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2024年11月24日
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二套房貸收緊？本報(bào)記者昨暗訪滬上多家房產(chǎn)中介 中介放言：能幫無業(yè)人士貸款搞定10套房 在這場“樓瘋”中，銀行的貸款發(fā)放頗為可觀。 8月可能成為房貸政策的拐點(diǎn)？日前各地銀監(jiān)局紛紛下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的通知，而滬上各家商業(yè)銀行傳出的消息也顯示，8月1日起二套房貸政策收緊，將回歸首付4成，利率上浮10%的原標(biāo)準(zhǔn)。 昨日，本報(bào)記者走訪了滬上四大行、中小商業(yè)銀行，笑容可掬的業(yè)務(wù)員們都會惋惜地說：“現(xiàn)在有政策，控制得很緊，得符合首付四成、利率上浮10%的規(guī)定，你想低首付、利率打折，可以去別家銀行看看。” 事實(shí)果真如此嗎？上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，迄今為止，上海全市中外資銀行購房貸款業(yè)務(wù)仍在大幅增長。隨后記者暗訪了多家房產(chǎn)中介，得到的回答都是大同小異：“有難度，但可以操作———貸款中介可以幫你搞定！” 本版撰稿 記者 陳宏 記者暗訪 上海南站地區(qū)。一家掛著“上海房地產(chǎn)協(xié)會會員單位”、“‘上海房屋中介市民放心店’承諾企業(yè)”名號的中介公司內(nèi)，一名中年男子正聚精會神地盯著電腦里紅紅綠綠的股票走勢，兩名中年婦女，一位在電腦上打牌，一位有一搭沒一搭地閑聊。半天才有兩名打工者模樣的人，跟這家中介簽了個(gè)租房意向。 房市火爆，而記者走訪的上海南站、徐匯南丹東路等不同價(jià)位樓盤所在地的多家中介，工作人員看起來似乎都很悠閑，他們的說法是：“房子一出來，都被搶光了。”如此搶房子，并不是所有人都現(xiàn)金充足，于是各種貸款問題也就特別多。 “多出兩三千，貸款中介幫你搞定” 記者一行以小夫妻的身份找到中介，表示要給父母再買一套小戶型。條件也講得很不理想：“首套房貸款還沒還清”、“現(xiàn)在手上錢也不多，首付成數(shù)不可能高”、“利率還想享受打折優(yōu)惠”。如此苛刻的條件，跟最近銀監(jiān)局嚴(yán)控貸款的通知，完全是背道而馳。但每次條件說完，幾乎所有中介公司的代表都表示：“有難度，但是可以貸到，沒問題！” 記者也表示了懷疑，說正是因?yàn)閯倓偪催^了新聞，得知二套房貸款門檻提高，才慌忙過來的。巨×房產(chǎn)的高先生說：“銀行的情況，你們肯定不會了解，政策嘛，總是提前廣播，執(zhí)行起來起碼要3個(gè)月后。我們也聽到了這個(gè)風(fēng)聲啊，但現(xiàn)在絕對是雷聲大，雨點(diǎn)小，我可以給到你首付3成、利率7折，當(dāng)然，到10月份之后你再來，可能就要相對困難一點(diǎn)。”在另一家中介，記者說：“聽到銀行內(nèi)部表示，銀行已經(jīng)從8月1日開始實(shí)施。”這家中介的業(yè)務(wù)員說：“確實(shí)，要比以前難一些，但你假如愿意多出兩三千塊，這些，貸款中介都可以幫你搞定！” 看記者不太相信，他也笑了：“現(xiàn)在生意不錯(cuò)，要不要隨便你，本來你要的這種房子，我前兩天手上還有兩套，但就這兩天，全部出手了。貸款方面，你可以完全放心，我敢接你的單子，就表示我有這個(gè)關(guān)系，可以幫你搞定！” “她買了10套房，貸款都是我做的” 在另外一家中低檔次的中介公司，記者聽到了同樣的話。“做我們這行的，這是公開的秘密，沒這點(diǎn)手段，誰還敢做中介啊？”天×房產(chǎn)的業(yè)務(wù)員趙阿姨說。她還指著旁邊跟她聊天的一個(gè)中年婦女說：“你看她，我朋友，她有10套房，你看不出來吧？貸款全是通過我做的！” 記者打量了一下，這位“大款”阿姨大概50多歲，穿著打扮很一般，看起來就是一位普通的家庭婦女，實(shí)在不像有多少資產(chǎn)的樣子。“10套房？那你平時(shí)收入很高咯？你貸款多少？”記者問她。 “我么，不上班的呀。貸了500多萬，每個(gè)月還款28000多，還可以的，不是很吃力。”這位阿姨看得出來，也在鼓動記者多貸點(diǎn)，好幫朋友趙阿姨拉到這筆業(yè)務(wù)。 “那你怎么還這每個(gè)月的28000多呢？” “我10套房子，大部分都租出去了呀！” “可我在新聞里看到，說如今的房價(jià)飛漲，租金回報(bào)率并不高啊！” “最近是相對差了點(diǎn)，但之前我已經(jīng)賺了不少，現(xiàn)在每個(gè)月再自己補(bǔ)點(diǎn)就足夠了，你想啊，起碼這10套房子都是你的了呀！” “貸款500多萬，怎么能貸那么多啊？” “不光能貸，而且首付成數(shù)也不高，利率也是打折的。”她再神秘一笑，朝趙阿姨努努嘴：“你問她，她就是做這個(gè)的！” 趙阿姨也是神秘一笑：“你不知道的，銀行是有很多內(nèi)幕的。”記者再追問，她卻只笑不答了。 “千年不賴，萬年不還” 在走訪了多家中介后，記者也了解到，大大小小的中介公司，并不是所有公司都跟銀行有著良好的關(guān)系，不少人是通過貸款中介，再來搞定部分客戶令人頭大的貸款問題的。合同簽完，收完中介費(fèi)用，中介公司就完全抽身，而風(fēng)險(xiǎn)，則到了銀行頭上。“銀行的錢，不花白不花！”這是記者在這些中介內(nèi)，聽到的最多的話。 上文所提的那位買了10套房、貸款500萬的中年婦女，她就給記者洗腦說：“你們小年輕，觀念不要比我們老阿姨還陳舊。不要總覺得還不上銀行的錢，銀行的錢嘛，就是‘千年不賴，萬年不還’呀，銀行的錢，就應(yīng)該是拿來給我們‘生蛋’的！” 貸款中介怎么就能搞定？一家中介的業(yè)務(wù)員說：“一般的貸款中介，都起碼和10家銀行保持著合作關(guān)系。這家不行，到那家，總歸能碰到可以搞定的。在銀行的業(yè)務(wù)淡季，貸款放不出去時(shí)，他們就要求助貸款中介了；所以，當(dāng)貸款火爆，上面要求收緊時(shí)，貸款中介也會來求著銀行———誰都會有淡季旺季啊，所以，一般來說，銀行是會給這個(gè)面子的。”上海《青年報(bào)》 中介拆招 在一系列的暗訪中，記者給大大小小的中介公司出了不少難題，但他們看來已是經(jīng)驗(yàn)豐富，見招拆招，沒有一絲含糊，沒有一道題能難住神通廣大的中介，而銀行二套房貸背后的漏洞，也就此一覽無遺。 難題1 首付 我要再買一套100萬左右的小戶型二手房，但我現(xiàn)在身上只有20來萬，完全不符合二套房要首付4成的標(biāo)準(zhǔn)，怎么辦？ 中介：“這是最簡單、也是最常見的問題了，都算不上是難題。我們會牽頭，讓你跟賣家簽訂一份合同，將總價(jià)做高。像你這種情況，想貸70多萬的話，可以將總價(jià)做到120萬，這樣去掉首付4成，也就是48萬，你可以貸到72萬，而你實(shí)際只要付28萬的首付，相當(dāng)于3成都不到。否則按照100萬，你最多只能貸到60萬。” 記者：“那不是要多付稅嗎？” 中介：“那當(dāng)然，而且賣家多出來的稅也得你付。不過，稅才能要多少錢啊？相比于這么點(diǎn)錢，你能拿到更多的貸款，才是最實(shí)在的。” 記者：“那總價(jià)做高，賣家會不會給我造成風(fēng)險(xiǎn)？比如他最后說沒拿到那么多首付，合同上的首付金額畢竟比我實(shí)際付的要高很多。” 中介：“做高房價(jià)和做低房價(jià)，都是現(xiàn)在通行的做法了，一個(gè)是為了多貸款，一個(gè)是為了少交稅，基本上沒什么風(fēng)險(xiǎn)，賣家反正只要拿到他想要的錢就行了，所有事情都是我們出面的。” 【政策解讀】 繼杭州、北京、深圳等地收緊二套房貸后，上海、成都等地也正式收緊二套房貸款政策。日前，上海銀監(jiān)局轉(zhuǎn)發(fā)中國銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款規(guī)定，包括首付40%，嚴(yán)防“假首付”、“零首付”等。 難題2 利率 我首套房的貸款還沒還清，暫時(shí)也還不清，但我還是想再買一套，利率上能像首套房那樣打折嗎？因?yàn)槁犝f二套房不僅不能打折，還要上浮10%。 中介：“當(dāng)然可以了，上浮10%，那還有誰去找他們貸啊？首套房沒還清貸款的，我們也經(jīng)常碰到，這些都是小事情。只要你能還得起，就能貸得出。” 記者：“可是我去附近的建行問了一下，他們說是要上浮10%的。” 中介：“你自己過去找他們貸款，總歸會告訴你不行的，他們會說額度指標(biāo)已經(jīng)基本完成，不一定上浮10%，但肯定不會給你打折了，只能由我們來。” 記者：“你們怎么就可以？” 中介：“貸款中介在銀行內(nèi)部都有關(guān)系啊，能貸出去么，銀行總歸是賺錢的。” 【政策解讀】 盡管目前銀監(jiān)會并沒有明文規(guī)定二套房利率要上浮10%，但這個(gè)政策已在大銀行間口頭通知，接下來很可能將實(shí)行。記者算了一筆賬，5年以上商業(yè)貸款利率為5.94%,上浮10%就是6.534%，而7折是4.158%，一上一下，利率竟然可以差到2.3%以上！二者幾乎天壤之別。 難題3 收入 我收入不是很高，首套房就是父母資助買的，那買二套房，銀行還會給我放貸嗎？ 中介：“我不是說了嗎？貸款方面，不是你要操心的。很多買房的人，像你們這種小兩口，賺錢不太多，怕貸不出來，但銀行怎么知道你真正的收入？你到時(shí)候不要拿工資條什么的去做資產(chǎn)證明，假如能在單位開個(gè)收入證明，就可以了。” 記者：“有用嗎？” 中介：“有用的。當(dāng)然，你也別貸了還不起，比如你一個(gè)月賺2000元，還貸一個(gè)月要8000元，那從你自身來說，都沒必要做這樣的貸款。我們做的，是比如你一個(gè)月賺2000元，需要還銀行1500元。一般來說，銀行不會放這樣的貸款，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)比較大，你稍微做個(gè)收入證明，我們再用用關(guān)系，這筆貸款就能下來了。” 【政策解讀】 商業(yè)貸款的月還款額，銀行都是按照月收入的一半來操作的，這也是為了證明貸款者可以正常還款，不影響生活。 難題4 戶籍 聽說外地戶口在貸款方面會受到諸多的限制，像首付成數(shù)和利率的優(yōu)惠幅度？你能讓我們享受二套房首付3成、利率打7折的優(yōu)惠嗎？ 中介：“外地戶口在銀行那邊，確實(shí)有一些限制，但我們通過貸款中介，是可以做到一樣的，不會給你提高首付成數(shù)，也不會提高你的利率折扣。” 記者：“他們不怕風(fēng)險(xiǎn)嗎？” 中介：“外地戶口只是相對的，假如你工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定，他們?yōu)槭裁床蛔瞿愕纳猓繎艨谑羌俚模X才是真的！銀行有些話，你是不能聽的，他們經(jīng)常也就是忽悠忽悠。” 【政策解讀】 上海銀監(jiān)局發(fā)布的上半年上海房地產(chǎn)信貸運(yùn)行分析報(bào)告指出，個(gè)人住房貸款在結(jié)構(gòu)上有個(gè)明顯變化是，外地人士住房貸款由一季度減少5.1億元變?yōu)槎径仍黾?2.1億元。外地人士住房貸款增量占比已由1-4月的19%升至1-6月33%。雖然上半年外籍人士住房貸款凈減少，但6月份凈增加了3.4億元。這些都表明，控制炒房的一些措施，已漸漸失效，投資、投機(jī)購房大幅上升。 【監(jiān)管應(yīng)對】上海銀監(jiān)局強(qiáng)化房貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測 上海銀監(jiān)局近日召開了2009年年中工作會議，他們表示已經(jīng)注意到了如今樓市的狀況，強(qiáng)調(diào)“將強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測，關(guān)注房地產(chǎn)信貸管理，加強(qiáng)對個(gè)人住房信貸政策執(zhí)行情況的查訪力度”。 上海銀監(jiān)局督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)切實(shí)貫徹落實(shí)二套房按揭貸款政策，重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房貸款需求，對投資、投機(jī)性住房堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則。強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測和提示，定期進(jìn)行房地產(chǎn)和相關(guān)上下游行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的壓力測試，督促銀行關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸前、貸中、貸后各環(huán)節(jié)的合規(guī)性，關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。 銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，上海全市銀行的個(gè)人住房貸款余額3368.2億元，比年初增加260.6億元，同比多增180.1億元。3月份以來，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)隨樓市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8億元，創(chuàng)歷史單月最大增量紀(jì)錄，而二季度增量也創(chuàng)歷史新高。上海《青年報(bào)》 【記者觀察】 貸款中介，玩的就是高風(fēng)險(xiǎn) 在記者的暗訪中，房產(chǎn)中介大包大攬，大有沒有不敢接的買賣的架勢，而在他們身后，則總有貸款中介的身影出沒。 貸款中介本身是應(yīng)市場需求而產(chǎn)生的，很多都打著投資管理公司、投資咨詢公司的招牌，但事實(shí)上都差不多。貸款中介與某家或是某幾家銀行支行的信貸部門有良好的合作關(guān)系，他們向銀行提供業(yè)務(wù)信息，協(xié)助有簽約關(guān)系的銀行機(jī)構(gòu)辦理貸款，從中賺取手續(xù)費(fèi)。 隨著貸款業(yè)務(wù)的日益復(fù)雜化，購房者直接從銀行貸款，第一是對手續(xù)不夠了解，其次是可能資質(zhì)不夠，對他們來說，貸款無疑是一件麻煩的事。貸款中介的業(yè)務(wù)因而也越來越多。但由于法規(guī)、監(jiān)管的不到位，在利益的推動下，包括一些大型的貸款中介，也都越來越多地開始打擦邊球。 除了正規(guī)的業(yè)務(wù)之外，很多貸款中介做的業(yè)務(wù)，對銀行來說其實(shí)是高風(fēng)險(xiǎn)的。比如最正常的房貸，個(gè)人向銀行申請，要提供多種證明，而且貸款額度有限，但在貸款中介那里，他們都可以搞定，甚至連個(gè)人收入證明這樣的“硬性證明”，他們都能在收費(fèi)后幫你做到。一些中小房產(chǎn)中介公司，為了提高業(yè)務(wù)的成功率，也會和貸款中介合作。 盡管有專家表示，“國內(nèi)商業(yè)銀行不良貸款率一直居高不下，跟貸款中介有著很大關(guān)系”，但事實(shí)上，各家銀行對貸款中介都是態(tài)度曖昧的。有些銀行甚至把一些貸款業(yè)務(wù)“內(nèi)定”給了貸款中介，有讓銀行業(yè)務(wù)人員減輕工作量的原因，也有不少不足為外人道的貓膩成分在其中———比如，有人去貸款，銀行表示不能辦理，但可以推薦他到某中介去辦理，這時(shí)，他就可以從貸款中介處拿到介紹費(fèi)。 不過，隨著目前監(jiān)管層的措施越來越嚴(yán)格，貸款中介的門檻也越來越高。 |
