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2024年11月22日
星期五
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采訪人物：趙進京
河南省房地產業商會副會長兼秘書長
河南地產商會投資股份有限公司
河南地產聯合艦隊董事總經理
“全國工業化、城鎮化和農業現代化協調機制、土地節約集約利用機制和農村人口有序轉移機制，加快形成城鄉經濟社會發展一體化新格局，為全國同類地區發展起到典型示范作用。”
——《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》之四
【定義變革】
協調“三化”，重在盤活土地
實現“三化”協調發展，核心問題必定是在土地合理利用上做文章
作為河南省房地產業商會副會長兼秘書長以及河南地產商會投資公司董事總經理，趙進京用“萬眾期盼”和“振奮人心”來形容《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》。
“這值得歡慶。偌大一個中原經濟區，面積28萬平方公里，涵蓋1.5億人口，比很多中型國家還大、人口還多。這是中國的中部，是中國崛起于世界民族之林的重要依賴和保障。某種程度上說，中原經濟區的發展和崛起不但能解決中國的問題，對世界很多發展中國家也能提供巨大的借鑒價值和意義。”
趙進京說，經濟的發展依賴于人的安居樂業，房地產業在為人們提供安居保障的同時，本身也已成為經濟發展的基礎產業和支柱產業。從這個角度來說，河南省加快建設中原經濟區，涵蓋了區域城市的規劃與建設，涵蓋了房地產業的持續健康發展。
“根據《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》，中原經濟區的發展之路是，積極探索不以犧牲農業和糧食、生態和環境為代價的‘三化’協調發展的路子，農業、工業、城鎮化協調發展。這其中，城鎮化是支撐、工業化是空間上的落地。要實現‘三化’協調發展，核心問題必定是在土地合理利用上做文章，因此，如何做到土地合理利用，如何盤活土地，就成為‘三化’協調發展的基本著力點。”
在趙進京看來，《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》給了河南空前的政策高地，河南應把握機遇，積極探索，提高土地集約利用水平，為工業化、城鎮化、農業現代化正在遭遇的“土地困局”尋求破解之道。
“有關資料顯示，到‘十二五’計劃末，全國人口將達13.9億，而城市人口將超過農村，達到7億人，這意味著，‘十二五’期間，會有更多農村人口進入城市生活，成為城市居民，這為盤活土地提供了發展上的條件。”
土地置換，推進“三化”協調發展
把閑置的宅基地改造成耕地，在城市郊區置換出建設用地，以應對土地緊缺之需
無疑，“三化”協調發展的本質是不犧牲農業和不錯位發展，相互促進和齊頭并進，最終達到促進農業和促進土地集約使用的目的。那么，有什么方法可以實現嗎？趙進京說，“土地置換”不失為一條創新的路子。
所謂土地置換，指建設用地近郊化，耕地遠郊化，把農村特別是空心村閑置的宅基地改造成耕地，然后在城市郊區置換出建設用地。“這之前的幾年間，因為城市發展的問題，河南省房地產業商會已經組織了多次有關‘土地置換’的研討，試圖對當下的城市發展問題進行化解，也引發了強烈的社會反響，現在看來，我們所提倡的‘土地置換’和‘三化’協調的精神是完全一致的。”
據了解，目前重慶正在進行一場重要的試驗：也就是把農村的宅基地復墾為耕地，通過置換，作為可流轉的建設用地指標，城里開發商購得，再將之用于房地產開發。這個指標，被稱為“地票”。地票交易的整個過程，可簡單概括為復墾農村宅基地、建設用地為耕地，相應的農村建設用地指標成為地票，進入交易市場，供應主城。
“從實際情況看，這個做法取得了非常好的效果，托起了城市和鄉村的同步發展，同理，這一過程中，因為土地置換，重慶的房地產業也步入了快速發展的通道。”
那么，“土地置換”是否適合中原經濟區建設？
趙進京認為，城市化進程中，全球存在的普遍規律是，城市建設用地大量增加，農村建設用地相應減少，土地集約化利用水平不斷提高。作為中國之腹地，我省土地資源的特點是“三大一小”：土地總面積小，人均耕地占有量小，耕地后備資源量小，土地承載壓力大。在中原經濟區建設大幕已啟的形勢下，實行土地置換，才可解決城市建設用地問題，推進“三化”協調發展。
■ 特別訪問
東方今報：基于“三化”協調發展的“土地置換”，為盤活土地開創了新路子，可以通過增加土地供應，以達到為遏止房價、促進房地產健康發展的目的。但是，當下的房地產業，正面臨著嚴厲的國家調控，各種危機、各種陰影依然存在，在此情形下，房地產如何為中原經濟區提供產業上的支撐？
趙進京：當前的調控，確實讓房地產業受到了一定創傷。就鄭州而言，2011年前三季度，鄭州市商品房銷售面積同比下降35.84%，這個降幅，居中部六省之首，以至于社會輿論再提“樓市拐點”。究其原因，主要是政府強制的地產調控政策限購、限貸，使得市場各方預期改變。但這，并不是引導房地產健康發展的最好的辦法。在我看來，房地產并不存在“拐點”，也不需要“拐點”，它需要的是限制高房價，為老百姓提供實實在在買得起的商品房。
東方今報：您認為房地產行業應該如何引導？
趙進京：引導一個行業應該抓住這個行業問題的關鍵所在。目前，國家“限購、限貸”政策一方面確實打擊了炒房，遏止了一部分“虛”需求，但另一方面，房地產開發商也因此在資金上遇到了難題，與此同時，一些中等收入者等社會中堅力量也在一定程度上無法實現更舒適的住房需求。因為，鄭州的低檔房的規劃多集中在相對偏遠的地方；核心區域的土地價格不斷上漲，開發商為了保證自己的利潤，自然不愿意在高地價的路段建低檔房。
政府可以通過試點推出“限制性商品房”，以滿足社會的真實需求。“限制性商品房”是在城市建成區內建造的“限地價、限房價、限利潤、限面積、限購買對象、限再上市年限”的“六限商品房”。中等收入者住房問題通過“限制性商品房”政策得到解決，其余的人進入商品房市場，才能走出一條有中國特色的調控路線，房價才有可能平穩下來。之前的“佛山事件”，其實反映出了一個不成熟的政府作為，試點“限價不限購”，是要體現出都市區建設的特色和人性化。
東方今報：您認為怎么操作？
趙進京：政府首先要選大商，選好商。把進入河南省納稅前十名的房地產企業、在慈善事業上表現突出的房地產企業、在河南具有良好口碑的房地產企業作為試點對象，政府與他們簽署協議，推行“限價不限購”。而對于缺乏誠信的企業，要加強監管，嚴格按照國家相關調控政策執行。
