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2024年11月24日
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夜晚的康巴什新區(qū)內(nèi)馬路空曠，高層住宅樓只有少數(shù)窗口亮著燈。 晨報特派記者 趙磊 現(xiàn)場圖片
晨報特派記者 李曉明 趙磊 鄂爾多斯報道
一個地產(chǎn)老板之死僅僅揭開了鄂爾多斯房地產(chǎn)危機(jī)的冰山一角。
晨報記者在鄂爾多斯采訪所見，到處都是建成或者在建的大樓以及滿大街的樓市廣告。然而，與房產(chǎn)開發(fā)的火爆相比，房產(chǎn)銷售卻仿佛進(jìn)入冬天，基本無人問津。
花費(fèi)60億元巨資打造的康巴什新區(qū)成為鄂爾多斯房產(chǎn)泡沫的最佳標(biāo)本。在這里，高樓鱗次櫛比，街道寬闊空廣，成片的住宅區(qū)卻人煙稀少，被部分媒體冠以中國“鬼城”之名。
“鄂爾多斯房產(chǎn)已狂奔了5年，按照目前的建設(shè)進(jìn)度，再過2年，鄂爾多斯人均至少擁有10套住房。 ”一名當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)老板告訴記者，房產(chǎn)市場嚴(yán)重供大于求，銷售陷入停滯狀態(tài)。
入夜后小區(qū)有三成亮燈率已算多的
站在鄂爾多斯康巴什新區(qū)的中心廣場上，四周是造型各異的博物館、圖書館、歌劇院以及各類政府機(jī)關(guān)大樓，氣勢恢宏，很有國際大都市的氣派。然而，放眼四周，卻很少見到行人，偌大的一個廣場上，只有一隊旅行團(tuán)游客在廣場雕像前合影。寬闊的大街上只是偶爾活動著一兩個身穿橘黃色衣服的清潔工人。于是，這里又仿佛置身一個魔幻城市。“平時也只有政府工作人員出來走走，到了周末幾乎沒什么人。”清潔工人王師傅告訴記者，這里的特點(diǎn)就是人少樓多，大街上除了過往車輛外，行人很少?！皫啄昵案鱾€政府機(jī)關(guān)搬過來后，公務(wù)員都在這邊上班，才增添了一點(diǎn)人氣。不過大多數(shù)人也都住在東勝區(qū)，一到周末回家后，這里又冷清了?！?/p>
記者在廣場四周的各個大樓溜達(dá)了一圈，果然都大門緊閉，人跡寥寥，再往遠(yuǎn)處，則是成片的住宅小區(qū)。記者發(fā)現(xiàn)，除了最近的康景苑、金信翰林苑這兩個小區(qū)一些房間的陽臺上掛了衣物，顯示有居民居住外，其他小區(qū)很少有人員活動。附近居民告訴記者，入住率較高的兩個小區(qū)是最早建成的，一些較新的小區(qū)入住率很低，基本上都空置。
到了晚上，街上幾乎不見行人。站在高處放眼望去，整個城市盡管路燈璀璨，但是局部卻陷入黑暗之中。尤其是附近一些住宅小區(qū)，亮燈率不足30%，再遠(yuǎn)處的小區(qū)，基本處于全黑狀態(tài)。那些富麗堂皇的住宅區(qū)，成了永不開燈的建筑物。
售樓處無人問津，運(yùn)河北岸卻規(guī)劃造千座高樓
這個只用了5年時間就建成的康巴什新區(qū)，目標(biāo)是打造成為鄂市新的政治、文化、金融中心，現(xiàn)在仍在繼續(xù)著它的建設(shè)步伐。
在新區(qū)乃至整個鄂市，“打造百萬人口康巴什新區(qū)”的標(biāo)語隨處可見。
記者了解到，在嚴(yán)重缺水的情況下，鄂市政府投入上億元巨資開鑿運(yùn)河，并建成亞洲最大的景觀噴泉。政府還計劃在運(yùn)河北岸建設(shè)1000座100米以上的高樓，形成康巴什CBD，目前規(guī)劃在建的則有100座高樓。今年率先落成的該CBD大型城市綜合體項目由鄂爾多斯最大的建筑商興泰集團(tuán)開發(fā)，包含6座甲級寫字樓，及一個總面積超過30萬平方米的大型購物中心。
同時鄂爾多斯市政府將以3000多元/平方米的低價，為公務(wù)員體系提供257萬平方米的限價商品房，這一龐大的公務(wù)員小區(qū)也已開工在建。
除了政府行動外，新區(qū)民間房產(chǎn)開發(fā)也在如火如荼地進(jìn)行，到處可見建成或者在建的成片住宅樓以及別墅群，僅記者目光所見，就有四五個小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)。
但即便建成了這么多的房子，康巴什仍似一座空城。記者走訪了幾個樓盤，發(fā)現(xiàn)售樓處基本無人問津。撥打廣告牌上的售樓熱線，竟然無人接聽。
房價是6年前的6倍，新建別墅單價超2萬
不僅僅是康巴什，整個鄂市都淹沒在一片房產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中。街頭隨處可見在建的大樓和住宅區(qū)。開發(fā)火熱的背后，是鄂爾多斯近年來一路飆升的房價?！皬?006年開始，這里的房價已經(jīng)狂奔了5年。”當(dāng)?shù)匾幻帐姆慨a(chǎn)老板(本人不肯透露名字)向記者介紹，在2006年之前，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場還算平穩(wěn)，“仿佛一夜之間，房產(chǎn)就開始火爆，大家都發(fā)瘋了似地去搶房，凌晨一兩點(diǎn)就去排隊等拿號，而且好多人都是一口氣買好幾套，好像不要錢一樣?！弊屗∠笊羁痰氖?，那時候房產(chǎn)商賣房，根本就不需要設(shè)置售樓處，開盤就被搶光。
搶房潮隨之帶來的是房價直線飆升?！皬?005年到現(xiàn)在，這里的房子6年間翻了差不多6倍?！睋?jù)其介紹，2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價僅為每平方米1000元左右，2006年就漲到1800元，2007年更是升至3000元。2008年樓市有個短暫的下行，但2009年以后，鄂爾多斯樓市再度復(fù)興，現(xiàn)在康巴什新區(qū)房屋均價已經(jīng)超過6000元，東勝區(qū)則在8000元左右。一些新開的別墅樓盤，售價甚至高達(dá)2萬元以上。
記者走訪了鄂爾多斯的多個樓盤，也證實了這一點(diǎn)。位于鄂托克街上的國悅城，是2012年底才能交房的期房，售價已經(jīng)超過了每平方米1萬元，而其附近的老小區(qū)怡景家園，2007年還只有3000元每平方米，但現(xiàn)在已經(jīng)超過8000多元了，漲幅快到3倍。這還只是普通樓盤，像伊泰華府世家、星河灣等幾個高端樓盤均超過2.2萬元每平方米。
離譜的市場供需關(guān)系，沒人看得懂的鄂市房產(chǎn)
300平米的公寓房這里稱“小戶型”
基本只賣一手房
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與上海、北京相比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場還有自己的特色，基本上只賣一手房，二手房市場極少。
公開資料顯示，2010年鄂市二手房成交面積僅有17萬余平方米，在當(dāng)?shù)卣也坏揭患叶址恐薪楣?。二手房市場缺位，?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的租賃價格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他城市。一套一百平方米的房子年租金在3.5萬元左右，年收益甚至達(dá)到5.7%，遠(yuǎn)高于銀行存款。盡管如此，當(dāng)?shù)睾芏鄻I(yè)主對租金的那點(diǎn)收益卻毫不在意，大多選擇空置等待升值。
與住宅相比，鄂爾多斯人更熱衷于投資商鋪，其核心區(qū)域的商鋪價格與北京、上海等一線城市相仿，且一鋪難求。商鋪的租金水平甚至超過北京很多核心商業(yè)區(qū)域，一般租金均價可達(dá)到7至10元/平方米/天。
樓盤開發(fā)青睞大戶型
另外，與北京、上海等大城市項目緊湊的房型設(shè)計不同，這里的房子青睞大戶型，三房是最常見的。尤其是新開發(fā)的別墅等高檔房產(chǎn)，將房型做到了極致。每個別墅的車庫至少可以停兩部車，最小的戶型也超過600平方米，稍大一點(diǎn)的，則超過1000平方米。
在當(dāng)?shù)兀钍芨蝗藲g迎的就是大戶型的房子。
今年一個名為華府世家的項目開盤，均價高達(dá)2.3萬元/平方米，據(jù)售樓小姐介紹，該項目推出的主力戶型是 580平方米到1000平方米的平層大宅。其中580平方米的戶型只有3個房間。小戶型則非常稀少，而且是特指300平方米的公寓。
今年開工面積1626萬平米
如此瘋狂的開發(fā)浪潮之下，鄂爾多斯究竟造了多少房子？每個人又有多少房子？
根據(jù)資料顯示，僅僅2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)實際施工面積2696萬平方米，同比增長45.1%；完成投資365.7億元，同比增長129.13%。全市新開工面積1626萬平方米，同比增長27.23%。2010年，全市商品房銷售面積達(dá)1009.4萬平方米，同比增長40.1%。
今年，鄂爾多斯房地產(chǎn)計劃新開工面積達(dá)1300萬平方米，施工總量達(dá)2300萬平方米，完成投資450億元，計劃銷售商品住宅面積達(dá)1200萬平方米。盡管今年第一季度受國家宏觀調(diào)控政策影響，鄂爾多斯商品房成交量有所下降，但總銷售面積仍達(dá)到98.22萬平方米。
兩年后商品房總量人均10套
鄂爾多斯的城區(qū)人口僅65萬，這意味著平均到每個市民，僅僅在去年到今年第一季度，每人平均購買了近17平方米的住房。而這僅僅是不到一年半時間的人均購買量，再算上建成或者在建的房產(chǎn)存量，數(shù)字相當(dāng)驚人。而在前兩年的搶房潮中，鄂爾多斯市區(qū)居民差不多已經(jīng)人均擁有3-4套房，“鄂爾多斯人均住房擁有量應(yīng)該排在全國首位，按照目前的建設(shè)速度，再過兩年市場上的商品房總套數(shù)，人均將至少達(dá)到10套。”那位石姓房地產(chǎn)老板在接受采訪時如是表述，“沒有人能看得懂鄂爾多斯。這是所有來到鄂爾多斯的人對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的評價”。
誰會是下一個王福金
只是誰也未想到，形勢在今年急轉(zhuǎn)直下?！艾F(xiàn)在賣不動了。”這是記者在當(dāng)?shù)夭稍L時，幾乎所有房產(chǎn)開發(fā)商的共同嘆息。
導(dǎo)致房產(chǎn)滯銷一個很重要的原因是國家的宏觀調(diào)控，主要是政府的限貸政策。據(jù)當(dāng)?shù)劂y行介紹，目前當(dāng)?shù)刭彿渴滋追渴赘?0%，二套房60%，二套以上不給貸款。
而房地產(chǎn)調(diào)控還在升級，從限貸政策到“一房一價”的限價政策，此前還有傳聞稱，要在今年8月底實行限購，但至今沒有公布，這讓開發(fā)商暫時松了一口氣，因為鄂爾多斯人均房產(chǎn)三四套，三口之家甚至擁有六七套房產(chǎn)，如限購則掐到了命門。
但這還不是最重要的。重要的是，鄂爾多斯還隨處可見耗資數(shù)億、數(shù)十億打造的豪華新城和高檔小區(qū)?！岸鯛柖嗨沟姆慨a(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重供過于求，樓市進(jìn)入滯銷狀態(tài)，房產(chǎn)商的資金鏈開始緊張，還貸壓力巨大?！?/p>
房產(chǎn)商的資金鏈一旦發(fā)生斷裂，不少房產(chǎn)商將面臨破產(chǎn)境地，或許將再次出現(xiàn)王福金第二。
