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2024年11月24日
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9月29日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控”，而且，在正式文件中首次用“促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整”等更加明確的政策表述。筆者認(rèn)為，在政策層面，房地產(chǎn)近期幾乎不可能松動(dòng)，中國房地產(chǎn)正式步入了實(shí)質(zhì)性降價(jià)周期。
事實(shí)上，房地產(chǎn)交易從今年下半年就已進(jìn)入冰凍期，大多數(shù)一線城市的交易量創(chuàng)下了近三年來的新低，“金九銀十”慘淡收?qǐng)?。但在歐債危機(jī)影響下，很多開發(fā)商對(duì)于政策最終松動(dòng)抱有很大期望，因而使得最近兩月房價(jià)膠著。
但是，隨著政策的逐漸明朗和開發(fā)商鏈條的逐漸收緊，房地產(chǎn)進(jìn)入價(jià)格真正調(diào)整的下行周期已成必然。首先，歷經(jīng)一年多的政策高壓，房地產(chǎn)投資熱明顯退潮，外界對(duì)房價(jià)的看法漸趨理性，一些城市首先在成交量上進(jìn)行了調(diào)整；其二，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)的明顯信號(hào)。9月份70個(gè)大中城市新建住宅，和8月份相比，價(jià)格下降的城市有17個(gè)，持平的有29個(gè)。從環(huán)比而言，9月份房價(jià)基本已經(jīng)停漲。再根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年10月，全國100個(gè)城市住宅平均，其中40個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市價(jià)格與9月持平，58個(gè)城市環(huán)比下跌。10月價(jià)格環(huán)比下跌的城市比9月增加14個(gè)，是自去年8月以來下跌城市數(shù)量最多的一個(gè)月；其三，多數(shù)城市庫存創(chuàng)新高，其中全國14個(gè)主要城市庫存需要15個(gè)月左右消化，而北京房屋庫存超過了12萬套，供需力量的對(duì)比發(fā)生了明顯的變化；其四，開發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，處于要么降價(jià)，要么倒閉的生死邊緣。
特別是，我們看到，在經(jīng)歷了長時(shí)期的僵持之后，包括萬科在內(nèi)的大開發(fā)商正式加入降價(jià)促銷行列。萬科在一線城市新開樓盤降價(jià)幅度大多在15%到20%左右，萬科在業(yè)內(nèi)起帶頭作用，其降價(jià)意味著業(yè)內(nèi)對(duì)房價(jià)下降已達(dá)成共識(shí)。這樣，在萬科、碧桂園、保利、龍湖、招商等行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，這次房地產(chǎn)調(diào)控最終進(jìn)入了房價(jià)合理下調(diào)的理性周期，房地產(chǎn)市場博弈的力量對(duì)比已經(jīng)發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)。
當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控的歷史告訴我們，中國房地產(chǎn)的博弈歷來都復(fù)雜而慘烈，不到最后一刻根本不敢輕言勝利。特別是，在地方融資平臺(tái)債務(wù)高筑，一些重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)又陷入缺錢困境的時(shí)候。盡管溫總理一再明確表示“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴已經(jīng)成為集體行動(dòng)的邏輯。而歷次房地產(chǎn)調(diào)控的慘痛教訓(xùn)也不斷警示，盡管形勢(shì)不錯(cuò)，但現(xiàn)在還不是彈冠相慶的時(shí)刻。越在最后的時(shí)刻，更要警惕一些意想不到的變局。不過，從目前來看，房地產(chǎn)正式進(jìn)入降價(jià)周期已成不爭的事實(shí)。
