城市化進程中的小產權房若干問題研究
北京理工大學管理與經濟學院工商管理系 周畢文 田曉潔
作者簡介：
周畢文，江蘇張家港人,管理學博士。
現任北京理工大學房地產研究工作室主任、北京理工大學管理與經濟學院工商管理系主任、中國管理科學學會副秘書長、企業管理專業委員會常務副主任、中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員、中國發展戰略學研究會理事、發展戰略學理論專業委員會副主任、中國房地產經理人聯盟常務理事、副監事長。北京吳式太極拳研究會副會長。教育部十一五規劃教材管理學教材主編,專注研究房地產項目風險管理,發表文章30余篇,教材16部,是技術經濟及管理,企業管理,MBA,工程碩士,MPA等研究生導師。
何謂小產權房
小產權房是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，也稱鄉產權房，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，并不構成真正法律意義上的產權。具體地說，小產權房是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
目前的小產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，連外村農民都不能夠買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。前者是可以在集體建設用地上建設供本村居民購買居住，而后者是只要在集體企業用地或耕地上建設住宅就是違法的。二者從性質上來說有著本質的不同。
小產權房是否應該轉正
2009年2月17日，北京京華時報一篇名為“北京擬試點宅基地換房，建立城鄉一體化土地市場”的文章稱，北京市國土局擬定了《北京市農村集體建設用地使用權流轉試點指導意見(征求意見稿)》。其中稱，農民所分得的房屋仍是集體產權(即通常所說的小產權)，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質，不能用于房地產開發等用途，主要用來發展村鎮企業集體經濟。對于符合規劃、合法取得且權屬明晰的集體建設用地可依法采取出讓、租賃、作價入股、轉讓等方式進行流轉，流轉的集體建設用地可用于二、三產業發展，但必須符合國家產業政策、土地供應政策、環保要求等，不得用于商品住宅開發。
目前《指導意見》尚未得到最終批準，還有待國土部正式出臺相關管理辦法后進行修訂，但北京市集體建設用地使用權流轉肯定會逐步開展起來。此前，北京市國土局局長魏成林曾表示，北京市集體土地出讓轉讓管理辦法年內肯定會出臺。他同時強調，“宅基地換房”只限于集體建設用地，不能涉及農用地和耕地，并且宅基地不能牽涉到城鄉流轉，否則將造成“小產權房”等問題。
從以上的《北京市農村集體建設用地使用權流轉試點指導意見(征求意見稿)》中的相關內容中，我們可以看出北京市也在積極地開展集體建設用地使用權流轉工作，目的就是推動本市農村二、三產業發展，增加農民收入，建立城鄉一體化的土地市場，并且明令不得用于商品住宅開發。
雖然小產權房有著價格低，可以帶動農村經濟發展等優勢，但是小產權房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味著農村組織在集體土地上占地建設商品房，使得本應該通過招拍掛的方式由政府收取土地出讓金的國有土地利益轉為由農村集體所得，這在一定程度上也會造成國有資源的流失。
小產權房熱賣的原因
開發商欺騙購房者
（1）舉著舊村改造的幌子
舉例：北京南部某項目售樓處人員稱，“開發商已經與國土資源部協商好，5年內小產權肯定轉為大產權。大家可以放心，這些都寫在合同里。我們這里是舊村改造項目的試點村，地皮是由區政府審批，是有相關文件可以查詢的。”
而在《北京市遠郊區舊村改造試點指導意見》中，土地管理方面與此相關的內容是：“試點村可以依法占用集體土地，也可以依法將集體土地征為國有后由本村集體經濟組織使用。舊村改造節約出的土地，可以在依法辦理用地手續后，由集體經濟組織用于鄉鎮村公共設施、公益事業和企業發展用地；用于經營性用地的，必須征為國有，采取招拍掛等方式公開上市交易。”
可見，根據目前國家的相關政策條例來說，在五證不全的情況下銷售房屋是違法的，而其所謂的購房合同（聲稱將五年內小產權轉成大產權寫在合同里面）也是無效的，是不受法律保護的。
（2）打著鎮政府 “負責辦理產權證”的旗號
舉例：北京通州區某小區小產權房熱賣。售樓處劉經理介紹，該小區是由鎮政府與房地產公司聯合開發的，雖然是小產權房，但產權證是由鎮政府蓋章、發證。不管是什么地方的人都可以買，以后轉讓的手續也非常簡單，找我們開發商在鎮里就給辦了，只要交2%手續費。并且具有由鎮政府制發的房屋產權證。
而依據法律規定，有權頒發房屋權屬證書的機構應當是縣級以上的房地產主管部門，鄉(村)級政府或其他機構根本無權制作、頒發產權證。即使已經簽訂了購房合同，這種合同實質上也是無效的。根據《合同法》規定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯一方應當賠償對方因此所受的損失。”因此，已經購買了小產權房的買房人，應當及時向人民法院起訴撤銷合同，要求開發商返還購房款，并按銀行同期貸款利率支付利息等[5]。
（3）謊稱“農民轉市民，小產權變大產權”
這也是一種通過字面偷換來騙取購房者購房的售樓方式。如若將農民戶口轉為市民戶口就可以將小產權房轉為大產權房，無異于“拿土地換（市民）身份，以土地換（城市）社保”。 通過對朝陽區農村社區向城市社區轉型、農民市民化過程中農村集體經濟產權制度改革進展情況進行研究，主要結論是：農民帶著集體資產仍然可以成為完全意義上的“市民”，要求農民以放棄對集體土地權利的分享為代價獲得市民身份和社會保障是不公平的，這樣無疑等于剝奪了農民可持續發展的條件。所謂的“市民”是指所有農轉居人員的養老、失業、醫療等社會保險與城鎮居民實行相同政策，并納入城市社會保障體系。但對非征地轉居人員保留經濟合作組織成員身份，不改變土地承包關系，不改變集體資產的所有權。
購房者法不責眾的僥幸心理普遍存在
明知道是小產權的房屋，為什么還有那么多人購買呢？大多數購買小產權房人的想法是就算到時候國家要收回土地，這么多人住在這里，是不可能強行拆除的。再說價格這么低，到時候就算被拆了也夠本了（小產權房的價格，一般比同地區商品房低，具有一定的吸引性）。正是這種法不責眾的僥幸心理，讓小產權房有了銷售的市場。不難看出，在目前樓價居高不下的情形下，小產權房屋低廉的價格促進了市民的購買熱情，使得小產權房銷售火熱。但可以肯定的是，目前小產權房的銷售行為是違法的，購買到的房屋是不受國家法律保護的，轉讓和出售都會受到很大限制。
如何看待小產權房對大產權房造成的沖擊
和一般意義的商品房相比，小產權房沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，小產權房的價格，比同地區商品房價格低很多，具有一定的吸引力。這是大量城鎮居民頂著產權風險購買小產權房的根本原因。對于今后若小產權房轉為大產權房，從現有的土地制度來看，購房者還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房者購買小產權房的費用也就與購買商品房相差無幾。
結論及建議
通過上面的分析，我們可以看出，（1）從國家的政策上來說是明令禁止小產權房的交易，農村的集體性用地不得用于商品住宅開發，要用于經營性用地的，必須征為國有，采取招拍掛等方式公開上市交易。（2）小產權房的存在沖擊著大產權房，并且在一定程度上造成了國有資源的流失。（3）同時政府也要強化農村土地建設有序化的工作，若小產權房這種事情一味膨脹，就會造成對耕地的破環，也使得土地價值流失。（4）對于在城市打拼僅僅需要用于自住而不是用來投資繼承的人們來說，在經濟能力不能滿足購買商品房的情況下，可以選擇小產權房，但是，在城市化進程中，尤其是地處城市和郊區結合部的小產權房，購買者要慎重考慮，否則可能會面臨一系列的政策風險和法律風險。
主要參考文獻：
[1] 劉江濤，張波.小產權房的影響、產生根源與整治對策初探[J]-北京：中國房地產金融．2008，03：20-24.
[2] 吳學安.“小產權房”面臨重重法律風險[J]-北京：城市開發．2007，24：8-9.
[3] 張楠．小產權房存在的風險及對策[J]-北京：法制與社會．2009，01：99-99
[4] 調查：小產權房的“轉正”真相[N]-北京：北京青年報，2008-03-27．
[5] 調查：北京通州一些小產權房仍熱賣[N]-北京中國產經新聞，2008-01-30．
