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2024年11月24日
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8月26日，由中國國際城市化發展戰略研究委員會、北京市東城區人民政府、綜合開發研究院（中國·深圳）主辦，北京國瑞興業商業管理有限公司承辦的第十五屆中國城市化論壇在北京國瑞購物中心隆重舉行。來自城市化研究領域、戰略咨詢、建筑規劃、商業領域與各行業的專家學者、企業家與政府官員和媒體同臺論道，圍繞東城區崇外商圈為代表的大都市城市副中心的發展獻智獻策。
住房和城鄉建設部原總經濟師、中國國際城市化發展戰略研究委員會常務副主任李秉仁在致辭中表示，對于北京這樣的大都市而言，副中心并不僅僅是單一的金融中心、經濟中心、文化中心等，而應該是綜合性的。
中國房地產研究會副會長顧云昌直指中國目前在大城市建設中存在的突出問題就是亂“攤大餅”。他提出，要改變目前城市“攤大餅”為 “做餡餅”。每一個綜合體、若干個副中心都是“餡餅”。每個“餡餅”的各種“餡兒”不一樣，有各自的特色。
近年來，北京二環以內的商業中心發展格局正在發生裂變，除傳統的王府井、前門、西單三大商業中心外，城市商業副中心崇外商圈正在快速崛起，北京“3+1”的商圈發展格局初顯端倪。崇外商圈以其混合的商業、商務、居住和文化功能，以及教育、就業、醫療等社會保障功能等在北京城市化進程中格外引人注意，從而成為中國國際城市化發展戰略研究委員會關注的重點案例。論壇上，李秉仁副主任、中國商業地產聯盟副會長、秘書長王永平為東城區崇外商圈頒發了“中國城市化貢獻力典范案例”牌匾。
致辭
李秉仁：大都市副中心應該是一個綜合的經濟中心
北京作為中國的政治文化中心，這些年來得到了迅猛發展。北京的發展不僅中國關注，全世界都在關注。同時，北京也提出了建設世界城市的任務目標。改革開放三十多年來北京的發展更加強化了北京的政治中心、文化中心的職能。同時，北京也成為一個名副其實的經濟中心。
由于規劃調整，新的東城區的建立使東城區迎來了一個新的發展機遇。也就是說一個新的中心具備形成的基本條件。既然我們提出了北京建設世界城市這一目標，那么北京就應該是一個國際化的大都市。作為一個國際化大都市的城市，它的作用和地位是不可替代的。
回顧北京的發展，八十年代初期，提出北京的發展是超過一千萬人口。到今天北京已經接近兩千萬人口，這就是一個歷史性的發展，也可以說是歷史性跨越。在這個發展的過程中，我們對城市發展規律、城市發展的作用進行了不斷探索，所以我們現在提出了以大城市為中心、中小城市、小城鎮協調發展的發展戰略。對比三十年前對城市的認識，應該說有很大的進步。也就是這樣不斷的進步，使我們對城市的發展規律有了深刻的認識，才使今天的城市發展取得這樣的成就。
一個國際化大都市的形成需要各種各樣的職能。因為中國在世界經濟方面已經占有了一席之地。中國的北京、上海、香港等等大都市的發展已經使其經濟中心的地位和作用得到了很好的發揮。我們也可以看到，雖然中國的經濟在世界占有一席之地，但是，中國的金融地位還沒有一席之地。一個國際化的大都市，它的金融中心的地位是非常重要的。雖然美國經濟出現了這么多的問題，但是，美元仍然占主導地位，這是我們面臨的現實。我們希望不斷強化中心城市的經濟中心功能，也需要不斷強化城市金融中心的地位。
崇外商圈作為一個大都市的副中心來說，它不僅僅是一個商業中心，我想它應該是一個融合商業、文化、居住、就業的宜居宜業的綜合性經濟中心，這可能是需要我們共同探討的話題。而北京的東城區，本來就是北京的經濟中心，也是北京的文化中心，我認為，這些職能都需要強化。我們也希望它的經濟中心和金融中心的作用和地位得到不斷強化。
鮑筱斌：崇外商圈將成為北京商業版圖上重要的支撐點
北京國瑞興業地產股份有限公司總裁
在北京近年的發展中，商業中心和商務中心發生了很大變化。如果對北京有印象的話，在上世紀八十年代到九十年代初期，北京的商業中心一直是王府井、西單。后期的發展過程中，像國貿、燕莎、中關村這些商圈得到發展。尤其是近三五年的發展，北京又出現了很多新的商業中心。通過北京城市的發展和格局變化，崇外商圈、新的東城區，現在才開始進入商業價值和商業潛力真正騰飛的階段。
回憶一下可以發現，原來北京的基礎設施很差，最早的商圈很單一。在基礎設施擴展的時候，會有一些商圈形成。比如國貿建成以后，國貿的商圈開始形成。燕莎建成以后，燕莎的商圈開始形成。由于北京這種特殊的商業結構，為我們的商圈發展帶來了機遇。
對于崇外商圈未來的發展，我認為，它不僅在今天煥發新的活力，而且可以引領未來。因為我們是站在國際角度來看，現在的商圈已經不是簡單的商業中心，我們需要有政務、商務，還要有文化、金融等等。目前北京已經具備這種條件，尤其是以東城區為代表的二環以內，還有一些個別的項目有得天獨厚的條件。現在或者未來的商圈發展是城市綜合能力的體現，在商務資源、商業資源、人文資源、文化資源、包括交通資源的整合上，給了現代城市商圈很大的契機。由于原崇文區和原東城區的合并，為原來老的城區帶來了新的機會，我們有非常明顯的后發優勢。未來的崇外商圈一定會在北京的商業版圖上成為非常重要的支撐點。
在討論商圈的時候，必須看到任何商圈的建成或者提升，都需要政府、企業和消費者的互動。現在崇外商圈的商業設施，包括酒店、辦公、基礎設施，這些硬件環境在逐漸完善，基本與國際同步，或者是差距越來越小。東城區商委對崇外一直給予的大力支持，加上這一商圈內的很多客戶以及一些高端商務酒店帶來的大量商務人群，崇外的消費潛力很大。因此，我們相信，有政府、企業和商家的互動，崇外商圈一定能夠發揮其自身的后發優勢而煥發出新的生機。
專題演講
顧云昌：大都市如何建設好副中心？
中國房地產研究會副會長、中國國際城市化發展戰略研究委員會副主任
中國的城市化速度很快，每年有一千多萬人進入城市，城市不斷地膨脹。新城市要建設，舊城要改造。我們的新城建設、舊城改造如何能夠達到理想的狀態？無論是中國的專家，還是國外的專家，大家都在探討這個問題。我認為，在當代世界城市發展的歷史過程中出現了許多新的理念、新的潮流，歸納起來為“四潮”，即：新城市主義、田園城市、緊湊集約、綠色環保。
所謂新城市主義，就是我們在進行新城建設當中，如何把新城市建設好。二次大戰以后，許多國家為了適應經濟社會發展而建設了很多新城市。在建設過程中總結了許多經驗，汲取了許多教訓。中國在實踐新城市主義方面是有經驗和教訓的。最大的問題，我們往往把城和市割裂了。比如開發區只搞產業，居住區只有居住功能。這樣就造成開發區白天有人晚上沒人，住宅區則是白天沒人晚上有人。新城市主義強調在開發每一座城市的時候，把城和市結合起來，既解決居住問題，也解決就業問題。另外還要發展商業、教育、醫療，而不是簡單地建“城”或者“市”。這樣的組織才是完美的結合。
在舊城改造過程中，要按照田園城市的模式建設。把郊外的空氣、陽光、綠化、鳥類引進來，建設成田園城市，讓人們既享受城市的繁榮，又享受到郊外的生態。
追求緊湊集約是因為在城市化進程中要占用很多土地，要建很多基礎設施。根據城市規劃要求，如何將城市建設得更加美好，提出了緊湊的問題。美國是典型的城市擴張，是不緊湊的，歐洲國家都是以緊湊著稱，在很小的空間中住了很多人，很緊湊，節約了用地、能源和人們的時間。所以緊湊、集約也是當代城市建設的潮流。
第四個潮流是綠色環保。如何在城市發展過程中保持可持續發展，需要綠色環保。從節約能源、減少排放，從建筑物、社區的規劃、城市的布局等等方面來達到緊湊環保，這與全世界提出的低碳技術相聯系。許多城市在發展過程中不僅做得緊湊，還做到了綠色。
目前在大城市建設中普遍存在的突出問題就是亂“攤大餅”。這種做法使得城市建設既不緊湊，布局又不合理。我認為，要變“攤大餅”為“做餡餅”。每個城市都有核心部分和邊緣部分，相當于“餡餅”。城市當中的每一個綜合體、若干個副中心都是“餡餅”。每個“餡餅”的各種“餡兒”不一樣，各有特色。
另外，我認為，要做好一個城市的副中心，要經營建設好，應該注意四態。第一是業態。這個中心是各種業態的綜合，是全方位的，但是以商業、商務為主導的，是各具特色的“大餡餅”。實際上它也是一個微型城市，是資產、資本和資金的融合。每個副中心之間的業態要有共性，也要有特殊性與差異化。另外還要有休閑、商務、居住的功能。并且一個副中心的業態特征一定是“三高”——高度整合、高額投資和取得高效益。
第二是形態。作為一個城市的副中心，必須有亮麗的建筑和外形，是由建筑形態加上空間形態組合在一起的。在大城市要有高層建筑，甚至還要有高度養眼的建筑。比如說CBD的國貿，王府井的東方廣場。在崇外，就有國瑞、新世界等。這些建筑很有風格，很養眼。如果沒有這樣很好的建筑外形，很難給人留下深刻的印象。
第三是動態。作為一個副中心，特別是商圈，有大量的人流、物流，它的對外交通、對內交通一定要順暢。人流、車流、地上、地下、天橋等交通要安排有序，內外交通通達，人流、車流合理。
第四是生態。在副中心當中，人與自然要和諧。在建設房屋的過程中，一定要引進綠色建筑的理念。將各種業態組合在一起，形成互動的狀態，人與人之間、業態之間能夠和睦相處。這包括人文生態、商業生態、自然生態，一般我們看到的副中心都有主題公園，讓人們在副中心當中能夠有透氣的機會，形成好的自然生態，這就是田園城市在副中心應該體現的。
形態是城市的亮麗名片，業態是城市GDP的發動機，動態是豐富空間的互動互聯，生態是人和自然在城市中的和諧相處。
總之，要開發好一個城市的副中心，經營好一個城市的副中心，不能光靠開發商的努力，應該是開發商和城市經營的高度結合，它的最高境界是解決開發與經營相結合。今天的開發是為了經營，從經營的角度指導開發，把開發和經營有效結合在一起，才能使副中心在發展過程中取得良好效益，真正發揮城市副中心的作用。
韓健徽：崇外商圈引領北京“3+1”發展新格局
中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、中國步行商業街工作委員會主任
在近幾十年的發展過程中，北京市的商業網點格局大體經歷了四個階段。第一階段是以王府井、前門、西單為代表的三個重點的市級商業中心。傳統老北京的商業網點布局劃分為市級商業中心、區級商業中心，以及社區商業中心。第二階段大概在上個世紀八十年代末、九十年代初，北京的商業網點布局出現了“東拉西扯”的變化。東邊有賽特、貴友、國貿，西邊有百盛、長安、城鄉、翠微。第三階段是以北京傳統的內環二環路以及地鐵為核心的環狀節點逐漸誕生發展起來的商圈。第四階段，伴隨著北京城市規模的擴大，多中心、多極點的商業布局開始顯現。
在對北京的商業網點布局進行多年研究的過程中，我們發現有這樣一個現象，北京城區商業的發展與北京內外城的城市格局有著緊密的關系。雖然今天的北京城已經和老北京城相距甚遠，老城門也所剩無幾，但我們不難發現北京的交通、商務，乃至于商業的發展，依然以老北京的城門為重要節點，從而產生典型的城門商業的特征。
老北京的城門是內九、外七、皇城四，一共有二十個城門。就連王府井、西單、前門這樣傳統的商業中心也都和東華門、西安門、正陽門緊密相關。崇文門是老北京傳統的內九門之一。2008年，崇外商圈的概念正式提出，并顯示出以下五個方面的鮮明特點。
一是區位優越。崇文門是內九門之一，崇外商圈應該屬于北京市中心城區的商圈。在北京歷史上所形成的商業北重南輕的格局中，崇外商圈是位于北京南部的北部，區位條件十分優越。
二是交通便利。崇外商圈已經成為典型的交通樞紐型的商業中心——南北東西交通主干線交匯、兩條地鐵線路交匯、50多條公交線路匯集以及臨近北京火車站等等，都是崇外商圈在地上、地下、內部、外部、火車、地鐵、公交這樣一個復合的立體化交通體系。崇外商圈交通的便利性在北京各大商圈中是唯一的。
三是商氣濃厚。崇文門花市是老北京傳統的區域型商業中心。也是崇雍商業帶的起點，歷史上擁有許多在北京享有盛名的企業，像同仁堂、馬克西姆餐廳、紅橋市場、崇文門菜市場、便宜坊烤鴨店，在花市有一個專門賣中小學生課本的新華書店。可以說，崇外有歷史，有商魂，有商氣。
四是業態合理。經過多年的規劃、改造、培育和發展，崇外商圈逐漸形成了全方位、多功能的商業布局，以國瑞購物中心為代表的購物中心業態，以新世界為代表的百貨商店業態，以搜秀城為代表的市場業態，加上眾多的商務樓宇、高端住宅，以及正在進行改造的項目，崇外商圈已經成為一個宜居、宜商、宜娛的復合時尚商圈。
五是文旅依托。崇外商圈臨近天壇。天壇是中國旅游文化的象征。在崇外商圈也擁有眾多的文化旅游資源，為崇外商圈未來的商、旅、文融合發展打下了良好的基礎。
可以說，今天的崇外商圈已經成為了一個歷史有根、文化有脈、商業有魂、經營有道、品牌有名的成熟商圈和財富商圈。
目前，在我國近年來的城市化進程中，一個比較大的弊端就是對一個城市賦予了太多的功能。這就像小學生的書包一樣越來越沉重。商業中心也是一樣。我認為崇外商圈應該努力打造特色商業街、特色商業中心和特色商圈，這樣做似乎更科學一些。比如，王府井在突出品牌，乃至于國際化的品牌；而前門是在突出文化，西單則在突出時尚，那么，崇外商圈是否也應該找準自身鮮明的定位？對崇外商圈未來的發展，我想提出幾條不成熟的建議：
第一，崇外商圈要努力打造“工”字形和“非”字形結合的街區布局。工字形就是崇外大街和前三門大街、兩廣大街相交處的商業延伸。有相當的客流是來自于前三門的沿線。目前在崇外大街，北熱南冷的現狀還是客觀存在的。“非”字形，崇外大街是一條交通主干線，道路比較廣闊，中間有長長的護欄，崇外大街東西兩側的互動、地上地下的互動，包括大街和特色小街的互動，我認為要進一步加強，使崇外商圈既能夠截留北京東南部的客流，滿足他們的消費，也能夠盡可能地擴大輻射半徑。
第二，加強商、旅、文的融合發展。像國瑞購物中心、新世界、搜秀這樣一些新興業態，要和傳統的同仁堂、天壇這些資源融合起來發展，形成一條非常清晰的商、旅、文的發展線路。
第三，注重一老一少一小的協調發展。“一老”主要是指老字號的傳承。“一少”主要是指要發揚青春的時尚。“一小”是指努力打造崇外商圈內的小街、小店，使整個崇外商圈的生態更加完備，業態結構更加豐富合理。
第四，優化消費人群，提高消費水平。坦率地講，崇外商圈不缺人氣、不缺商氣，但如何進一步提高崇外商圈的消費水平，應該成為擺在我們面前的重要課題。
論壇一
城市副中心案例研究
——以東城區崇外商圈為例
李秉仁：城市綜合體是解決交通擁擠的有效途徑之一
住房和城鄉建設部原總經濟師、中國國際城市化發展戰略研究委員會常務副主任、中國建筑節能協會副會長、中國建筑裝飾協會副會長
在目前城市發展過程中，應多關注集商業、教育、文化、居住等于一體的城市綜合體，因為這種布局是解決當前人民就業、居住，以及交通擁擠的有效手段之一。
得益于便捷的公共交通體系，近些年來，在國瑞購物中心的帶動下，崇外商圈得到了快速發展。同時，在建設城市綜合體的過程中，我們希望公共服務機構能夠獲得更好的發展，這也是商業地產或商圈得到發展的重要基礎條件。如果它們發展不好，就不能有效支持經濟的發展。
放眼全球，沒有一個國際大都市不存在堵車問題，只是堵車的時間長短不一樣而已。今年北京在解決交通擁擠方面采取了一系列措施，取得了一定成績：首先，通過限號、限購減少了機動車出行；第二、通過建設城市綜合體，老百姓的出行距離得到縮短；第三，北京地鐵建設取得了飛速發展，去年北京地鐵一天的運量是500萬人次，今年已經突破700萬人次，在解決北京交通擁擠方面發揮了很大作用。崇外商圈作為東城區的核心區域之一，地鐵等公共交通是非常發達，在今后的發展過程中，也可以借鑒一下城市綜合體的概念，在規劃設計各方面多進行考慮，從而使崇外商圈的明天發展得更美好。
顧云昌：中國商業地產正處于各種業態并存的狀態
中國房地產研究會副會長、中國國際城市化發展戰略研究委員會副主任
近些年來，隨著人民生活水平的提高，人們的消費方式呈現出多樣化發展趨勢，商業的形態發生了很大變化。中國商業地產正處于各種業態并存的格局中。這其中既有中國傳統的街的商業文化，又有國際性的mall的文化。中國過去的商業是街，《清明上河圖》是典型的中國古代的傳統商業街，業態是自然而然形成的。而如今在大都市流行的shoppingmall則是一個經過精心設計而成的集購物、休閑等多種功能于一體的大型購物中心。
目前這種多種商業業態共存的格局是一種很好的發展思路，它雖然會使商業競爭日趨激烈，但長遠來看，有利于整個商業的發展，也更能滿足人們多樣化的生活需求。在這種激烈的競爭狀態中，決定某一種商業形態是“生”是“死”，一方面取決于早期的規劃水平、規劃格局，另一方面取決于經營管理者的水平。做得差的，經營不善的肯定要被淘汰。同樣的mall，有的可以很好，有的可能就不賺錢。同樣的商業街，有的火爆，像北京后海它就火爆。有的商業街就不火。傳統的商圈，王府井、西單就不錯，前門就差一點。將來新的商業業態還會不斷產生。
從長遠來看，商業業態會向高端方向發展，但既有方便干凈、舒適精致的小店，又有各具特色的shoppingmall才最能滿足人們生活需要，任何一方走向極端，都是不可取的。
韓健徽：傳統商圈的升級改造應延續歷史商脈與商氣
中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、中國步行商業街工作委員會主任
伴隨著城市化的進程，很多城市，包括北京，傳統的城市格局正在發生改變，與之相隨的商業格局也在發生變化。這些變化主要體現在兩個方面。一個是像舊城改造一樣，傳統商圈的升級再造。第二種是新興商業中心的興起。在傳統商圈的升級改造過程中，如何傳承歷史的商脈，如何延續歷史上形成的商氣，如何適應現代城市發展需要和消費需求的變化，以及整體的區域城市格局的發展，這些都非常重要。
在北京，包括全國很多城市，近年來也出現了一些負面的案例，在傳統商圈的改造升級過程中，原有的商氣消失了，大理石增加了，不銹鋼增加了，玻璃幕墻增加了，但是，人氣、商氣、財氣反而缺失了。在傳統商圈的升級改造過程中，對于這些教訓，是我們應該注意汲取的。
李津逵：東城區是北京近代走向世界文明的一個開端
中國國際城市化發展戰略研究委員會戰略咨詢委員會副主任、綜合開發研究院主任研究員
我們腳下的這塊土地是一個神奇的土地，在并入東城區之前，它叫做崇文區。而崇文區實際上是北京在近代史以來走向世界文明的一個開端。大家知道美國總統布什和克林頓來到中國訪華的時候，他們在北京的星期天要去祈禱的時候，要去哪一個教堂？要去崇文門的基督教堂。這是一個有著140年歷史的中國華北地區規模最大、歷史最早的一所教堂。這所教堂所屬的教會辦的一所學校叫做匯文學校，匯文大學后來成為燕京大學的主體，也就是今天的北京大學。匯文今天還有一所中學，這所中學在140年來培養了多少中國各行業的杰出人士，比如說有多少學部委員、兩院院士？我看今天的會場非常好，我們的周圍是一個立體空間，誰能夠告訴我匯文培養了多少院士？我可以告訴大家，一共培養了24位兩院院士！
如果說這塊土地不是北京的中心或者副中心的話，那我們就有愧于歷史。同樣是這所教堂，辦了大學、中學，還辦了醫院，其中最有名的就是在我們旁邊屹立的同仁醫院。所以，西風東漸的過程，中國近代文明走向世界的過程，北京的現代化過程是從這兒開始的。我們今天在這里討論崇外商圈，討論城市副中心，非常有意義。
鮑筱斌：打造好崇外商圈還需在文化上下功夫
北京國瑞興業地產股份有限公司總裁
崇外商圈下一步要提升檔次，除了繼續要在商業、物業方面做文章外，最重要的是在文化上下工夫。我雖然不是一個“老北京”，但對崇外印象深刻，尤其是對崇外的四合院。在一個老城區里，原來什么樣并不重要。隨著基礎設施的完善，原來的醫院、公共設施和商務資源，包括政務資源、交通資源，像崇外這種商圈，還有很大的振興潛力，可以改造得更多。
崇外是個很有文化積淀的地方，但實事求是來講，這個商圈的文化氛圍挖掘還不夠。目前國瑞購物中心、新世界周邊的硬件服務設施已經快接近規模效應了，但還需要一些醫療、公共設施的支持。崇外商圈下一步要提升檔次，除了繼續要在商業、物業方面做文章外，最重要的是要在文化上下功夫。因為崇外有深厚的文化底蘊，盡管國瑞地產在開發國瑞購物中心的時候留下了一些四合院，也保存了一些文化遺址，但僅有這些還不夠。在保存文化源泉上還要下大功夫。當然，崇外商圈要走得更遠，在高端商務資源方面，也需要政府、企業和消費者共同互動。這樣，崇外商圈的明天才會更美好！
蔡義鴻：崇外商圈的文化建設要傳承、吸收、創新并舉
中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長
崇外商圈在文化建設上，要堅持傳承、吸收和創新并舉。在崇外商圈的文化建設上，首先要做的就是傳承，因為崇外商圈具有深厚的歷史文化底蘊，所以崇外商圈的商務委員會和企業家、商家，都應該自覺、積極地去傳承它的深厚文化。其次是吸收，在提煉和挖掘自己文化的同時，大膽引進國際上一些先進的商業形態，比如類似國瑞購物中心這樣的shoppingmall。最后就是創新。現在很多城市都引進了shoppingmall，但這不夠，還應創新。應該研究怎樣使傳統文化與shoppingmall結合，并做出自己或中國特色來。如中國名畫《清明上河圖》與現代科技結合后，從上海世博會就走向寶島臺灣，走向世界了。崇外商圈也可以通過吸收、創新把自己深厚的歷史積淀做成新的商業形態。
此外，崇外商圈在文化建設上還應注意細節。目前崇外商圈各方面的條件都非常好，尤其是國瑞購物中心周邊，有兩條地鐵在此交匯，還有52條公交線路，這在北京實屬難得。所以，在細節上，如何把公交線路和地鐵有機地結合起來，充分發揮兩者的優勢，這既考驗政府的智慧，也考驗當地開發企業的智慧。
論壇二
國瑞購物中心、新世界、搜秀共襄誠信“崇外商圈”
孟志軍：崇外商圈應把握機遇加速成長
中共北京市東城區商務委員會黨組副書記、主任
目前北京的商業業態已經進入了商圈競爭的階段，需要圈內商家的共同協力。政府部門將會繼續打造崇外商圈購物節，以此宣傳和推介崇外商圈概念。
2008年的7月，崇外商圈概念正式提出，并由崇文區政府向社會和媒體公布。這個概念提出以來三年多的時間里，商委組織了東城區“十二五”期間崇外商圈的建設發展規劃，并已經正式向社會頒布。由此，崇外商圈的概念正式面向社會確立。去年8月新東城成立以后，商委聯合區域內商家，利用整合營銷的概念打造了第一屆崇外商圈購物節，在社會上引起較大反響。
就商業誠信，我認為，崇外商圈的商業誠信是有歷史和文化基礎的。崇文門外大街和王府井大街、西單大街一起被北京市評為首批“百城萬店無假貨示范街區”之一。
對崇外商圈，我有三個評價：第一，崇外商圈是一個成熟的商圈，已經形成了商業生態的和諧和業態的互補。第二，崇外商圈是正在成長的商圈，在商圈的整體鏈接上還有待加強。第三，崇外商圈是有待提升的商圈。崇外商圈應進一步明確自身的目標客戶群體定位，并深挖自身優勢增強商圈吸引力。目前國內商業地產的硬件設施建設和港臺地區以及國際發達國家差距不大，亟待提升的是商業運營水平。
王永平：構建崇外商圈核心競爭力
中國商業地產聯盟副會長、商業時代雜志社總編、浙江工商大學管理學院客座教授
商圈的核心競爭力在哪里？我覺得誠信是商業的基礎，但不是核心競爭力。這一點可以從有大品牌入駐的商圈，誠信的差別不是太大可見一斑，所以，我覺得它不是核心競爭力，只是一個基礎。至于文化也不是一個商圈的核心競爭力所在，它是一種軟實力，是錦上添花的東西。因為真正對文化特別感興趣的還是小眾的群體。即使是有競爭力的，也應該是一種商業文化。這種文化是能夠融入到品牌中的文化，不是簡單地建一個電影院或者建一個培訓中心就會對商業有很大的拉動。
我認為，商圈之間的主要影響在于，第一是商圈的便利性。隨著出行時間越來越緊張和交通擁堵問題越來越突出，人們對購物的便利性要求越來越強。不只是表現在周邊有地鐵、公交，而是可達性要做得特別好。第二是商業的豐富性。崇外商圈有新世界百貨、搜秀、國瑞購物中心，還應該增加一些小的業態，增加它的豐富性。商業也是一種生態，大中小、高中低檔都要有，只有這樣才能形成比較飽滿的商圈概念。同時還要強調更多的體驗和時尚。隨著經濟從溫飽型步入小康型，也要提出小康商業的概念。現在人們到商場花錢越來越多，但買到的東西越來越少，大量的錢留下了，因為人們在這里看了一場電影、吃了一頓飯。另外就是時尚的，有些地方適合于建高檔，有些地方不適合建高檔，因為人群的購買力有限。但時尚不分高低貴賤，或者說并不取決于價格高低。我覺得時尚終究要回到最主流的部分。
蔡建偉：以誠信為本構造現代經營模式
新世界北京項目管理中心常務副總經理
誠信問題一直是中國經濟發展過程當中努力探索和解決的問題，自十年浩劫以來社會誠信乃至商業誠信的缺失狀況需要不懈努力來重建。改革開放以后，在市場經濟發展過程中，更多的企業注重了誠信問題。因為大家都想做百年老店，都想在激烈的市場競爭中讓自己不斷地壯大。要想做到這一點，靠什么？就是兩個字—誠信。作為一個商業企業來說，如果沒有誠信，它就如同建一個沙灘上的大廈，風雨一來，首先倒塌的就是這座大廈。所以，誠信是企業的生命，是企業成長的基礎，也越發成為一個企業做大做強做持久的保障。
新世界百貨作為崇外商圈的拓荒者，我們在建設和經營過程中不斷深化著對商圈的認識，而即將開工的30萬平方米的K11購物中心正式是對發展理念不斷深入思考的結果。新世界注重將人文、藝術、自然融合到商業企業的經營中，使商業經營的環境、商業經營的靈魂發生新的變化，從而構造商業經營的新模式。
張瑾：合作共贏促進商圈可持續發展
北京國瑞興業地產股份有限公司副總裁
位于二環以內的新東城是北京的核心代表。隨著崇文區并入了東城區，企業可以明顯感覺到東城區政府對打造崇外商圈的重視。
國瑞購物中心開業兩年以來，不斷在進行品牌的升級和改造。作為商圈的一分子，國瑞購物中心將與搜秀、新世界一起把蛋糕做大。由于國瑞引進的是國外購物中心的經營和管理方式，在經營上形成了一種新的模式。這樣的錯位經營就為三家的合作提供了現實的基礎，對商圈本身的發展也會起到積極的促進作用。目前商圈周圍居住的客戶人群已滿足高端消費人群的特征，崇外商圈已進入了飛速發展時期。引進好的品牌、好的商家，是商圈企業的共同意愿，而這都要以商業誠信為基石。我們將以品牌的升級和品牌的合作，奠定未來的誠信基礎，我相信這也是我們大家的意愿。我真誠地希望通過這一次的高峰論壇，能夠讓在座的各位商家對崇外商圈的信心更足，也能夠跟我們一起打造崇外商圈，使其真正成為在北京具有競爭力的商圈。
許明丁：發揮優勢共建商圈
北京崇文門搜秀城總經理
誠信是做人最起碼的標準，而且誠信也應該直接導入企業的管理之中，成為企業長久發展的基礎和強大的經營武器。要做到這點，需要從企業內外兩方面進行構建。從內部講，要在企業管理的垂直方向上，在上下級之間把持誠信尊重的原則，形成企業的內在凝聚力。從外部來講，要在商家與顧客與廠家的關系上，秉持誠信理念，構筑良好的商業氛圍。
我到搜秀城三年左右的時間，感覺搜秀城的發展很快，從人流和晚上的燈火、配套設施的完善，都已經有良好的基礎。未來，搜秀會通過自己的特色，把面積小、樓層高的重疊式經營的特色發揮出來，與國瑞購物中心和新世界百貨互補經營，把崇外商圈建設得越來越好。
劉世能：建設誠信、有特色的商業文化
北京富達爾城市發展咨詢有限公司董事長
曾經有人問我什么叫“315”。應該說，我們談“315”、談誠信是中國的國情決定的。中國當前這個時代最缺的是什么？就是誠信。缺什么，補什么。我們的商圈就要打造誠信，這是基礎，要充分建設。這個基礎打好了，上層建筑才能做好。沒有這個前提，其他的都是空談。
商圈通常是一個城市的地標，從首都應該成為首善之區這個角度看，崇外商圈搞誠信建設的意義巨大。一個商圈怎么吸引人們來購物？在現代商業競爭非常激烈的情況下，在供給相對充分的情況下，致勝的法寶之一就是打造誠信品牌。我們跟德國人談生意的時候，都不會懷疑他的誠信。但香港人、臺灣人跟大陸上打交道的時候，恰恰提防的是自己的同胞害自己。從這個角度講誠信決定一個商圈的競爭力。
打開每家企業的網站，在企業文化里面都有誠信文化，但很多出問題的企業也宣傳它的誠信。我們要提出一個問題，誠信商圈是停留在口頭上，還是要繼續深化？我個人覺得談誠信容易，實現誠信很難。所以，要將誠信深化到理念當中，深化到內心當中，變成自覺的行為。誠信要靠標準，要靠制度。在誠信商圈，每家企業都有責任，但又不是每家企業能決定得了的。打造誠信商圈，政府具有重要的使命和責任，引導、帶動、提升企業的誠信意識、誠信水平。
現場互動 嘉賓支招
在論壇進行到對話互動環節時，主持人李津逵話鋒一轉，把論壇的話語權交給了會場的各位嘉賓，邀請大家聚焦到國瑞集團的鮑筱斌總裁如何打造崇外商圈文化新引擎、怎樣提高文化含量這一核心問題上來。參會嘉賓不甘示弱，積極應戰：
嘉賓一：提高文化含量要強化大眾的參與性，這種參與應是由政府主導、企業和公眾都能夠參與。可以組織一個新東城文化的展示，把學校、教堂、花市等等新東城的文化裝進去，讓人們真正地了解感受這里的文化，這樣每個人才能真正體會到這種文化的內涵。
嘉賓二：應該把文化和教育融入到商業里面，形成一種互動。商場要形成一種文化和商業的互動，讓來崇外商圈逛街的人們，可以隨時買一點書，看看報紙，特別是在網絡、新媒體時代，有了淘寶、當當和電子媒體之后，這是崇外商圈如何持續發展的一個挑戰。
嘉賓三：建議可否增加親子教育方面的內容？如親子的交流可能需要有相同經驗的父母，這不可能通過上網完成。但如果有一個商業的運作和親子教育結合起來，可能會有市場。
主持人李津逵：
現在請鮑筱斌總裁給大家一個回應，能不能由國瑞城和新世界、搜秀聯合起來，大家做一個春節的花市，或者是正月十五的觀燈活動？在國瑞購物中心的某一個地方變成讀書的一角，變成各種社會科學的專家和消費者見面的角落，在兒童婦女用品的專柜開設如何培育新生兒童健康成長的定期講座等？
鮑筱斌：
剛才很多嘉賓提的建議都非常好。崇外商圈要打造成為有文化特色的商圈是一場持久戰。首先很重要的是需要政府搭臺，北京的商圈要打造成功，必須是政府主導，要有整體安排，包括交通、人文等等方面。第二是企業要唱戲。崇外商圈的建設企業和主導商家，一定愿意在政府指導下來開展這項工作。第三我相信，不管是文化的問題，還是商業的問題或者市場的問題，都可以在市場的主導下得到解決。我們肩負著共同引導崇外商圈區域發展的責任和義務。
