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2024年11月24日
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106家上市房企半年報已披露完畢。華麗的業(yè)績增長背后卻是負(fù)債增至萬億元的“不堪”事實。而9日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中國內(nèi)貸款同比增幅較去年同期更是下滑22．7個百分點，僅為5．1％。肩負(fù)萬億元負(fù)債的上市房企是否將讓利走量帶動價格下行？
106家上市房企總業(yè)績漲幅超20％
出乎很多人的意料，在樓市調(diào)控不斷深入的情況下，上市房企業(yè)績并未下滑，反而出現(xiàn)大幅的上漲。根據(jù)深交所下屬的深圳證券信息有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年，106家上市房企凈利潤同比上漲21．77％，達203．19億元。
不僅如此，空前嚴(yán)厲的“限購”“限貸”“限價”等調(diào)控手段也并未導(dǎo)致上市房企營業(yè)收入的萎縮。數(shù)據(jù)顯示，上半年上市房企營業(yè)收入同比上漲8．81％，達1282．48億元。同時，上半年，上市房企銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金也實現(xiàn)同比32．38％的大幅上漲，達到2090．88億元。
具體分析具有行業(yè)標(biāo)桿性質(zhì)的萬科[簡介 最新動態(tài)]、招商[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介最新動態(tài)]、金地四大上市房企的半年報，除金地集團上半年業(yè)績同比下滑61．05％之外，其余均實現(xiàn)業(yè)績上漲，萬科小幅上漲5．88％，招商地產(chǎn)上漲39．84％，保利地產(chǎn)更是大漲71．74％。
不過，業(yè)績的大漲并未讓房企沉浸在喜悅中，不少房企開始尋求他路。為了抵御風(fēng)險，招商地產(chǎn)明確表示，將“積極參與相關(guān)城市的保障房建設(shè)”。
而業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑的金地集團則在其半年報中對樓市走向做出如下預(yù)測，“如果限購政策長期化，將推動房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的整合，并改變市場競爭相對同質(zhì)化的格局。體量小、資金壓力比較大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗，甚至退出市場。”
面對日益嚴(yán)重的銷售壓力，金地集團表示，“從業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略發(fā)展角度上來看，將進一步夯實‘一體兩翼’的業(yè)務(wù)體系，以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展。”
房企資金鏈愈發(fā)趨緊
事實上，在上市房企風(fēng)光的業(yè)績背后，令人頭疼的問題卻在不斷的積累。首當(dāng)其沖的就是資金鏈不斷緊缺的現(xiàn)實。
數(shù)據(jù)顯示，上半年，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率上升了3．58個百分點，達到72．25％。負(fù)債總額突破萬億元，達到10921．43億元，同比上漲41．29％。
其中，最具殺傷力的流動負(fù)債已占負(fù)債總額的70．62％，高達7712．57億元，同比上漲53．88％。其中，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別同比上漲12．66％和89．42％，達到669．61億元和980．37億元。顯然，過去的巨額舉債已到歸還之時。
招保萬金4家公司的負(fù)債總額也在大幅攀升，上漲了63．38％，達到4541．15億元，占106家上市房企負(fù)債合計的41．58％。其中萬科負(fù)債合計更是上漲了81．24％，達到2031．53億元。
4家公司的流動負(fù)債甚至占到負(fù)債總額的74．3％，達到3373．84億元，同比上漲86．51％。萬科更是一馬當(dāng)先，流動負(fù)債達到1725．94億元，同比增幅高達100．96％。
債臺高筑使得4家公司的資產(chǎn)負(fù)債率也不斷攀升，除招商地產(chǎn)為65．47％以外，其余3家均在70％以上，保利地產(chǎn)甚至達到81．09％。
與持續(xù)走高的負(fù)債總額相對應(yīng)的卻是，銀行貸款的不斷收縮。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源54738億元，同比增速為23．4％，較去年同期下滑11．6個百分點。其中，國內(nèi)貸款同比增幅僅為5．1％，較去年同期下降22．7個百分點。除了利用外資和定金及預(yù)收款分別較去年同期上漲47．6個和8．8個百分點，達71．5％和30．9％外，其他各類資金來源均有所下滑。
突破萬億元的負(fù)債、收縮的國內(nèi)貸款，以及愈發(fā)依賴定金及預(yù)收款的相互映照，印證了上市房企資金鏈愈發(fā)趨緊的事實。
手握萬億元存貨的房企會讓利走量嗎？
與債臺高筑相對應(yīng)的是開發(fā)商大量囤貨以應(yīng)對樓市調(diào)控的對策。其實，雖然開發(fā)商負(fù)債已過萬億元，但其手中的存貨價值與其負(fù)債總額基本相當(dāng)。
數(shù)據(jù)顯示，上半年106家上市房企存貨上漲38．39％，達到9640．11億元。與負(fù)債情況相似，招保萬金4家公司存貨同樣大幅攀升，同比上漲46．09％，達到4156．84億元，占106家上市房企存貨的43．12％。
不論是全行業(yè)，還是招保萬金4家公司，存貨總值均遠(yuǎn)超流動負(fù)債總額，并接近負(fù)債總額。因此，只要出售存貨便可套現(xiàn)還債。
萬科在年報中表示，“融資渠道的收縮對企業(yè)的資金實力和財務(wù)穩(wěn)健性構(gòu)成了挑戰(zhàn)”。
為解資金之渴，萬科于7月23日啟動了為期40天的“萬團大戰(zhàn)”行動，購房者可通過申請會員卡，參與深圳地區(qū)的十一大樓盤1萬套房源的團購。8月31日活動截止時，團購人數(shù)順利破萬。
除了資金壓力，年度銷售目標(biāo)也是壓在上市公司身上的一個重?fù)?dān)。世聯(lián)地產(chǎn)表示，其跟蹤監(jiān)測的22家重點上市房企，雖然上半年銷售業(yè)績同比大幅上揚，但是在時間過半的情況下，完成年度銷售目標(biāo)過半的房企僅有4家。因此，在房價漲幅受政府嚴(yán)厲控制的情形下，開發(fā)商若要確保完成年度目標(biāo)，必然會選擇加大推貨。
保利地產(chǎn)半年報中明確表示將“積極搶占銀行信貸資源，加快銷售回籠，確保資金平衡”。
5月初，中海地產(chǎn)旗下的深圳中海康城[最新消息 價格 戶型 點評]國際[最新消息 價格戶型 點評]推出了“新房八折”的銷售優(yōu)惠，迎來數(shù)千人排隊搶購的場景，開盤當(dāng)天便賣出1216套。中原地產(chǎn)華南（大深圳區(qū)）董事總經(jīng)理李耀智對此表示，“這表明，在銷售價格較低的情況下，新房市場仍具有較強的購買力。”
然而，在樓市膠著之時，開發(fā)商是否愿意降價、能降多少，依舊是個謎。但隨著資產(chǎn)負(fù)債率的攀升，開發(fā)商處理存貨的意愿無疑將會不斷增強。
