土地承包經營權的可流轉性相對比較高的。在《物權法》上土地承包經營權的流轉，目前最受關注的大概就是《物權法》上有兩個相關的規則，一個是《物權法》。第184條的第二個規定，除了荒地以外的土地承包經營權不允許拿來設定抵押權，按照第三項的規定，只有通過招標拍賣和公開協商的方式，取得的荒地，我們通常所說的荒地上的土地承包經營權，能夠成為設定抵押權的財產，如何解決從事農業生產經營者他們在融資的時候，面臨的融資擔保問題，恐怕就跟這些規則、未來的理解和發展有著非常密切的關聯。
當然，我們說法學者通常都不是最好的預言家，而且我們國家未來在新農村和小城鎮建設的過程中間，建立一種什么樣的土地的可流轉模式？到現在的人類經驗告訴我們，恐怕不是設計出來的，而是在不同利益主體的平衡互動中探索出來的。從這點上來講，從事法學教育和研究的人，我們只能強調，在法律的范圍內，信奉一項法律的準則就是一種信仰，沒有足夠充分且正當理由的情況下，不能對法律主體的自由進行限制，從這點上來講，如何運用這樣的法律準則，把我們現行法律上存在的沒有足夠充分且正當的理由，限制了規則，把它刪除掉，給予必要的調整，恐怕是我們法學者能夠對土地可流轉模式，能夠表達唯一的愿望和要求。
以上就是我的發言。
【主持人：吳鏑】
王軼先生從《物權法》、法律的角度上，把土地所有權的問題進行了系統的闡述。我們這是談農業、農村、農民，今天的話題主要是圍繞這個來談城市化，在進行論壇的時候，大家可以隨時的舉手提問題，也請各位把同聲傳譯的耳機戴上，有可能等一下我們要請一些海外的朋友們給我們介紹一下他們在城市化發展過程中的一些經驗。
董黎明教授是做城市和區域經濟研究的，您從您的角度談談這方面的話題。
【董黎明教授】：
很高興有機會來探討小城鎮農村集體建設用地的流轉問題，剛才王軼教授從法律的角度來談這個問題，我不是搞法律的，但是我很想從城市化的角度來看一下。當前為什么說集體建設用地的流轉，是我們國家在改革開放30年以后，現在遇到的一個很熱點的，又是很棘手的問題。這也涉及到我們城市化的速度和質量。大家知道，城鎮化它的含義就是農業的人口，還有農業的產業要轉移，從農村轉移到小城鎮和各個級別的城市當中集聚，這就是城鎮化的含義。
改革開放以后，我們城鎮化的速度之所以很快，就是因為在很多方面打破了原有計劃經濟的框框，我們走得很快。比如說在計劃經濟時期，制約城市化、城鎮化最大的一個屏障就是戶口，沒有戶口你就沒有糧票，你的孩子要進城，沒有戶口上不了學等等的限制。所以，這就是為什么我們今天宣布城鎮化在計劃經濟時期它的速度為什么這么慢的原因？改革開放以后，很多問題解決了?，F在戶口來講已經不是制約農民進城的一個障礙了。而且現在來講，國家正式地承認農民進城即使你的戶口不在城里，只要你在城里定居半年以上，這個就算城市人口。
我們的規劃是為這一批人，也得要準備基礎設施的建設，各項設施也有他們一份。我想未來的城市社會保障設施，醫療、衛生、教育，也能把我們的農民工、農民兄弟考慮在內。這樣的話，才能夠構建一個和諧的社會?，F在的問題是什么？現在就是說人口可以流轉，土地沒法流轉。這就是剛才王軼教授談到的一個問題，有法律上的規定。
這樣的話就往往造成了很多的矛盾，本來講市場經濟講究效率，現在來講人可以轉移，地不能流轉，效益在哪？我們提到的節約利用土地，體現在哪？最明顯的例子，農民進城以后要住房，如果買商品房的話，城市要供應，城市土地有一份，但是他的宅基地不能動，沒法流轉，不是買賣。所以，現在來講，我們城市化按理來講，城市用地的增加應該和鄉村居民點用地的減少掛鉤，這也是國家提倡的政策，現在實現不了。雙重占地，一個農民進城以后，城市要為他提供土地，同時，他在農村的土地沒法做。這樣的效率，土地的使用效率就更低了。
同樣，這個農民也要辦鄉鎮企業，特別是在城市郊區的，城區里面的一些企業，如果是城市土地，國有土地可以進入市場，可以出讓、轉讓。但是，如果你要在農村的集體建設用地上要蓋房子，現在大量提到小產權的房，搞產業，這個是違法的。所以，總體上來講，現在來講這個矛盾相當突出，如果這個矛盾解決不了，我覺得要拖后城市化的建設。
現在的出路在什么地方？現在最大的難點我認為就是由于我們其它的一些配套的法規、措施，包括規劃，還有很多不完善的地方，我們的感覺還有很多漏洞。所以，扭轉談起來很容易，但是現在我感到國家還有一個最大的底線。為什么這次十七屆三中全會只提了農村土地承包權可以流轉，沒有提集體土地可以流轉。實際上來講我們還有更重要的底線沒辦法解決，流轉以后能不能保證我們國家十三億人口的吃飯問題？因為流轉的結果有一個利益的關系問題，因為耕地要比建設用地的產值要低、價值要低。流轉以后很可能農村把一部分地出讓城鎮建設用地，最后我沒有了，我又把一部分的耕地又變成建設用地。這樣耕地怎樣控制？我覺得這是一個比較大的難點，可能這個問題如果我們能夠解決掉，我想我們國家各個地方，現在有很多試點的經驗，這些模式很多，一定是能夠闖出一條新路來的。
我的觀點就說到這，謝謝大家！
【主持人：吳鏑】
董黎明教授把這個話題引入到難點上面了，這個問題確實是熱點，我們可以在網絡上可以看到湖南、安徽、河南、重慶，這些地方政府都已經在做一些不同程度的探討，這已經成為了當今一個很熱門的話題。我想看看我們今天到場的嘉賓有沒有什么這方面的問題？有問題的話可以示意、舉手。
好！有請原法國駐華使館文化參贊、北京昇智企業有限公司總經理白立德先生提問。
【白立德先生】：
您好！中國城市的居民越來越多，這個比例越來越多，農村的居民差不多有8億。所以，有一個問題，城市的發展很快，但是農村的居民進城以后怎樣解決就業與生活問題？他們大多都是居住在城郊結合部，這一部分被“城市化”的農民如何解決好？
【吳鏑】：
剛才我們的國際友人帶了一個頭，帶了一個場上和場下的互動，下面，我把這個話筒交給和實戰相關的邵念強先生，在市場的層面上對土地的流轉問題他有很多心得和體會。
【邵念強總經理】：
我們是做實際工作的，受政府、開發商的委托，對一些城市的區域做前期定位研究和規劃的研究，感覺很明顯，這幾年很多的城市它的建城區的面積在3到5年內翻了一倍。有大量的城市邊緣的土地變成建設用地。在2007年以前，這些用地基本上就是一個出口，政府通過征地把它變成國有的建設用地，通過招拍轉到開發商手里，2008年我們接過的項目委托里面非常明顯，像王軼教授講的，農村的宅基地，農村的建設用地和農村的經濟承包的這些用地要急于轉成各種類型的開發用地。
這里面有一些比較好的案例，也是我本人比較推崇的一種模式，剛好能夠回答白先生的提問。這個項目進行3年多了，位置在我們的西邊。它是6個村鎮、6個村莊要合并起來，6個村莊分散在不同的地域，條件現在來看是非常差，多少年來也沒有改變，起因是政府在起一個主導的作用，有一個很大的投資開發商進來，做了一個很好的規劃。思路是這樣的，總的占地面積是差不多100萬平米，把地塊分成3部分，其中一部分是用來建一個非常漂亮的一個新型的社會主義新農村，把六個不同地塊的農村村民集中在這個區域里面，讓農村進入樓房，基本上是多層建筑為主，建筑做得很漂亮，也有很好地園林、公園，盡力之后這些房子是無償地提供給農民的，但是有一套分配的辦法。物業管理費免交25年。
這一塊地是用來改善原來村民的居住條件。
第二塊地是用來建設生態的農業和觀光農業，有很好的設計和規劃。生態農業和觀光農業主要是除了增加投資收益之外，主要是解決農民的就業問題。
第三塊地是能夠支撐的。涿州離北京很近，所做的住宅的項目是可以賣給北京市民的，交通也很便捷，京石高速到涿州一下來就到了。
而且我們研究完之后，這樣的產品也大致分成兩類：
一類是相對的高端住宅，比如說是0.7的“湯house”，賣給不受早九晚五影響的這類人群，這地方非常好，有河流，也沒有污染；
一類就是小戶型的住宅，單價和總價比較低，賣給北京西部的工薪階層。
這是比較理性化的模式，這種做法跟我們現在的《物權法》是有沖突的，正因為有這樣的沖突，這個項目進行到現在，仍然規劃全部都做完了，農村的老百姓絕大部分是喜歡的，百分之八九十的老百姓是投票的，政府的積極性也是很高的，社會主義新農村到底怎樣做？社會主義新農村的建設靠本地的農民去發展和建設，這個時間是非常長的，必須引入到外來的資本進來，資本是要利潤，剛好這三種土地的應用，給不同的階層或者是人群帶來不同的收益，政府完成了他對一個比較落后的一個農村區域，把社會主義新農村，或者新村鎮的建設，這樣一個目標。
農民很快地用比較短的時間內，改善了自己的居住條件，住進了樓房，有天然氣，很好的衛生環境，配置了幼兒園、小學、中學，街道變得很干凈，還有很好為老年人配套的一些設施。也沒有增加他的居住成本，因為所有的物業費都是免費的。
解決了就業問題，經過很好地測算，加上觀光的投資，所開發住房帶來的收益，扣除開發的成本之后，能夠獲得一些收益。這是比較理想的模式。這是我所接觸到的比較理想化的項目。這個項目在城市邊緣的地帶是不成立的，沒有人在那買商品房。我們還碰到一些其他類似的項目，比如說在平谷，平谷現在有一個要拍賣它的經營權，幾次流拍，來自不同的壓力。我所設計的項目是承包一片林地，這片林地有2000多畝地，除了建設林地之外，開發了一些“農家樂”。他有一個想法，認為自己開發“農家樂”速度太慢，沒有資源，希望有兩個資源，第一個是人力資源，找一些對旅游“農家樂”，或者是郊區旅游做得非常好的智力公司。第二個他想引進外國的資本。想建“小木屋”跟旅游相關的。投資人當然不愿意僅僅作為投資商，這里面就有一個土地使用權、承包權的轉讓。這里面也碰到一些制度上的限制。這個項目仍然在進行過程中。比較了很多種方式和模式，我個人比較感覺，我們所看到的涿州正在做的這種類型的項目，應該說比較適合中國新農村建設，也可以比較快的使生活條件比較差的村民，盡快能夠跟城市的居民享受改革30年來所帶來的發展。
【主持人：吳鏑】
今天這個話題談起來都比較好像很深沉。邵總剛才有一句話，我倒覺得我們可以快樂一些，涿州這個項目村民很高興，政府也很高興，我們現在就是要做這樣的事情。
我下面想聽聽意大利駐中國大使館的科技參贊：Giuseppe Rao饒賽佩先生，在這方面不知道會給我們有一些什么樣的經驗。
【Giuseppe Rao饒賽佩先生】：
今天這是一個非常重要的場合。我們對于這個會議，或者對于中國發生的事情都非常感興趣，因為你們有一些非常特別的這樣一些事情，而且有一些特點跟其它地區不一樣，你們可以建立一個非常新的城市。在歐洲不可能做一個新城市出來，而且你們中國很多的地區都可以建這樣的新城市，還可以有很多新的方法，而且還可以有很多的關注來保障可持續性發展，以及使用新的科技來降低環保的影響。我的問題可能就是說您覺得建立這樣一些新的城市是不是可能在中國所有的地區都這樣做呢？還是說你必須要選擇某些區域來建這樣的新城市？或者是投資？
也就是說我想問您在中國的哪一個地區，或者區域，你是可以創造這樣一些新的城市？
謝謝。
【吳鏑】：
我們進行理論研究是為了市場的需要。下面我把話筒交給權威的翟博士，讓翟寶輝博士給我們做一個權威的解讀！大家歡迎！
【翟寶輝博士】：
我現在回答您的問題。您剛才講到中國的城市跟國外不同的一個地方，我們可以在一個地方選擇一塊土地建新城。過去我們是這樣做的，很多城市是這樣做出來的，包括一些三線城市，當時毛澤東講過一張白紙規劃時可以畫最美的畫。但是最近這些年規劃界，其實包括我們整個民族都在思考在國際化的前提下，到底我們做的東西有沒有可持續性？可持續性除了在環境、生態下需要持續，地域特征上也需要持續性。
現在看來，我們實際上總體上已經不太希望在一張白紙上畫一張最美的畫，挪用我們所有的資源進去建立這樣一個城市。舉一個例子，比如像北京軟件園，德國的專家來我陪他們看的時候就問，軟件園所在地域的下面是什么？軟件園做得像一個計算機的各個部件，計算機主機的機箱就是主樓，旁邊有兩個鼠標，可以有交流的空間。當然這個想法應該說還是不錯的，但是德國專家馬上就問到，說過去這個地方是什么？沒有一個人能夠答上來。后來查資料，那個地區曾經是一個有4000人口的一個村子，這個村子里面的人都被因為這樣的建設被移出去了，移出去以后還不是說整體的搬遷，是分配到了不同的地域。
這里面就有問題了，我們要回憶五年前，或者是十年前，這個地方的文化是什么？我還能不能想起那時候的小路、大樹等等這些東西。所以，他的這種文化，社會意義的歸屬感有可能消失。意識到了這個問題，現在我們主流的規劃思想應該是就地、就事。這個思路實際上現在也影射到剛才講到了城鄉一體發展的思路上來?，F在講到農村的發展，充分得尊重農民的意愿，充分地尊重當地的地域特點、文化特點、氣侯特點去建一個城市。它是一個引導性的，不是徹底地把它翻掉重來。
順便談一點觀點，剛才王軼教授從法學的角度給我們談一下現在最熱的話題，董黎明老師是從區域規劃這個角度，從城鎮化的進程去談的。我們政策研究其實跟它可能接近的比較多。主要是看能不能用？現在城市化的這些，無論從戰略，還是從現在的各種政策，把它叫做公共政策集合這樣一個角度去看，當你把這些公共政策集合在一起的時候，你們會發現他們之間的矛盾非常多，彼此是沖突的。從政治學意義上講，部門之間的相互制約是有利于實施的，它屬于一個制衡的作用，但是如果從貫徹落實的角度上去看，可能會遇到很多的問題。比如說剛才說的這個問題，法制意義上可能沒有問題了，但是法是一個體系，你留的那個口是需要國土資源部落實？還是發改委落實？跟進的法律有沒有修改？這是決定他能否實施的關鍵？這個政策在廣東省已經授權，廣東省根據實際情況做條例，條例如果兩年沒出來也會影響這個實施。
總的來說，基本上都有這樣的一種相互制約的關系。所以，現在需要什么？我認為現在是一個需要創新的時代，無論從中央的報告、國務院的報告、領導人的講話，還是我們政策建議里面都提出了很多關于創新的話題。這里面包括理念創新、機制和體制創新。理念創新是什么？我們回頭看，當時我們推行聯產承包責任制的時候承認的是什么？是繞開了這個土地所有權的分配問題，設置了一個使用權，使用權給了你以后你可以去用，結果一下子把農村經濟搞活起來。
我們現在講的流轉，如果你非得要把所有的根都挖出來，然后去流轉，你有可能解決不了這個問題，因為在憲法上就沒有解決這個問題，執政的理念上就沒有解決這個問題，為什么非要這個胡同走到底？轉過來在這上面設置什么權利？這個權利一流轉，我們的所有的旗幟就都火了。這個理念創新以后，后面跟進的是一些機制，這些機制是怎么能夠讓保證既不突破我們原來那個底子上可能會瓦解帶來的一些其它的危險，又可以把我們現在解決的問題解決掉，實際上就是一個空間創新問題?？臻g創新我們在規劃界是怎么說的？實際上我做規劃就是為了這個城市找到建設用地，大家回憶看，不管是你的總體規劃、城鎮體系規劃這樣一個高層，還是就項目規劃，無非就是要找到一個建設用地，實際上就是一個空間，這個空間怎么找？
過去在上面有一個耕地，城市建設用地必須得要嚴控，可是在我們控制的時候，有一個情況，三倍到五倍這樣的拓展，這個拓展是在我們原來控制的條件下完成的，而沒有突破的前提下完成的。最近看了一篇文章，在農村的建設用地里面也是一倍兩倍地翻。既然城市建設用地的擴張和從農村建設用地的縮減之間掛鉤了，為什么農村建設用地還會擴張？是什么地方有問題？為什么不把它挖出來也來看看？
在開發區整頓的時候我就呼吁，我們不要在過去已經做好了的基礎設施上在倒回來復耕，過了十年，十五年以后還會把地種過來，供這個城市建設的基本運行所使用。
現在我們互換的是這樣一種創新，這樣的創新就是說我們看土地的流轉，把它分成若干個層次，我們剛才講了，那文件里面講的是土地承包權的流轉，現在落實一下這個不能動，言外之意是什么？我想留給大家很多的遐想，這就是創新的源泉！謝謝大家！
【主持人：吳鏑】
寶輝博士的激情感染了我，我也熱血沸騰，這個話題是很值得探討，大家都是意猶未盡。我相信到第三屆中國城市化國際峰會的時候，我們肯定會有更多的時間對這種熱點問題更激烈的探討。這樣對保護中國改革開放30年的成果，為促進中國在21世紀的發展是絕對有很好的意義。
我們這個主題我覺得我們四位嘉賓真是雖然只講了短短的幾分鐘，都從不同的角度和層面，對土地可流轉的探討發表了自己觀點。王軼先生是從物權法，董黎明老師從城市的規劃，邵念強總經理是從市場操作，寶輝博士是從政策的高度。
非常感謝四位對話嘉賓的精彩表述！
