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2024年11月22日
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“城市化”像一個(gè)誘人的大餅，近十年來任人撕咬，但從房地產(chǎn)火爆程度看，關(guān)于城市化的任何乏力言論，似乎都顯得聲音微弱。
但顯然，我們不能忽視普遍規(guī)律。一般來說，工業(yè)化和城市化之間呈現(xiàn)出很強(qiáng)的動態(tài)平衡關(guān)系：工業(yè)化會滯后城市化約10個(gè)百分點(diǎn)左右，但是在中國卻截然相反。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對工業(yè)的偏愛，1978年我國的工業(yè)經(jīng)濟(jì)比重已經(jīng)達(dá)到44%,工業(yè)和建筑業(yè)的比重接近50%。按照錢納里結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，中國已經(jīng)進(jìn)入了工業(yè)化中期,但是1978年中國的城市化率還不到20%。
改革開放以來，中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)占GDP的比重先降后升，2009年工業(yè)建筑業(yè)比重再次接近50%。這次市場化和全球比較優(yōu)勢為導(dǎo)向的工業(yè)化過程，使得中國的城市化率有了很大的提高。隨著住房體制改革的全面推進(jìn)，私人需求意義上的城市化正式啟動，1996年以來中國的城市化進(jìn)程以每年超過1個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，2009年達(dá)到46.59%，但是相對工業(yè)化水平依然滯后約15個(gè)百分點(diǎn)。目前我國城市化正處在最關(guān)鍵的階段。
各國城市化發(fā)展規(guī)律由諾瑟姆1975年總結(jié)為S型城市化發(fā)展曲線，其中的兩個(gè)節(jié)點(diǎn)是30%和70%，從而將整個(gè)城市化過程分為三個(gè)階段。第一個(gè)階段城市化水平小于30%，城市人口增長緩慢。當(dāng)城市人口比重超過10％以后，城市化水平才略微加快。第二個(gè)階段城市化水平在30%-70%之間。當(dāng)城市人口比重超過30％時(shí)進(jìn)入城市化加速階段，城市化進(jìn)程出現(xiàn)加快趨勢，一直持續(xù)到城市化水平達(dá)到70％才會逐漸穩(wěn)定下來，此時(shí)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的城市化已經(jīng)完成。由于S曲線在50%左右出現(xiàn)拐點(diǎn)，所以這個(gè)階段的城市化過程表現(xiàn)為先加速后減速。第三個(gè)階段城市化水平大于70%。此時(shí)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u趨成熟，城市人口保持平穩(wěn)，城市化率再次緩慢上升。
房地產(chǎn)的發(fā)展見證了城市化加速的威力。1991年，中國的商品房銷售額只有不到238億元，1997年達(dá)到1800億元，2007年已經(jīng)接近3萬億元，十年間年均名義增長32%。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是中國經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)縮影：快速增長的總量特征與日益嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題。
改革開放30年來的中國經(jīng)濟(jì)增長，已經(jīng)使中國的百姓進(jìn)入了買房置業(yè)的新階段，但是正如我們所看到的，在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不是很高的情況下，買房消費(fèi)和買房置業(yè)之間，已經(jīng)發(fā)生了明顯了分裂乃至對立。2009年房地產(chǎn)銷售收入為4.4萬億，占到消費(fèi)品零售總額10.85萬億的40%。同年政府土地收入為1.6萬億，如果不考慮跨期因素，土地財(cái)政占到了當(dāng)前房產(chǎn)銷售額的36%，整個(gè)社會零售總額的近15%。對于遷移者來說，用于住房的支出可能達(dá)到消費(fèi)支出的1/3以上。逃離北上滬，無疑遷移者是對中國城市化模式的一種無聲抗議。
消費(fèi)需求不足，財(cái)富效應(yīng)取代了居民消費(fèi)，資產(chǎn)價(jià)格上漲和宏觀經(jīng)濟(jì)失衡，正如前面所強(qiáng)調(diào)的，房地產(chǎn)的發(fā)展是中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)寫照。因而，對房地產(chǎn)的調(diào)控和改革也構(gòu)成了宏觀調(diào)控和中國體制改革的重要部分。中國2009年的城市化率為46.59%，正處于加速階段。按照邏輯回歸的結(jié)果，中國將在2013年左右 （預(yù)計(jì)在2011-2016年之間）結(jié)束高速城市化過程，這一期間的城市化增長率約為1.09%，城市化率則在 47.93%-53.37%之間，此后中國的城市化增長逐步放緩。實(shí)際上，2009年的城市化率就已經(jīng)比預(yù)測值低了0.25個(gè)百分點(diǎn)，這意味著335萬人口的空間轉(zhuǎn)移沒有完成，中國的城市化拐點(diǎn)提前到來了嗎？是不是過高的房價(jià)推動了拐點(diǎn)的提前到來？還需等待事實(shí)的進(jìn)一步驗(yàn)證。
（作者為中國社會科學(xué)院博士，《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》作者之一）
