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2024年11月24日
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近來，國內有關房地產的市場與計劃之爭風起云涌。
有人認為，政府對當前的房地產市場干預過多，市場法則少了。如果這些房地產政策不改變，不僅與市場經濟法則相悖，而且是中國房地產市場的一種倒退。政府對樓市的管理，更多應采取市場化的原則，城市住房限購令應取消。也有人認為，當前房地產宏觀調控剛見成效就放寬限購，必然使得所有調控努力都前功盡棄，所以城市住房限購令不可取消。
其實，這樣的爭論，沒有建立在當前房地產市場現實的基礎上，或前提條件不明確。
可以說，這些年來的房地產市場不僅不是個成熟的市場，而且集中了計劃經濟與市場經濟的弊端。因為，當前房地產市場的最大特征，就是住房市場要素的非市場化及住房產品的市場化。土地、資金、勞動力、城市規劃等要素不是經過市場方式來運行的。比如，土地，在土地公有制的情況下，2004年7月以前的土地交易基本上是通過政府與房地產開發商臺下的協議來完成。在2004年7月之后，盡管土地通過拍賣方式交易，但土地拍賣規則都是由地方政府設定的。所以，絕大多數土地的交易同樣沒有通過有效的市場機制來完成。
房地產是資金密集型產業，房地產信貸政策是決定樓市能否繁榮的關鍵。在中國金融市場嚴格的管制下，政府的不少信貸政策通過管制資金的價格與數量，把社會稀缺的資金以低成本的方式流入房地產開發商及住房投機炒作者手中。比如，近十年來的住房信貸政策，由于不是把住房的民生問題放在首位，而是把住房市場作為經濟增長的工具，進而使得全國各城市的樓價在過度優惠的信貸政策之下被一再推高。這樣，房地產市場繁榮了、各地方的GDP上去了、土地財政增長了、地方政府的業績好了。但是這種繁榮是建立在政府對利率與信貸管制基礎上，是建立在管制利率對存款人財富轉移的基礎上的。
可是，對于住房來說，又是完全市場化的。由于住房是十分特殊的商品（既是投資品也是消費品、每套住房都具有唯一性），再加上中國住房市場剛剛形成（一手住房比例80%以上，而成熟的房地產市場這個比例不會超過15%），這就為房地產開發商的壟斷性定價創造了條件。在這種情況下，住房市場的商品價格要真正建立以住房消費為基礎的市場供求關系事實上是不可能的。當住房市場完全是投資炒作為主導時，或住房市場蛻變為虛擬經濟時，樓價一定會遠遠偏離實質性住房商品的價值，市場法則也就失敗。
無論是從目前住房市場的要素非市場化，還是從商品住房的市場法則失敗角度來看，我國住房市場與成熟的房地產市場相差太遠，我國的房地產市場仍然是一個政府干預嚴重的市場。因此，盡管筆者不贊同用行政方式來干預市場，而且認為限購方式對市場影響十分有限，但有一點應該肯定，即限購令對遏制住房投機炒作是能起到一定作用的。
現在的問題是，取消當前各城市住房限購令是不是能增加國內住房的市場化程度，政府是不是要鼓勵住房市場的居民住房投資。由上述分析可知，當前國內房地產的市場與計劃之爭論，并非要取消住房市場限購令及限價令，而是要加大房地產的市場化改革步伐。不是用行政干預的方式來解決當前房地產市場問題，而是更多地要用成熟市場中通用的經濟杠桿來化解房地產市場的問題。
比如，打擊房地產投機炒作，既不需要住房限購令，更不需要等到個人住房信息體系確立，只要通過有效的信貸政策及稅收政策就足夠了。比如在新加坡打擊住房投機炒作，全面提高住房交易稅、住房交易所得稅就可以。不管是什么狀態的住房，只要有交易，就征稅，這對住房投機炒作豈能不起到巨大的震懾作用？
總之，在筆者看來，當前中國的房地產，并非是計劃多了還是少了的問題，而是房地產市場還完全不成熟、不健全。因此，當前最急迫的任務，就是盡快強化房地產市場化的制度改革，用成熟房地產市場中有效的經濟杠桿來化解當前房地產市場問題，而不是強化政府對市場的干預。成熟的房地產市場最有效的經濟杠桿十分普遍，無論是制度規則還是經驗都是如此。比如，在土地拍賣時對生產住房商品的嚴格限制、信貸政策與稅收政策對住房投機炒作的嚴格限定等方面，不少國家都有較為成功的制度與經驗。我們大可充分借鑒。
