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2024年11月24日
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從大學(xué)里的數(shù)學(xué)教師，到政府部門(mén)智囊，再到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，卓越集團(tuán)總裁李曉平完成了生命中最為重要的三次選擇,在其治理下，卓越集團(tuán)2009年在深圳CBD的商廈銷售面積，已超過(guò)2008年深圳寫(xiě)字樓銷售面積的總和，并擁有深圳CBD之王的美譽(yù)。
李曉平說(shuō)，戰(zhàn)略選擇造就了今
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商住并舉
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：卓越地產(chǎn)是如何定位的？
李曉平：應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)定位決定了卓越的今天。就目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)絕大部分開(kāi)發(fā)商都是以住宅為主，也有一些企業(yè)專門(mén)從事商業(yè)地產(chǎn)，比如說(shuō)大連萬(wàn)達(dá)，盡管也有一部分住宅業(yè)務(wù)，實(shí)際上是為商業(yè)服務(wù)。卓越兩邊都不靠，但在選擇上相對(duì)靠近商業(yè)。
嚴(yán)格意義上講，卓越走的是綜合開(kāi)發(fā)模式，是一個(gè)綜合的房地產(chǎn)公司，在住宅上，高層、別墅、疊拼、大型社區(qū)甚至是郊區(qū)城市豪宅，卓越都有；在商業(yè)地產(chǎn)上，從街鋪、主題購(gòu)物中心到大型的ShoppingMall，再到寫(xiě)字樓和商務(wù)綜合體卓越也都有。
商業(yè)和住宅同時(shí)構(gòu)成利潤(rùn)的主要部分，這既不像以商業(yè)為主的萬(wàn)達(dá)，也不像以住宅為基本的萬(wàn)科，在利潤(rùn)的來(lái)源上，住宅和商業(yè)各自貢獻(xiàn)著將近50%的份額。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：卓越在商業(yè)地產(chǎn)上的優(yōu)勢(shì)是什么？
李曉平：在商業(yè)地產(chǎn)上，卓越的選擇是一、二線城市的核心區(qū)域，我們不會(huì)在很偏的地方建設(shè)大型的購(gòu)物中心，這不是卓越的強(qiáng)項(xiàng)。
在CBD的開(kāi)發(fā)中，卓越已經(jīng)有了成熟的商業(yè)模式，不管是市場(chǎng)還是地方政府都比較接受。另外一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是卓越對(duì)戰(zhàn)略的選擇，跟新進(jìn)入企業(yè)比，卓越已有的經(jīng)驗(yàn)還是比較重要的。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：相比以往，卓越在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式上有無(wú)變化？
李曉平：以前是開(kāi)發(fā)了賣，現(xiàn)在基本不賣了，持有并經(jīng)營(yíng)。如果單純是賣，跟住宅的差別就不是很大。
避開(kāi)招拍掛
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：卓越如何理解土地的價(jià)值？
李曉平：拿地是戰(zhàn)略選擇的問(wèn)題，在房地產(chǎn)從拿地到銷售的整個(gè)價(jià)值鏈里面，大部分的價(jià)值是前端。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比較充分，因此，在同樣的地區(qū)，用同類型的代理公司，銷售同樣的產(chǎn)品，價(jià)格不會(huì)有很大的差異。所以能不能獲得相對(duì)高的溢價(jià)，拿地很重要。
土地的潛質(zhì)是由企業(yè)的眼光和客戶群來(lái)決定的，不同企業(yè)對(duì)土地的定位不一樣，同樣一塊地，有的企業(yè)只能做低檔的商品房，有的企業(yè)卻能做豪宅。比如，星河灣在很郊區(qū)的地方也能做出超級(jí)豪宅并銷售一空，這就是它們的溢價(jià)能力。另外就是有沒(méi)有合適的產(chǎn)品滿足你對(duì)定位的需求，這是前期的設(shè)計(jì)能力，對(duì)設(shè)計(jì)的理解。這些都是以土地為載體的。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：卓越在深圳最核心的區(qū)域擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地，這是如何做到的？
李曉平：從戰(zhàn)略的眼光來(lái)看，卓越是提前去拿地，看的是未來(lái)。因此等到兩、三年后開(kāi)發(fā)完畢再來(lái)看，地價(jià)已經(jīng)比較便宜了。這種拿地方式是要付出代價(jià)的，卓越損失了最初兩三年的發(fā)展速度，這兩三年卓越的規(guī)模沒(méi)有做大。當(dāng)然，好處也是顯而易見(jiàn)的，那就是卓越發(fā)展還是比較穩(wěn)健，銷售比較好，利潤(rùn)率也比較高。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：卓越基本不走招拍掛，如何拿到土地？
李曉平：卓越現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備中，收購(gòu)的地占到50%左右，和政府的一級(jí)開(kāi)發(fā)合作拿到的地也占到了50%。
卓越確實(shí)不太走招拍掛途徑，但可以通過(guò)股權(quán)收購(gòu)拿地，現(xiàn)在大部分公司拿地的方式都是股權(quán)收購(gòu)，只是近年來(lái)地王頻出，才把招拍掛的問(wèn)題凸顯出來(lái)。有些公司早期拿了很多地，但沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)，我們通過(guò)收購(gòu)的方式拿過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)，這個(gè)方式是可行的。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：通過(guò)協(xié)議拿地是不是經(jīng)常會(huì)遇到一些歷史遺留問(wèn)題？
李曉平：確實(shí)會(huì)遇到一些問(wèn)題，這種地往往有一個(gè)問(wèn)題，涉及到拆遷和一些歷史遺留問(wèn)題，要花時(shí)間去解決，這需要一個(gè)周期。比如在開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)上，卓越就會(huì)比較慢一點(diǎn)。但有失就會(huì)有得，卓越現(xiàn)在的規(guī)模是小一點(diǎn)，但利潤(rùn)比較高。去年路演的時(shí)候，卓越的毛利率在當(dāng)時(shí)路演的公司當(dāng)中是最高的。
占有的資源不一樣，優(yōu)勢(shì)也就不一樣，就這點(diǎn)而言，這個(gè)模式對(duì)卓越是最合適的。
上市隨時(shí)可以重啟
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：什么時(shí)候重啟上市？
李曉平：我們一直在香港聯(lián)交所掛著，想上市隨時(shí)都可以，但在香港上市，受國(guó)內(nèi)的政策影響很大，現(xiàn)在環(huán)境不好，容易被低估，在這個(gè)時(shí)候上市不是很合適。
除了在香港上市，我們也考慮在內(nèi)地上市，內(nèi)地的投資者對(duì)卓越是了解的，低估的可能性相對(duì)小一些。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：卓越今年的銷售狀況如何？
李曉平：住宅的銷售有40億到50億，明天也大概是這個(gè)規(guī)模。卓越在住宅和商業(yè)上是一半對(duì)一半的，如果今年全部對(duì)外銷售，100億是沒(méi)問(wèn)題的，相比國(guó)內(nèi)其他企業(yè)，卓越的利潤(rùn)率會(huì)相對(duì)高一點(diǎn)，換句話說(shuō)，卓越100個(gè)億銷售額獲得的利潤(rùn)和一些企業(yè)200個(gè)億銷售所得的利潤(rùn)相當(dāng)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：卓越現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備如何？
李曉平：經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，卓越現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備將近1500萬(wàn)平方米。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：卓越在全國(guó)的布局戰(zhàn)略進(jìn)行到了哪一步？
李曉平：在戰(zhàn)略布局上，卓越的策略是“3+4+X”，即鎖定珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域三大經(jīng)濟(jì)圈，重點(diǎn)發(fā)展一線城市和有潛力的二線城市。目前，四個(gè)一線城市卓越都有項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)。在新城市的選擇上，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、發(fā)展?jié)摿Υ筮@些傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，我們要看其聚集力，這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)總量不一定很強(qiáng)，但聚集力比較強(qiáng)大，最后的結(jié)果是一個(gè)區(qū)域里面相對(duì)富裕的人群來(lái)購(gòu)買你的房，比如成都、武漢就具備這個(gè)素質(zhì)。
