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2024年11月24日
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截至目前，全國(guó)樓市熱點(diǎn)城市的庫(kù)存明顯上漲，一向高歌猛進(jìn)的上市房企的庫(kù)存大幅增加。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在調(diào)控政策吃收緊，庫(kù)存不斷增加，融資不暢的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已逐步顯現(xiàn)。
有數(shù)據(jù)顯示，今年7月末11個(gè)房地產(chǎn)重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到了66.9萬(wàn)套，環(huán)比上半年上漲了6.5%，7月的去化率為61.5%，高于6月的59.2%,但是都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年的平均94%的去化率。其中存銷比超過(guò)12個(gè)月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。其他部分二三線城市目前的銷售雖然有所上漲，但是因?yàn)槿ツ甏罅康耐恋毓?yīng)，在建面積均有明顯上漲，1-7月全國(guó)庫(kù)存上漲2億平方米。可以預(yù)見(jiàn)，潛在供應(yīng)將明顯上漲，而一旦出現(xiàn)限購(gòu)等帶來(lái)的購(gòu)買力下調(diào)，庫(kù)存或出現(xiàn)大幅上漲。
北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，北京按照8月前三周樓市的平均銷售量，商品房庫(kù)存108407套消耗需要接近24個(gè)月。北京市下半年的潛在供應(yīng)量為900-1000萬(wàn)平方米左右、明年上半年潛在供應(yīng)量超過(guò)1000萬(wàn)平米；最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量很可能超過(guò)2000萬(wàn)平米，提供住宅總套數(shù)有可能超過(guò)15萬(wàn)套。
具有房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的上市房企庫(kù)存也顯士大幅上漲。截至8月17日，滬深兩市122家房地產(chǎn)上市公司中，共有38家上市房企公布了2011年半年報(bào)，占比超過(guò)三成。報(bào)告期內(nèi)，38家上市房企期末存貨從去年同期的2602.24億元大幅增加至今年中期的3762.06億元，同比大增44.57%。
被稱為房企巨頭的四大房企“招保萬(wàn)金”中，萬(wàn)科與招商地產(chǎn)目前已經(jīng)公布了2011年半年報(bào)。據(jù)中報(bào)披露，其期末存貨余額分別為1713.66億元和444.70億元，合計(jì)高達(dá)2158.36億元，占38家已披露中報(bào)的上市房企期末存貨余額的比例高達(dá)57.37%。
與2010年中期相比，報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)科期末存貨余額從去年同期的1115.31億元激增至今年上半年的1713.66億元，同比增幅高達(dá)53.65%。
招商地產(chǎn)半年報(bào)也顯示，公司期末存貨余額從去年同期的338.56億元增加到了今年上半年的444.7億元，增幅達(dá)31.35%。
據(jù)此業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，北京及全國(guó)商品房的庫(kù)存歷史高點(diǎn)有可能在年內(nèi)或明年初出現(xiàn)。而最近呼聲高漲的二三線城市商品房“限購(gòu)”一旦實(shí)施，被抑制的投資需求與高漲的庫(kù)存作用下，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的顯現(xiàn)或已為時(shí)不遠(yuǎn)。
中原地產(chǎn)根據(jù)其對(duì)重點(diǎn)城市市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)判斷，目前一線城市和二線發(fā)達(dá)城市新建住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)全面松動(dòng)，尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪，而品牌開(kāi)發(fā)商的率先降價(jià)將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)格的下調(diào)。
最近一則消息頗引人注意，萬(wàn)科在成都的項(xiàng)目日前出現(xiàn)10萬(wàn)元之巨的大幅降價(jià)。2007年10月處于全球金融危機(jī)之際，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在深圳即作出率先降價(jià)的市場(chǎng)動(dòng)作，曾引發(fā)廣東、上海、成都、北京乃至全國(guó)各大中小房企的效仿。萬(wàn)科再度在樓市高度僵持之際率先低價(jià)放盤，讓許多備感壓力的房地產(chǎn)商更預(yù)感到一份沉重。
中原地產(chǎn)分析，降價(jià)將是大勢(shì)所趨。北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個(gè)城市的房?jī)r(jià)將率先進(jìn)入下降通道。京滬深穗津5大城市二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)也仍在低位維持，其中深圳僅為12.4%，已接近2008年的歷史低位，目前報(bào)價(jià)下調(diào)的房源比重大幅增加。新房?jī)r(jià)格的下調(diào)更將帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)的下行，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已逐步顯現(xiàn)。
