房地產資金轉向撤離：游戲規則變了
時間：2011-10-20 15:53:14
來源：經濟觀察網
“游戲規則完全改變了。”中坤集團主席黃怒波對本報說。
因為要去冰島巨資購地，他一時成為輿論焦點：他的助理說，三分鐘里接了國內外數十家媒體的采訪電話。
黃怒波的帝國準備延伸到歐洲，冰島則是其下一步計劃。某種程度上，他算是先行者，2004年之后，他就開始遠離住宅開發，更多的投入度假和商業地產領域，當下，更多地產商愿意做跟他類似的事情。
前述他所指的“改變”是：開發商暴利時代已經過去了。
確實如此，中國房地產商正陷入某種困境，長期關注房地產資金走向的研究人員稱，“大家都不愿意再往里面投錢了”，而去找其他的投資渠道。
現在，他們的主題詞是：旅游景點、足球俱樂部、PE投資、網游、礦業開發……其中，單礦業，就集中了近200億地產資金。
房地產業已為從事這個行業的人士所集體看空。極端的，已經有公司將“房地產開發”從經營范圍里剝去。“市場完全成了行政化調控，很多開發商都在轉型，現在是個重大的時點。”黃怒波稱。
當然，對于這些相對管理粗放、利潤豐沛的“政商”色彩濃厚的運營體，他們的邏輯似乎有跡可循。陜西礦業主稱：“你買一塊地，跟買一個礦的道理是一樣的，需要‘搞定’的人，也基本上是一樣的。至于專業性的差異，可以請專業的人員來解決。”
上述不愿意透露姓名的礦主，是較早的脫胎于房地產開發的轉型者。
資金撤離
對于房地產資金轉向，華遠地產總裁任志強稱：“那當然，錢總不能閑在那里吧！我不認為是房企出了什么問題，問題是他們無地可用，現在一線城市，像北京這樣的城市，幾乎沒什么好地放出，掛牌的土地根本沒人搭理。”
資金流向符合重力原理，總是流向吸引力最大的地方。國家發改委投資研究所研究員、中國投資協會會長張漢亞注意到了礦業的變化：“目前來看，買礦這類資源類的企業還是很有發展前景的。特別是新疆，對外來的投資者持比較歡迎的態度。”
轉向礦業，成為房地產資金的一個熱點。從去年到今年8月，已有近200億地產資金進入礦業，而據本報不完全統計，截至目前，已有包括鼎立股份、大連控股、華茂股份等20多家地產公司在今年進入這一行業。
另一股力量沖向了“虧損大戶”——足球。目前，地產資金介入足球的已有：河南建業、長春亞泰、杭州綠城、遼寧宏運、成都謝菲聯、上海中邦等。
恒大董事長許家印提出：要將恒大皇馬萬人足球學校建成全球最大的足球學校。而一位內部人士稱，恒大為此將花費至少10億元。不光如此，球隊經營，恒大就打算花7億元。而據本報的計算，恒大現在單是引進孔卡在內的外援和比賽獎金就花費了近4億元。
跳出圈外，卻又與房地產藕斷絲連的投資領域，還有院線：低調的世茂地產，到年底將擁有100塊銀幕，世茂股份首席財務官陳汝俠稱：“未來五年世茂院線的銀幕數量將超過500塊，營業額將達到15億元。”這些院線，附著于地產商建造的商業體，卻又相對獨立，屬于地產投資之外的投資運營。
談到電影時，今典集團董事長張寶全說：“今年我們公司在影院業務上投資30多億元，推出1000塊銀幕。明年底，則會申報材料將影院業務上市。”
如果在5年前，無論是許榮茂，還是張寶全，最為關注的無疑是土地拍賣中心的“地塊公告牌”，那里才是追逐博弈的核心所在，而現在他們對于房地產的注意力卻開始有所分散。
也有極個別的地產公司介入了跨度比較大的另一個專業領域。上海地產企業華麗家族以5000萬元取得海泰投資25%的股權，而海泰擁有多項國家級醫藥項目。華麗家族稱，從去年開始，因為政策調控，我們慢慢地去接觸一些別的行業。如果單做房地產的話，利潤波動太大。我們又是一家不太大的房地產企業，所以要尋找合適的標的，不會進入資金量要求特別大的行業，譬如礦產。投資醫藥，是出于謹慎的投資原則，投資量也不大。畢竟面對的是一個新行業。
暴利終結
陽光100副總裁范小沖稱：“住宅正在回歸民生，以前商品房暴利一去不返。除非地產商轉型難度系數很高的商業綜合體，否則難以生存，而轉型商業成為一道巨大的門檻，中小地產商無法承受。”
比之數年前，在保障房建造真正舍得投資的城市僅廈門、南昌，但是現在，十二五期間興建3000萬套保障房的“硬指標”正在發酵。9月初，哈爾濱市委書記蓋如垠祭出宏論：保障房必須是政府直接干，十二五期間，哈市政府大概得賠100億元。這是至今為止，表態最為堅硬、決絕的地方政府。
這些被放棄的近百億元土地出讓金，事實上正演繹成房地產商的“逐客令”，在哈爾濱中心地段，商品房將無處容身。
蓋如垠成了“第一個吃螃蟹的人”，然而保障房來勢如虹，已然上升至“地方政績”的高度，誰能說哈爾濱的“發狠”只是個案呢？
城鄉建設部副部長齊驥在日前的一次會議上透露，對于保障房國務院給予了高度重視，今年以來國務院已經先后召開了兩次專門會談，由各省分管副省長參加9月份由中紀委監察部牽頭，城鄉建設部參與，將對“保障性安居工程的建設”，作為七項工作的重點之一進行專項的檢查。
堅挺的房價，已然撼動。8月份，行業巨頭萬科銷售額較上年同期下降12.6%，至人民幣104.8億元，這是其今年以來銷售額首次較上年同期下降。進入9月，深圳萬科連推4個樓盤項目入市，創下萬科單月歷史推盤紀錄之最，為了搶占市場加速回籠資金，每套房的降價幅度由5000元升級至10000元。
在萬科發布的2011年上半年報告中道出了他們的擔憂：核心城市的投資增速與去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。
表面上調控政策是導致這一系列變化的原因，更深的背景是：中國的高速城市化過程正在終結，而中國的一線城市首當其沖。中國社科院2010年發布的《宏觀經濟藍皮書》指出：中國將在2013年左右（預計在2011-2016年之間）結束高速城市化過程。
上述課題負責人、中國社科院經濟研究所經濟增長理論室主任劉霞輝稱，地產業已不再是“遍地是黃金”。一線城市的城市化程度已和首爾、香港相當。他們的高速城市化已提早在2013年前到來。開發商必然面臨的是利潤率走低和更加激烈的競爭。劉認為，2013年之后，房地產發展將逐步放緩。城市化水平已經很高的北京、上海、廣州會更快地結束黃金期。開發商下沉到三、四線城市，但又同樣面臨著目前宏觀調控的風險。他們必須努力地尋找新的盈利增長點，接受這個特定結果。
對于到三、四線發展房地產，并不是那么容易，任志強稱：“中小地產商不敢輕易地到三、四線城市開疆拓土，通常沒有過硬的人脈，他們不會冒然過去。”
大鱷忙于結構調整，而一些僅有幾個項目的小開發商，則難免出局。今年以來，股權并購已成風氣，北京中原統計數據顯示，8月份，房地產企業并購在前7月已經創造數年新高的情況下，再次突破紀錄，當月發生的規模房企的股權變動高達18起，累計交易總價值高達53.3億，創造了08年以來的交易記錄。
首選礦業
5年前，地產牛市開端，各路產業資金殺入地產業，蔚然成風潮，而今熊市來臨，地產資金又要往哪里去？
礦業成為首選。9月1日，大連控股稱成立瑞豐礦業資源投資有限公司；8月16日，鼎立股份宣布靖西縣金湖浩礦業有限公司51%股權；8月11日，華茂股份稱擬出資4.5億元成立礦業投資子公司；8月8日，西藏城投公告稱收購西藏阿里地區日土縣多瑪結則茶卡鹽湖礦區采礦權……
據本報不完全統計，今年上半年已有20余家A股上市公司開始進入這一行業。一家地產上市公司高管對本報說，目前已經找到一個合適的多金屬礦，主要以黃金為主，同時，在內蒙、江蘇幾個省的8個城市都在找適合的賣家。
轉型礦業，標志著社會投資正在從土地資源延展向對基礎資源的關注，畢竟資源行業的門檻高以及在未來所處的地位強勢。
一位較早從房地產開發轉型的陜西礦業公司業主，講述了他從土地生意轉向礦產的“淘金”過程，對于大開發商，由于土地儲備充分，可以憑規模延續生命期，但對于只有幾個項目的公司來說，越來越嚴的政策，大家必須考慮有出口。“現在有一種普遍的認識，礦產這種資源類行業會越來越好”。
對于礦業資源狀況，他已然做過許多功課：過去的礦山無證開采很常見，經常十年八年辦不齊證件，也照樣開采，這種情景現在不再允許了。由于過去行業不規范，現在許多賣家的礦產資源都是證照不齊的，收購、參股，都不是那么簡單的事情，如果跟地方政府的產業政策結合不好，再多的資金也進不來。
這位陜西礦企業主說，現在很少有企業去做一個新礦，“從頭做，一個新礦要批12個文件，從投入到投產，中間至少要兩三年的時間，回報周期太長，大部分都是先參股進來，對這個行業適應一段時間”。
有色金屬礦成為最為現實的選擇，這位先行者說：“現在地產資金投得比較多的都是小品種有色金屬礦，進入門檻不至于太高，3-5個億的資金就可以啟動”。
“一開始是作為保障性投資來投的，因為小品種的礦產很少有虧損年景，如果整個行業不好，各大礦山都會縮量保價”，上述陜西礦業主說，“但慢慢進入到這個行業后發現，這兩個行業其實有很大的互補性”。
這個互補性，得到了同業的認同，雖然這兩個行業在外界看來很難聯系到一起。一A股上市公司高管說，2010年，宏觀調控之后，大部分開發商的利潤率都在走低，開發礦業是為了找一個平衡利潤的行業——同時兩個行業的資金量級相當，礦業需要的資金量通常在數億到十幾億，和開發商資金量級很吻合，如果投身到別的產業，譬如第三產業，跨越太大，資金度也不匹配。
“房地產和礦業兩者之間的互補性很強，利潤互補很強，以金礦為例，金礦的利潤很穩定，買金礦的時候，談價格的方式通常就是按儲量、品位，現在的金價，幾個參數做個估計，加上前期開采的情況，未來的不確定因素等給予折扣或溢價；而愿意賣金礦的人通常也是需要拿到現金的礦主。他們不想把家業做得更大了，或者要去享受生活等等個性因素，地產商和礦老板都各取所需。”他說。
他說：對于中小型開發商，每年的年報上的利潤表現會有點跳躍，有項目開，就有利潤。不開的時候，利潤就低，做礦業可以彌補這個遺憾。
還有一些相似之處，則很難擺上臺面。“這兩個行業的投資環境幾乎是相同的，人際社會關系比較接近，都要跟地方政府打交道，大家也都清楚，這兩個行業其實都不是那種完全市場化的行業，不需要重新熟悉一個圈子，這一點非常重要”，前述陜西礦業主說。
盡管行之不易，但是礦產已經一步步走入眾多投資的視野。今年采掘業前期投資增長非常快，增長也超過了房地產行業，“我們的發展對資源的需求越來越大，經濟發展必須有資源。”張漢亞對本報說。
不過，房地產行業的未來走向也非全然悲觀，國家信息中心經濟預測部首席經濟師祝寶良的預測是：維持在20%-50%的增速是可能的。
任志強對于未來走勢，抱著觀望態度：“房地產到底會怎么樣還得看政策，要再這么嚴下去，肯定有人受不了。大型地產公司仍然在場，是因為他們土地儲備充分，所以有地可用。而中小公司，現在拿不到好的土地，不少城市掛出的土地太差，沒法做開發。”
對于大型地產公司，雖然有分散資金的安排，但主要力量仍集中于房地產。但是，將資金從房地產撤出至其他行業，命運又將如何呢？
作為容納了社會最巨量資金的領域，房地產的資金分流，正攪動著這些領域的格局。
恒大涉足足球僅短短一個賽季，球隊即奪得了中甲冠軍。恒大一位高管接受本報采訪時表示，恒大做足球不是小視野，而是大格局，下一個賽季廠家要在球衣上做廣告，起步價是1億元。
黃怒波的投資亦是如此，只需賣掉旗下位于北京大鐘寺的商業物業一小部分，就足夠買冰島項目了。
