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2024年11月24日
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哈爾濱保障房：賠上100億的決心
——市委書記與他的保障性安居工程
《中國經濟周刊》記者 郭芳 馬玉忠|哈爾濱報道
“我問他們能不能干？他們猶豫半天，我說，不能干現在就換人了，正好常委都到齊了，你房產局長就不要干了，直接討論換人。后來他們咬牙切齒地說能干。”
哈爾濱市委書記蓋如垠
8月下旬，一個周六的下午兩點半，約了老蓋，在他的會議室進行采訪。
老蓋記錯了時間。半小時以后，他匆匆地大跨步走了進來，大汗淋漓。他剛從工地上趕回來，背后全濕了。他是自己開車去的，沒有知會任何人，他喜歡搞“突擊”或“私訪”。老蓋一邊用濃重的東北口音連聲說抱歉，一邊拿起濕毛巾胡嚕了一把臉，還發出了聲音，但他一點也不在意。
老蓋就是蓋如垠，黑龍江省委常委、哈爾濱市委書記，1953年生人，但不管是當地官員還是老百姓，都喜歡親切地叫他“老蓋”。老蓋年輕的時候，當過工人，當企業黨委書記的時候穿著大褲衩子，光著膀子，跟工人一起干活，也一塊兒鉆桌子。
從工人堆里摸爬滾打出來，老蓋因此有一種接地氣的草根氣質，充滿喜感。這種氣質，在同級別的官員中極為罕見。少了官員的做派和習氣，一定程度上，縮短了彼此交流的距離感，并容易使他的講述顯得平實和可信。
這一點尤為重要。因為當天采訪的主題是保障房建設。
最大規模的保障房建設
保障房建設是當下政府最重要的政治和經濟任務之一。由于保障房建設的任務緊、壓力大，弄虛作假的事兒不少。從數據到質量，政府在保障房建設問題上的公信力面臨著一定程度的危機。
有意思的是，有關部門原計劃8月份在哈爾濱召開一個全國保障性安居工程的現場會，但最后沒有開成。“我估計也是怕作假。”老蓋對此有些介意，他一直強調，他們的保障房建設經得起考驗，絕不允許有弄虛作假存在。“放心，我不會作假，也沒有必要作假。整假了，這些老百姓仍然住在破房子里面，我也臉上無光。”
迄今為止，哈爾濱市保障房建設的整體開工率已經達到了92%，同期全國的平均開工率為72%。而且，這些保障房很大一部分就建在哈爾濱最好的地段，房價也都只在三四千塊錢左右。
愛建社區是其中的一個保障房社區，位于哈爾濱市中心的黃金地段，屬哈爾濱高房價地區，周圍房價每平米達1.2萬元，高出該市房屋均價70%多。
另一個保障房的明星社區是群力新區的民生尚都，一期工程226萬平方米已經竣工。從設計的外觀上看，這一片小區在哈爾濱算是相當體面和漂亮的。除了戶型稍小以外，環境、配套、采光、交通便利、宜居等方面幾乎與商品房無異。在距離民生尚都大約兩三公里處，是一批高端商業住宅，那也已經是哈爾濱房價最高的地區之一了。
如果這塊地不拿來做保障住房，本身就幾十個億的效益。
“都以為是商品房呢，別人不相信這是保障房。”老蓋對哈爾濱市房產局長說：你要是賣一戶商品房我就撤你，整出一個假的來，我也撤你。
在我們赴哈爾濱采訪的第二天，中組部部長李源潮到哈爾濱考察，民生尚都被納入了考察地點之一。根據當地官媒的轉述，李對當地的保障房建設給予了積極的評價。
不管老蓋承不承認，哈爾濱的保障房建設已經成為了“政績工程”。老百姓最終成為了這項“政績工程”的受益主體。
當然，這對于尚屬于欠發達、基本上是吃飯財政的哈爾濱市顯得很不容易。
作為一個長期落后于國家整體發展進程的老工業基地，哈爾濱形成了龐大的棚戶區以及龐大的住房困難家庭，廉租住房家庭2.1萬戶，經濟適用住房家庭8.2萬戶，分布在棚戶區中的家庭17萬戶，整個棚戶區的規模超過了180片，接近1800萬平方米。
全國，與哈爾濱同級的城市，這么大的棚戶區絕無僅有。
尚在十多年前，時任哈爾濱副市長的蓋如垠，有一年過年期間走訪了兩戶困難戶，他們的居住困境至今仍讓他記憶猶新。
第一家困難戶是一個80多歲的老太太，有一個40多歲的兒子，一個9歲的孫子，一家三口人，住一間9平米的破平房，灶坑、炕、鍋盆碗全擠在一個屋里頭。兒子原來在企業工作，受了工傷，砸傻了，媳婦跑了。
哈爾濱的冬天很冷，“數九寒冬的，老太太住在這樣的地方，要有個樓房住她也不至于遭這些罪。”
第二家困難戶是老太太的鄰居，這一家弟兄三個、三個媳婦，住在9平方米的房子里，兩個吊鋪。
這是歷史遺留下來的相當一部分哈爾濱困難戶的居住現實。
當時，老蓋就認為，“政府肯定有手段把這個問題解決了，就白給他點房能咋的？”
但那時候，他只是一個副市長，而且不分管城建，在這個問題上，他顯然無能為力。然而，這部分人的居住困境卻在他腦中一直揮之不去。
直至2008年8月，在輾轉了多個崗位之后，蓋如垠被調回哈爾濱任市委書記。
老蓋上任之后即提出來，用三年的時間把棚戶區基本消滅掉，五年內徹底消滅掉。他說，不是中央提出要求了他們才建，這是他們本來就要解決的問題。
先于全國起步，哈爾濱開始了大規模的棚戶區改造和保障房建設規劃。目前為止，哈爾濱廉租房、公租房以及經濟適用房的建設已經完成了接近80%，剩下的主要是棚戶區改造，已完成55%。
哈爾濱市政府確定在2012年要把四環以內的棚戶區全部掃掉，力爭在2013年之前，27.3萬套保障房建設基本結束。
“雖然苦，雖然很困難，但這事我們也得把它干好，因為這是必須要解決的問題，再難這個問題都得解決。”他說，這是理念問題。
預備賠100個億
其中，最大的一個保障房項目就是群力新區的民生尚都。項目的策劃從2009年開始，在群力新區劃出了一平方公里的土地，直接由政府籌集資金，政府組織實施，將來政府管理。第一期建設226萬平方米，2010年4月1日正式動工。
老蓋當時開保障房現場會下達的任務是：第一年必須竣工60萬平方米，高層的主體要完成，第二年要全部竣工。
“我問他們能不能干？他們猶豫半天，我說，不能干現在就換人了，正好常委都到齊了，你房產局長就不要干了，直接討論換人。后來他們咬牙切齒地說能干。”
因為氣候原因，一年之中，哈爾濱的有效施工期僅6個月。當年竣工60萬平方米，這在當時幾乎不可想象。大家都說，老蓋瘋了。
“沒辦法，老百姓都在外面等著呢，老蓋很著急。”哈爾濱副市長魏偉對《中國經濟周刊》解釋。
被批評的房產局長是季衛國，現在是哈爾濱市政府的副秘書長。在老蓋的“死命令”之下，季衛國沒有討價還價的余地。
“群力西區的民生尚都一期，2010年4月1日開工，當年的11月13日入住，60萬平方米出來了，就是我干出來的。”季衛國熬過了最艱難的一段，現在頗感自豪，他說，“老蓋批評我最多，那可不是一般的批評，絲毫不留情面，但我仍然很佩服他，仍然說他好。”如果不是老蓋，他沒有想過自己能干成這樣。他佩服老蓋身上的那份魄力，還有真為老百姓干實事的那股勁兒。
哈爾濱的“十二五”規劃，設立了三大剛性指標，旨在解決三大問題：一是解決中低收入人群的收入增長問題；二是解決困難群體和低收入人群的住房問題；三是社會公共服務上水平的問題。
“全都是實的。”哈爾濱市官員感嘆。因其務實、能干并且能為老百姓謀福利，老蓋在哈爾濱深得人心，從官場到民間無不如此。
保障房是其中的剛性指標之一。關于保障房，蓋如垠定下了如下規矩：一是不準改變保障房的性質，必須是政府直接干，而且是真干；二是絕不允許造假，不允許出現質量問題，誰在這個問題上犯錯誤，就是犯政治錯誤；三是政府準備賠100個億。
老蓋在認真考慮之后，將住房問題分成了四類：第一種房就是困難群體的房子，靠市場永遠解決不了，必須政府解決，而且是賠錢解決，這是政府的責任，不要推給別人。第二種房是工薪階層的住房問題，現在國家還沒有政策，這部分人只能在市場上買房，但不管上面有沒有政策，他準備探索這方面的經驗，由政府主導，微利解決這部分人的住房。第三類是新畢業的大學生和外來務工人員的住房問題通過公租房解決，這也得靠政府。唯一不需要靠政府的是第四類商品房，他的意思是：放開，誰有錢誰買。你有錢，想住別墅也沒關系！
“正是因為有富人需要商品房，我才有高稅收，要不我哪有錢賠呀？高稅收補給窮人，這社會就公平了。”他大體算了一下，“十二五”期間要解決保障房問題，政府大概得賠100個億。“這還不算免交土地出讓金、免交配套費以及公益設施的投入。”
但1953年出生的蓋如垠今年已經58歲，很現實的一個問題是，兩年以后他或許就要離開目前的崗位。現有的政策能否持續是個問題，畢竟，100個億對于一個欠發達的城市不是小數。
政府的算盤
為什么要賠100億這么多？“現在剩下的都是骨頭了，因為建設密度太大，有的棚戶區拆完后已經不能再建房子，只能用來恢復綠地或建設公益設施，這就只能賠錢。”
在全國的很多地方，棚戶區改造都被作為推進保障性住房政策的一個重要載體。一方面，為完成中央下達的任務，地方更傾向于建經適房和棚戶區拆遷安置房；另一方面，也需要棚戶區改造項目中產生的土地收益以及商品房開發收益反哺保障房建設。例如在全國僅有的兩個保障房開工率超過100%的省份陜西和遼寧，相當一部分為拆遷安置房和棚戶區改造房。
哈爾濱也不例外。
“過去是開發商主導，但掙錢的、好拆的開發商都已經拆完了，剩下的都是骨頭了，開發商主導現在也進行不下去了，必須轉為政府主導。”
而且，從過去的經驗上看，開發商主導也有很多弊端。
“第一個普遍的弊端是為了出效益，見縫插針地建得太密了，造成了城市規劃的破壞。第二個弊端是，本來政府與開發商約定這一片全歸他干，但開發商自己分成了一期二期，甚至三期，本來政府算賬的時候是肥瘦搭配的，但他把肥的吃完了，把瘦的丟下跑了，完全是商業驅動，這樣的不少，政府談完找不著主兒。第三個弊端是，開發商能力不足，導致的一些缺陷，例如老百姓入住了，但未交配套費，房產證辦不了，沒交電費，電也送不上，現在好多老百姓上訪，都是這方面的事兒。”
這些年，政府一直在收拾這樣一些爛攤子。
老蓋回到了哈爾濱以后，也開始依法從一些開發商手里收回土地。收回的原因很多，有的違背合同、有的長時間不干、有的是占著土地不交錢。其中不乏房地產巨頭。
位于黃金地段的愛建社區就因為開發商拖欠政府土地出讓金、稅金等原因，并拖欠多年，政府按有關土地政策將該宗土地收回9.38萬平方米，土地價值20億元，全部用于保障性安居工程建設。
“收回來的時候不少開發商有意見，但有意見也要收回。因為這一片原來就是中心棚戶區群眾的地方，太偏的地方他們不愿去，只能在這里拿地給他們。”老蓋說。
截斷了別人的財路，阻力當然是很大的。身邊的人為他捏一把冷汗，畢竟，這些開發商中，“有人是可以通天的”。
“但也得這么挺著。整天你好我好的，也能混，但這個城市就這樣被混完了。你要想把這個城市抓好，沒有別的路可走，要是想干還怕得罪人，你肯定干不了！或者干，或者不干，你只能認一頭，我選擇了認老百姓這頭，就只能這么依法辦了，你拿誰壓我也不管。”
老蓋堅持，現在搞棚戶改造，搞保障房建設，必須是政府主導。保障房是保障房，商品房是商品房，保障房必須比商品房先蓋好。“這是強令，至少得把保障房蓋完了以后，才能賣商品房！這一切都可以由政府來控制，避免像以前那樣留下那么多亂象，城市也不可能像以前那樣密密麻麻地全建了房子。”
為此，他們專門成立了一些國有獨資公司直接介入大型棚改項目，如好民居責任有限公司、哈西投資建設責任有限公司等。由政府的公司或政府直接操盤的保障房，以政府貸款或是以政府的平臺調集資金。同時也爭取公積金，再加上政府通過土地出讓拿出一塊資金來啟動。
當然，政府的賬要算得非常清。
“哪部分掙錢，哪部分不掙錢都要算清楚，然后政府再割肥補瘦，進行權衡效益，形成綜合平衡計劃。如果單憑開發商來評估效益就比較麻煩，效益很難算得很細。”很多細賬，主管城建的副市長魏偉必須很清楚。
以今年實施的49片棚戶區改造為例，拆除了468萬平方米，在這468萬平方米土地上，可以進行綜合性房屋開發建設，建廉租房、經濟適用房、公租房，還可以利用一部分土地資源蓋一些商品房，商品房在某種情況下的銷售收益就可以平衡到這些政策房之中。
魏偉說，“整個資金都可以通過資源潛力的平衡給予消化。”當然這里所說的消化實際上也等于政府讓利。例如群力新區，如果這塊地不拿來做保障住房，本身就有好幾十億的效益。
土地的收益在一定程度上也補充了像群力新區這種政策房的開發。事實上，這49片棚戶區基本上都是這樣來平衡的。政府拿到的所有收益都應該投入到建設保障房，通過政策上的安排回饋給老百姓。魏偉說，在今年的保障性住房建設過程當中感到來自資金的壓力并不是無法承受，主要是這種資源平衡解決了大部分問題。“資金上肯定是有困難，但最重要的是政府能夠犧牲在土地運作中的利益，把它補貼給老百姓。”
實際上構成政府資金壓力的主要是兩類，一類是公租房，一類是廉租房，這兩類保障房短期內沒有收益，政府必須把錢押進去，難度最大，需要平衡的也是這兩項。
當然，另一方面，國家和省一級都有政策性的專項補貼資金，用于保障性住房的建設。中央財政代發地方政府債券，這部分錢必須百分之七十以上用于保障住房建設，同時，國家財政也給錢補助，國家財政是廉租房1平方米補400元，公租房1平方米補100元。對地方來講，這個錢到了具體的項目就感覺分量很輕了，因此還需要借錢來滿足具體項目運作期間的資金流動需求。
例如，通過政府成立的公司平臺進行融資，適度規模地利用銀行貸款，以及利用公積金貸款。
最大的障礙是拆遷
但從全國來看，保障房建設的進展仍然緩慢。中央政府當然是相當著急的，承諾的1000萬套保障房建設計劃能否完成仍然是未知之數。這關乎政府的誠信問題。
究竟是什么阻礙了保障房建設的進程？在國家行政學院一次有關保障房建設的專題培訓中，魏偉發現，從中央到省級再到市級，大家對于這個問題的認識其實并不一致。
站在中央的角度認為，國家層面的財政補助以及各方面政策支持力度已經很大，地方應該增加資金的支持力度；到了省一級則認為，中央的支持力度還有加大的空間；而到了市一級，他們認為，資金是難題，但最現實最突出的難題在拆遷。
“一個是拆遷，一個是錢。錢是認識問題，是執政理念的問題，哈爾濱困難不？比其他地方都困難，我都能整出錢來，他們怎么整不出來錢？但拆遷問題確實太難了。”蓋如垠感嘆。
新的《房屋征收與補償條例》于年初正式實施后，行政強拆也宣告退出了歷史的舞臺。從個人權益保障的角度，這當然是歷史性的進步。而從地方政府的角度，他們幾乎失去了“征拆事業”中最有效的手段。這使得征拆工作異常繁難。
“整個拆遷進度都放緩了，過了獎勵期之后就進入一個僵持階段。我們正在愁的就是征拆問題如何破題。”魏偉說，他們迫切需要法院的配合。
根據新條例的規定，只有法院擁有強制執行權。但法院沒有足夠的人力，面對這么大的征拆量也非常懼怕，這是矛盾所在。
全國都如此。據參加會議的官員透露，6月11日在石家莊召開的全國保障性安居工程工作會議上，各地反映的難題幾乎都是拆遷。住建部方面沒有作答，當然也無法作答。
