以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
專家建議，提前規劃、補償、安置，降低拆遷成本
并將原村民、新社區的規范化教育與管理提上日程
隨著城市化進程的不斷加快和城市品位的不斷提升，以及城市功能的不斷完善，城中村的改造，成為我國城市化進程中一個特殊的現象與階段。城中村改造不僅是一個拆遷和建設問題，更是一個復雜的系統工程。
就鄭州而言，城中村的改造最早始于上世紀90年代，目前共有99個村（組）被批準實施改造，計劃三環內城中村3年內改造完畢。城中村改造的效果有目共睹，改變了城市容貌，提升了城市品位，但也催生了一些問題。
有關專家指出，隨著城中村的租賃房越建越高，拆遷成本也越來越大。作為政府，應將此視為一個系統工程，可借鑒鄭東新區的做法，提前做好村民安置工作，并將原村民、新社區的規范化教育與管理提上日程。晚報記者梁冰
成績
鄭州樓宇經濟一大亮點
餐飲、零售、娛樂、休閑多業態的商業規劃，有力盤活了區域經濟，并形成新的商圈，為區域經濟的發展注入了更多活力
2001年諾貝爾經濟學獎獲得者約瑟夫·斯蒂格利茨說，21世紀對全人類影響最大的兩件大事，一個是新技術革命，另一個就是中國的城市化。在中國，城市化進程持續快速推進，城中村改造也成為其中不可回避的一個特殊階段和現象。
就鄭州來說，城中村改造最早始于上世紀90年代，目前共有99個村（組）被批準實施改造，其中60個村（組）已全部拆遷或部分拆遷，46個村（組）已開工建設，計劃三環內城中村3年內改造完畢。
第一個城中村改造項目——杜嶺街道張砦村，催生了一個新的商業中心“大上海城步行街”；燕莊城中村改造項目，打開了金水路至鄭州新區的瓶頸，打通了未來路南段；關虎屯城中村改造項目建成了集商業、銀行、酒店、寫字樓、住宅為一體的鄭州國貿中心，成為鄭州市發展樓宇經濟的一大亮點。
其中，不得不提的是升龍集團。升龍2006年進駐鄭州，成功開發鄭州市金水路與未來路交會處原燕莊改造工程，為中原乃至全國提供了可以借鑒的城中村改造開發模式，為鄭州市的其他城中村改造提供了鮮活的教科書，有效節約了城中村改造的探索及開發成本。
無論是金水路上的曼哈頓廣場、大學路上的升龍國際中心，還是隴海路上的中原新城、鄭汴路上的升龍鳳凰城，都有力提升了區域形象及綜合競爭力。現代化社區、大型商業中心、超豪華五星級酒店等，這些優質設施有力提升了項目所屬區域的形象，也為廣大市民提供了居住、購物、休閑、觀光的場所。
此外，這些大型城市綜合體項目，憑借自身的優勢，吸引眾多知名商家進駐。餐飲、零售、娛樂、休閑多業態的商業規劃，有力盤活了區域經濟，并形成新的商圈，為區域經濟的發展注入了更多活力。
問題
開發成本或將越來越大
僅僅盯著已經形成的城中村，而忽略了城市周圍將要形成的城中村，鄭州城中村改造很可能陷入拆拆扒扒的惡性循環中。
2003年9月，鄭州市政府出臺《鄭州市城中村改造規定（試行）》，標志著鄭州市城中村改造正式啟動。2003年10月，西史趙村委會與信和（鄭州）置業簽訂《合作開發協議》；2005年6月，河南新田置業與西關虎屯村達成協議，對該村實施整體改造；2006年3月，燕莊改造進入“實質性”開發階段。
如果說2003年是鄭州市城中村改造的“摸著石頭過河”階段，那么，4年后的2007年，鄭州則形成了相對成熟的城中村改造模式。
2007年6月，鄭州市政府正式下發《進一步規范城中村改造的若干規定》，史稱103號文件，對城中村改造的具體政策做出明確規定。這是鄭州市自2003年啟動城中村改造工作以來，首次以市政府名義正式出臺的相關政策。
103號文首次制定了城中村改造的安置開發比，首次將“招拍掛”拿地機制引入到城中村改造中來，全面叫停“小產權房”，明確了新的拆遷安置、賠付標準，創造性地將城中村改造和廉租房建設聯系在一起。
自此，鄭州市的城市化進程與城中村改造緊密聯系在一起，如火如荼地展開。然而，當城市向外擴散的時候，老的城中村不見了，新的城中村又誕生了。同時，隨著地理位置優越的城中村越來越少，城中村租賃房的房租越來越多，樓層也越蓋越高。剛剛大學畢業的小陳說，他租住在廟里，去年初，一個帶廚房和衛生間的標間，房租為每月260元~280元，可是今年已經漲到了320元~340元。與此同時，城中村中的樓房也越蓋越高，通常都在十一二層左右，最高的甚至達到19層。且樓間距極小，大白天還要開著燈。
“如果政府規劃不力，僅僅盯著已經形成的城中村，而忽略了城市周圍將要形成的城中村，鄭州城中村改造很可能陷入拆拆扒扒的惡性循環中。”河南財經政法大學教授劉社認為，新的城中村問題可能會更加嚴重，政府將要花費更多的精力與成本來改造。
建議
政府提前規劃、補償、安置
由村民向市民轉換，雖然一夜之間就可實現，但是其文化層次、生活方式的改變與提升，可能需要幾十年的時間
“在城中村，‘房租經濟’異常興盛，只要房子有人租住，村民就可坐等收入。等到日后拆遷，更可得到巨額補償。”劉社表示，由于城市邊沿的擴展，城中村形成到哪里，那里的村民就可以在短短幾年內暴富，這對其他勞動階層來說，是極不公平的。
在劉社看來，城中村改造是一項復雜的社會改造工程，牽涉到土地、村民組織、農民戶口、農民房屋產權的確認和拆遷補償、農民進城以后的就業、子女上學和養老社會福利保險等各個方面的問題。除了需要耗費巨額的資金成本，還需投入巨大的社會成本。
在鄭州市以開發商為主導的城中村改造中，由于高昂的拆遷成本，建成區的住宅容積率和房價通常都比較高。既影響居住舒適度，對購房者的財富也是一種無形的剝奪。
因此，劉社建議，政府應當提前規劃，提前進行補償，學習當年鄭東新區的做法，“拆村并鎮”，提前做好村民安置工作。降低拆遷成本，避免“開發商覺得不賺錢，購房者覺得負擔重”。“一個城中村的改造，大概需要3年、5年時間。可是，由村民向市民轉換，雖然一夜之間就可實現，但是其文化層次、生活方式的改變與提升，可能需要幾十年的時間。因此，政府還需要把原村民、新社區的規范化教育與管理，提上日程。”劉社最后說道。
