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2024年11月24日
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國土資源部日前透露，我國將逐步擴大有償使用國有土地的覆蓋面。國家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標是取消土地供應雙軌制，提高土地供應和調控能力。針對這一未來土地政策的重大轉變，上海傳世地產行管總監潘瑩斌在接受新浪海南樂居的訪談時表示，土地供應雙軌制作為一個歷史階段性的政策，目前尚有存在意義，而國土部門的表態某種程度上是對土地政策進行調整的事先吹風。而海南土地市場本身帶有一定的混亂性，消雙軌制要落地海南，還有很多細分工作要做，最好是有一個全島地塊功能大致的劃分作為前提。
或為國土部門事先吹風
對于國土部門的此番表態何時實施，業內看法不一，有業內人士認為短期內實現的可能性很小，而據某著名媒體報道，取消土地供應雙軌制已然進入倒計時。對此，上海傳世地產行管總監潘瑩斌接受新浪海南樂居獨家訪談時表示，土地供應雙軌制從產生到現在的歷史過程并不長，累積了很多經驗，對政府財政和社會建設的貢獻非常大，作為一個歷史性的政策，其存在終究有著必然的意義。
潘瑩斌認為，按照國人比較內斂的慣有風格，國土部透露要逐漸取消雙軌制在某種意義上是事先的吹風，也是下一個階段國家對土地政策進行調整的一個信號。“相信這還只是一個摸著石頭過河的想法，所謂的取消到時也會是因時而異、因人而異、因地區而異，東方人，特別是中國人應變能力非常強”，潘總笑言。
對于業界熱議的取消雙軌制的利弊關系，潘總認為兩方面都是客觀存在的，只是呈現出來的比例不太一樣。但是不管是雙軌制還是單一的模式，最終還是需要有細致的規則和強有力的對規則的執行，以及對這兩點的合理監控，有了這些，不管單軌雙軌都一樣，都是可行的。
取消雙軌制理論上會減少特權用地，有利公平競爭，但在最初期不大可能有這種效果。因為突然做一個180°的轉變，當中不可能有沒有漏洞，有漏洞就有人鉆，這說明監管環節的重要性。
取消雙軌制后土地財政如何花是關鍵
相較于取消土地供應雙軌制的利好，潘瑩斌更多的強調了其中的不利影響。擴大有償使用國有土地覆蓋面勢必拉高公益性用地的成本。都通過有償方式出讓，那么就少了一個水桶的短板。以前像經適房、安居房，政府會在土地供應上以劃撥、協議價等方式給予扶持，如果取消雙軌制，這個扶持很大程度上會消失，經適房的銷售成本到達終端時會很市場化，導致出現只有商品房的情況。
再比如醫療、科教用地如果也完全通過市場有償獲得，那么后果同樣毫無疑問，以后上學得交更多的學費，而醫療幾乎是跟樓市等同的重大民生問題，等于是把房地產問題又嫁接到醫療問題上，最終恐怕還得由消費者去承擔。
在潘瑩斌看來，不是不可以取消土地供應雙軌制，取消之后政府從土地出讓獲得更多的財政收入也沒有問題，關鍵在于這些新增的土地收入怎么花。政府財政收入增加了，對安置房是不是要進行更大的扶持，對民生公益事業是不是要進行更大的投入等。
落地海南還需做好土地功能劃分
海南省土地市場情況比較復雜，潘瑩斌坦言：“目前海南土地雙軌制操作模式帶有一定的混亂性。”不同時期所執行的標準不同，以及現在各種所謂因時制宜、因地制宜的解決方案，基本可以理解為“亂象”，這些亂象某種意義上在破壞這個行業的規則，也在打亂這個行業的市場客觀規律。這就造成土地獲得成本的不一致，所有的競爭對手不再一條起跑線上。
在這種混亂的市場環境下，潘瑩斌提出，取消土地供應雙軌制要落地海南還要全島地塊大致的功能劃分作為理想化的前提。潘瑩斌認為，海南土地市場本身對取消雙軌制完全能適應，國家也致力于深化市場經濟，但是取消雙軌制后最終落實到消費者身上的各種產品能不能被承受很難說。根據國際旅游島的特殊環境，潘瑩斌指出海南還缺乏一個全島整體的規劃，即根據國內市場、國際大市場中的各種人群對產品的需求，來進行大致的地塊功能劃分，區分出普通住宅用地和高端旅游地產用地，并實行差價化限制。如果有這樣的一個剝離旅游地產和住宅地產的格局，那么以后海南取消土地供應雙軌制就有了一個方便的執行前提。
