以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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【指導單位】中華人民共和國住房和城鄉建設部科學技術委員會
【主辦單位】中國國際城市化發展戰略研究委員會
【承辦單位】國瑞地產·國瑞購物中心
【媒體支持】新華社、中新社、中央人民廣播電臺、中國國際廣播電臺、新浪網、搜狐網、搜房網、 城市化網、光明日報、中國建設報、中華建筑報、精品購物指南、北京晚報、北京青年報、京華時報、新京報、《城市化》雜志等
【時 間】
【地 點】國瑞購物中心、國瑞地產辦公樓
【主 持 人】中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長、城市化網執行總裁、《城市化》執行主編：蔡義鴻
城市化的核心是人的城市化。隨著我國城市化進程的快速推進，中國經濟蓬勃發展、消費者消費理念的變化以及新興社區的涌現，我國商業地產市場正迎來新的一輪發展機會。新近在北京長安街南崛起的崇文商圈，以及北京國瑞興業房地產有限公司開發的國瑞購物中心，一并進入了中國國際城市化發展戰略研究委員會關注的視野，成為關注中國城市化研究不可多得的案例之一。
5月8日下午，各位專家領導、企業家和媒體朋友們齊聚國瑞地產，實地考察了崇外商圈·國瑞購物中心，并以國瑞購物中心為案例，共同探討研究當前經濟環境背景下我國城市化進程與商業地產發展趨勢。
金德鈞城市化必然推動商業地產發展
金德鈞：住房和城鄉建設部科學技術委員會常務副主任、中國國際城市化發展戰略研究委員會主任、中國市政工程協會會長、原建設部總工程師
如何應對當前肆虐全球的金融危機，我認為現在發展商業地產、拉動內需，就是實實在在為應對金融危機做具體的事。我曾說政府剛剛對房地產開始調控，結果就恰好遇上金融危機，真有點“屋漏又遭連夜雨”。我特別強調信心的重要性，目前我國受金融危機的影響不會太大，主要在外貿領域影響更大一些。因為國家在經濟上，特別是在金融上有很多優勢。
比如說我們的外匯儲備是全世界最多的國家，大概是2萬億美元，現在2009年的一季度末的余額是19500多億美元。第二大優勢，銀行里我們老百姓的存錢很多，儲蓄率很高，現在的儲蓄大約有24萬億人民幣。第三大優勢，我國的城鎮化現在才43%左右，基礎設施需要大量的資金投入。最后一個優勢，就是我們國家的政治體制是相對集權的體制。往往我們碰到難題、解決難題的時候，集權體制好決策，決策之后執行力也很大，當然調控策略也要對，但從目前來看這個方向是正確的。
國際上經濟學家的主流觀點認為：中國經濟2008年受金融危機的影響肯定是要下調，2009年上半年的外需繼續下滑，但是到2009年下半年有希望率先走出世界經濟危機的陰影。總的來看，中國經濟率先走出陰影的信心是很大的。作為我們，把我們的事情做好、把商業地產開發搞好，用我們的實際行動拉動內需，來推動我們國家經濟盡快走出金融危機的陰影，我認為是很有意義，也是很有希望的。
大家知道，城市化進程推動商業地產的發展是一個客觀規律，不是一個偶然現象，我們的城市化首先是城市經濟的發展，如果城市經濟不發展不可能有城市化，而城市經濟的發展重點就是第二產業、第三產業，城市不會搞第一產業。其次是大量農民要進城，這些人轉移到城市里來，要吃、要喝、要住、要行，所以就帶來了城市功能的一系列的要求。第三，城市化還意味著整個國民的生活質量、生活水平要提高。
商業地產既是城市建設與經濟發展的一個重要部分，也是為城市發展服務、為城市老百姓服務、生活服務，提高市民生活品質的一個重要方面。因此是一個互動的，既有需求，又有供應，又有市場，所以城市化才能夠推動起來。例如：浙江義烏從雞毛換糖開始，最后變成了一個國際化的小商品大都市，就是一個最好的案例。今天大家進行實地考察的崇外商圈與國瑞購物中心，也是一個研究我國城市化進程難得的實戰案例。委員會將組織力量，深入研究國瑞購物中心的落成對崇外商圈以及區域經濟發展的影響。
顧云昌:拉動內需的關鍵是城市化
顧云昌：中國房地產及住宅研究會副會長、中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員、教授
大家普遍認為中國的城市化落后于工業化。如果這個觀點是對的，那么和現在的市場、和整個經濟的問題就對上口了。為什么呢？因為工業化是產生投資性需求，而城市化導致的是消費性需求，而中國的問題恰恰是供大于求、產能過剩。產能過剩就要找出路，出路就是要增加消費，最終是國內的消費。
所以說，歸根到底還要想辦法把高端的消費品、固定資產、耐用消費品拉動起來。才能夠改變我們經濟的格局，解決中國經濟快速發展中的問題。現在應該引導大家來購買耐用消費品，發展旅游、休閑度假等來拉動內需。實際上，拉動內需需要城市化，中國的后勁在哪里，也在城市化，改革的關鍵在哪里，關鍵就在城市化。
有人說城市化的柏油路太硬，農民扎不進去。昨天聽到一個人說掙了幾十萬回家蓋房子去，他想到賺了錢回家蓋房子，沒有說在城市消費。目前，我國城市居民的消費是農村居民消費的三四倍，所以這一輪的經濟發展必須要加快，而且城市化需要穩固的城市化。這是我講到城市化與商業地產這個題目時有感而發的。
關于商業地產，我很佩服王健林，他三四年前告訴我說：“我十個商業地產五個成功、五個失敗。”東北男人挺直率的，失敗在哪里？他是在解剖自己、貢獻社會。現在王健林在做商業地產時很注重前期的市場定位、業態定位、招商融資、規劃設計等方面的考慮，不是過去的先地產開發后商業，而是先商業后開發，這樣就不會出問題了。
關于國瑞購物中心，我認為屬于地區性的購物中心，盡管我們對面還有新世界，但是商業是一個圈的，它往往是互相影響的，是需要這樣的競爭。第二，是我們的特色要找準，或者在培育過程當中我們要不斷的修正，使我們的特色更加的特色，不是一錘定音、一成不變的，我相信國瑞購物中心經營者也會這么做的。第三，國瑞購物中心是自己持有，這會給經營管理帶來好處，自己持有就有自主權，可以耐心地進行培育。第四是要做出服務來，不光是商家的服務，還有商家對消費者的服務。這樣可以達到商業地產的最終目的，城市漂亮了，商家賺錢了，老百姓受益了，形成大家多贏的局面。
孟志軍 城市化升級崇外商圈
孟志軍：北京市崇文區商務局局長
城市化是現代化進程的必然階段，根據
一方面我們要大力發展社區商業，使便利店、菜店、再生資源回收、早餐、洗衣、修理這六個方面進社區，實現一種便民、便利消費。另一方面，就是發展高端商業，以大型百貨商場、品牌專賣店為主要業態形成一定的商圈，形成一定的輻射力、影響力和號召力，從而服務全市、服務全國和服務國際友人。我覺得崇外商圈近年來的發展，得益于城市化進程的推進。崇外商圈這個概念是在
經過多年的發展，目前崇外商圈已經成熟，并正在不斷完善，理由有四個：第一，有非常發達的商業設施。第二，集中了大量的商務、寫字樓、酒店等設施。第三，餐飲、娛樂、休閑等商業配套比較齊全。第四，交通設施非常發達。有三條地鐵線通過，2號線、5號線，以及即將開通的7號線要通過兩廣路，就是說許多商業實現了從地鐵口步行不到10分鐘便可到達。
按照規劃，在今后的三到四年的時間里，崇外商圈還要發展40萬平米的商業，在瓷器口東南角，新世界集團要打造一個30萬平米的生態、休閑商城等。還要增加40萬平米的商務設施，一個是國瑞哈德門飯店，這個是10萬平米、五星級，另一個是新世界五星級飯店等；應該說這個地區的商業面積在現有相對成熟和完善的基礎上翻一番，就使其更具有產業的集聚效應。
韓健徽 打造軟硬件平衡發展的生態商圈
韓健徽：中國步行商業街工作委員會主任
對國瑞購物中心我一直很關注，今天在會前不僅對國瑞購物中心的周邊環境看了一遍，而且還與大家一起參觀考察，在北京眾多的購物中心里面，國瑞購物中心從它的整個理念，包括定位、業態、結構、商業布局，包括整個商圈的成熟環境，可以用這樣一句話來說“國瑞購物中心到目前為止基本上可以說是大功告成了。”
總體來看，北京的商業布局，到目前為止存在著這樣的狀況，叫做北重南輕、東重西輕。相對而言，北京南部的商業，特別是零售業、高端零售業相對還有很大的發展空間；西部也同樣存在著這樣的一些機會。一個商圈的興起是離不開區域經濟發展的，國瑞購物中心與新世界這兩個巨無霸的關系我認為應該是競合關系，既有競爭也有合作，更多的應該是一種良性互動。包括和周邊原有的一些小街里老的商業，這就涉及到下一步規劃的問題。作為一條商業街來講，今后的發展趨勢肯定是街區化的趨勢。
從消費角度來看，我們要樹立這樣一個理念，今天所講的消費已經從以往的、傳統的生活必需品，發展成為了一種生活方式、發展成為了一種生活態度，也發展成為了一種生活的享受。特別是作為購物中心這種業態，我認為在這些理念上應該有深刻的理解和認識，不僅僅是到這里來買一件服裝，可能還有其他方面的一些消費需求。
幾年前我提出一個觀點，現代商業的發展從某種意義上講，已經從傳統的便利店、商店與商店之間的競爭，發展到了商街與商街、商圈與商圈之間的競爭。20年前在北京一說買東西到那兒去，是去百貨大樓，或者是去西單商場。近年來一提是王府井或是西單，不再具體提某一個店。
所以，我建議崇外商圈要打造成為一個名街、名店、名品相結合；大、中、小店相結合；商業、商務、服務相結合；市容與繁榮；交通與流通；軟件與硬件平衡發展這樣一個生態的商圈和品牌的商圈。
朱凌波 國瑞購物中心要淘出崇外商圈商業特質
朱凌波：中國國際城市化發展戰略研究委員會戰略咨詢委員會委員、全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長
崇外商圈是北京原來傳統的商圈，也是正在新興的商圈，在整個消費者，包括行業、旅游的人群對這個商圈是很認可的，可能未來的發展模式主要還是崇文地帶區域性的商業中心。
崇文區這個區域過去流失的人群和不斷進入這個地區居住的人口約有40萬，將來有80萬的商務人群，大約有30萬左右高端的居住人群，然后還有已經形成的地鐵、公交系統形成一個綜合性消費人群，針對這些人群，怎么能夠把崇外商圈的高端消費群體留住、吸引住呢？國瑞購物中心或者說崇外商圈首先要淘出具有特質化的，崇外商圈的商業特質。
目前，崇外商圈具備這樣的特點：一個是崇文的交通樞紐，公共交通為導向的交通樞紐已經形成。然后原有的新世界在北京開創24小時，尤其是節假日在當時是創了一個極限，連續70個小時營業，當時在北京的消費引起了很大的爭論。但是當時沒有持續下去，目前看來僅僅靠新世界百貨還遠遠不夠，國瑞購物中心的落成迎來一個很好的時機。
實際上，剛才我們看了國瑞購物中心的內部空間、通道等底子都非常好，但是怎么能夠成為一個特質的、有魅力的，尤其像東方新天地、中良大悅城、華貿中心，與他們的差異化突出出來，包括品牌、客戶定位，尤其是傳播的定位與消費者對接上，因處于試營業期，還正處于摸索階段。
張瑾 國瑞購物中心倡導與時尚接軌
張 瑾：北京國瑞興業地產有限公司副總經理
國瑞購物中心總共約13萬平米，地上、地下總共5層樓。它是集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的一站式娛樂消費場所。擁有國際、國內知名時尚品牌，并將中西流行時尚元素完美結合，更有H&M等北京地區鮮見的時尚先鋒為代表，為京城潮人帶來更多的驚喜。
國瑞美食匯也包含中西餐、甜品、快餐、私房菜，還有東南亞美食等不同餐飲文化，大大滿足了區域需求，因為崇外商圈目前來說還是缺集所有餐飲為一體的購物中心、商場，像新世界、搜秀，他們的餐飲時間都已經比較長了，從十年前到現在飲食文化，國瑞購物中心的餐飲文化會帶來更多的新鮮感，很多餐飲都是第一次入駐崇外商圈。
有很多人都擔心國瑞購物中心的定位，是不是與新世界有一些重復。我們在前期招商的時候都考慮到與新世界的錯位經營，招商品牌上的組合錯位，我們招的品牌基本上都是國際二線的品牌，而且是快速時尚消費，時尚的更換頻率是非常高的，是開放性模式的。可以說我們在百貨、在品牌上，包括經營方式上都與新世界實行錯位經營。
國瑞購物中心主要針對時尚人群，年齡大概在18—35歲之間，也可以家庭消費為主。有百老匯電影院，這是目前在亞洲最大的影線；有樂天瑪特超市，而且里面還有嬰幼兒的培訓，如果是一家人來到購物中心，小孩子可以參加嬰幼兒培訓，爸爸媽媽可以享受美食、看電影、購物，倡導的是一種集購物、休閑、娛樂于一體的時尚生活消費模式。
武斌 把崇外商圈的中高端消費群體引回來
武 斌：北京國瑞興業地產有限公司推廣策劃總監
目前，崇文區的兩廣路以北和崇外大街的城市化發展已經進入良性循環，不斷完善的階段。作為京城的老城區發展改變速度之快，讓很多老百姓都非常驚訝，我認為崇外商圈已經邁進了高端消費群體。我們的調查發現，2005年下半年崇文區的住宅均價已經超過了一萬元，目前已經有一部分高端消費群體，但有很大的分流，有的去了西面的大悅城、搜購，北面像東方廣場，東面的星光天地，這些百貨和購物中心被列為中高端業態。這部分群體他們非常追求注重生活品質，強調體驗式、互動式的生活方式；強調家庭化的消費方式，并非是目的性消費。
我們知道哈德門拆遷項目，將來規劃成國瑞城的一個超六星級的酒店項目，我們希望實現三級跳，即從傳統的百貨業到休閑的一站式購物中心的發展，再到國瑞酒店的奢華型商業物業的發展，是一個完美的過渡，這個過渡需要一定的時間，是一個需要大家共同努力的過程。
我們相信隨著百姓消費力的快速增長，激活了各種商業業態，以及業種的增加和完善，而國瑞購物中心的推出，將提升崇外商圈的商業與消費品位，最大限度的吸引崇外商圈的高端消費群體。
毛劍瑛 智能化提升商業地產價值
毛劍瑛：住房和城鄉建設部科技委智能建筑委員會專家組副組長、中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員、教授級高工
我更多的是關心智能化，因為我這幾年一直在做建筑智能化。建筑智能化在表面上是看不出來的。前年我看了歐洲一個最大的超市——英國藍水購物中心。里面的智能化我們做了很仔細的考察，當然我也了解了中國的購物中心基本上不做智能化，因為需要成本。實際上這個成本的投入和回報是成比例的，就是智能化的投入，并不是投入就不見回報。
我舉個例子：比如暖風、空調，有人沒人的時候都要開放，這對能源就造成很大的浪費，如果能夠把業態用人流檢測中心的數據，我們對暖風空調的控制能夠集成起來進行智能化調節，這樣可以節省電費，照明也是一樣。因為購物中心是需要商家或者你們自己買單，這就關系到成本問題。還有這么大的一個商場需要銷售，那么多POS機需不需要聯網，需要額度有一定的控制，我在國外看到都有聯網、都是透明的。
可以說，智能化對于一個現代化的購物中心十分重要。這個重要性既表現在你平常的商業服務需要，還表現在你要積累很多資料、信息以后如何改進你的經商行為、改進你的經營思路等等。
王泰 國瑞購物中心所處的地段十分優越
王 泰：北京紙老虎文化交流有限公司資深總監
紙老虎在北京有三家大型的文化休閑廣場，金源店、回龍觀的時代購物中心、龍德廣場三家獨立店，表現最好是金源店。今天又看了國瑞購物中心這個項目，舒適度我感覺是最舒服的，人在地下三層，由于有中庭挑空的設計，沒有什么壓抑的感覺。
關于品類組合我認為大的購物中心無主力不穩，無主力不活。主力店的配置一般有超市聚集客流，非常明顯，天天要來，人流量非常大。還有現在以院線為龍頭的文化消費，文化消費廣場緊追院線，院線也非常希望我們的業態緊追他。最近我們開始差異化、錯位化經營，整合了眾多媒體共同參與，比方說電視臺、電臺、報紙、雜志、網站，作為一個文化搭臺、經濟唱戲。
購物中心的品牌往往需要一些商業的推動，不斷的利用客流來拉動，我們常年跟100多家出版社做特價書的推動，國瑞購物中心的中庭很容易組織活動，伸縮自由度也是非常好的，今年前一陣子與國瑞購物中心貿易部在一層中庭做了一個展示活動，非常成功。
今天來到這里，我覺得紙老虎還是有機會的，或者是以“紙老虎精品書店”的模式來進入。對于一個面積達13萬平米的購物中心，提供“書店業態”的服務還是很有必要的，就看國瑞購物中心這方面是怎么樣的一個取舍和平衡，希望我們會有后續跟進的機會和可能。
高潔 商業地產要適應國民消費理念的變化
高 潔：國瑞購物中心執行總經理
商業其實就是為老百姓服務，為他們的生活服務、為他們提高生活質量服務。消費者在想什么，要求什么，我們對不上號就發生了大的問題。
我們原來到商場里買東西，就是油鹽醬醋、穿的、吃的去了就買、買完就走，但是現在很多人已經不是這樣，把進購物中心作為他的一種生活方式、一種生活情趣，甚至一種生活享受，在國外的shopping mall里面真的什么都有，連帶著孩子逛商場嬰兒車都給準備好，如果沒人看，還有人幫你看，就是人們的消費觀念有這樣的變化。崇外商圈已經十分成熟，新世界開業十年了，已經培養了比較忠實的購物群體，大家已經習慣到崇文門來購物，國瑞購物中心的落成是對崇外商圈商業功能的一個完善與升級，因此，我們在運營管理時只有不斷適應消費者消費理念的變化，才能立于不敗之地。
關于崇外商圈的建設，交通設施的快速立體規劃，以及崇外商圈的主力的商業項目，除了國瑞購物中心以外，還有新世界百貨、搜秀城。這三大商業的聯動，目前的距離正在不斷的縮小。包括地下通道，崇外大街新世界和國瑞城的聯通，這個通道完成之后從新世界直接到國瑞城的地下一層。還有包括地鐵線路的聯通，目前地鐵5號線的聯通口，也將直接通往國瑞購物中心，這樣節省了老百姓的消費動向和消費時間。還有在地下二層快樂驛站，也是和后面的樂天瑪特超市直接聯通，與國瑞的商業街、底商直接有一個很好的聯動，出去就是花市商業街。這將使老百姓生活、消費更加的便捷、通暢。
