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2024年11月24日
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過去的10年，是房地產業異常高調的10年，在房改推動下，不少人提高了居住品質，更多人在日高一日的房價暴漲中瞠目結舌，更有不少房企在暴利中迅速崛起。于是，中國迎來了有史以來最嚴厲的房地產調控政策，使得那些習慣于加速行駛的開發商們，不得不將始終放在油門上的腳，挪向剎車板。
在今年的博鰲房地產論壇上，新的調控預期、保障房的沖擊力度、土地供應模式變更、銀根收緊、利率攀升等一系列問題，擺到了與會者的桌面上。人人都想問，未來10年，中國房地產行業的發展前景究竟如何？
面臨的挑戰
今年的博鰲房地產論壇，是其10年歷史上開發商和金融企業參加人數最多的一次。這種高參與度，也從側面印證了整個行業對未來的焦灼。
“房地產暴利的10年已經過去了。”恒億集團董事局主席郭建平說，“大家都應換一下思維，換一下觀點，去面對未來的10年。”雖然他并不承認目前已到房地產的冬天，但所有在場的業界人士都明白，未來10年，房地產業將面臨諸多挑戰。
過去10年，支撐中國房價不斷創新高的力量主要來自城市化，而這一進程正在遭遇前所未有的困境。建設部政策研究中心主任陳淮在演講中宣稱，未來10年，能否解決農民工、農村人口向城市穩定的有序轉移和定居落戶，將是中國城市化面對的第一大挑戰。“下一波如果不能實現將人口主要向中小城市、城鎮轉移，實現有產業依托的城市化，那么不管我們限購房子還是限生孩子，都解決不了今天所面對的房價和其他一些困擾社會的重要問題。”
對于這一說法，陽光100集團董事長易小迪表示贊同。他說，這次嚴厲的調控加速了中國城市化往二三線城市的轉型，進入了以二三線城市為主體的第二輪城市化。“中國房地產最近幾年的發展，開發商主要干了兩件事：借錢和買地，然后等著地價升值。但是過去這種靠儲備土地賺取暴利的粗放式經營模式，將在第二波城市化中迎來巨大的挑戰。”
與會人士紛紛認為，下一個10年將是房企優勝劣汰的新10年。“與國際市場相比，中國房地產市場很少出現地產商破產之類的現象。”陳淮說，這將在今后得到改變，業內優勝劣汰將會大量出現。有統計數據顯示，今年前7個月，房地產行業內公開的股權并購為62宗，比去年同期大幅上漲72.2%。
發展的趨勢
美國著名的經濟學家斯蒂格利茨曾說過，這個世界上有兩大趨勢讓我們無法回避，一是美國的信息化，二是中國的城市化。在本次論壇上，與會者更關注的是行業的發展趨勢，希望在博鰲房地產論壇反思中國房地產行業的進退得失，討論出行業未來發展的趨勢。
“中國房地產正在進入產業升級階段。”易城中國總裁祝惇若說，中國房地產未來有四個發展趨勢：一是房地產產品細分化，尤其商業地產細分化；二是房地產由資本收益向現金流收益發展，更多的商業物業會采取持有運營獲取長期的現金流收益；三是房地產金融會不斷完善、高速發展，為中國房地產業發展注入更多豐富血液；四是房地產中介服務更加全程化、專業化。
中國房地產業協會副會長朱中一說，未來政府在房地產供應結構上的調整主要有四個方面：一是住房供應體系進一步健全，將加快提供基本住房保障，大量增加保障房和中低價位商品房供應，而讓市場滿足中高層次需求；二是將繼續遏制投機投資性購房，通過健全差別化住房信貸、稅收政策，來合理引導自住性和改善性住房需求；三是將堅持租售并舉，注重培育和發展租賃市場及二手房市場；四是在繼續增加住宅有效供應的同時，積極引導商業地產、旅游地產、老年住宅的開發。
應對的方法
“未來10年，中國房地產發展仍充滿機遇和挑戰。”朱中一認為，在政府大力轉變房地產供應結構的情勢下，開發商可由單純住宅開發向兼持商業物業和租賃型住宅轉型，向多業態發展。“但開發商的這種轉型，一定要考慮好自身實力，考慮自身人才和管理的實際，切不可盲目跟風。每一種非住宅業態的發展都有一個總量基本平衡、結構基本合理的問題，要與當地的相關產業發展與百姓的消費能力相適應。”
對此，金地集團總裁黃俊燦認為，未來10年住宅開發仍是主流，但整個房地產市場將走向復合型地產，商業地產、旅游地產等將有很大潛力。在黃俊燦看來，開發商必須著眼于未來轉換，隨著居民收入的提高，必然帶來對商業地產的需求。未來10年將會有越來越多地產公司向復合型公司轉變。現在的中國，超過60歲的老年人已差不多2億人，居家養老、社區養老等模式會催生養老地產的興起，因此房地產商將應該努力發展養老地產，以及地產相關衍生出來的房地產金融業務。
“開發商在未來10年一定要轉變開發建設模式。”朱中一說，首先要推進工業化生產，推進標準化設計、部件工廠化生產、現場施工裝配化和土建裝修的一體化，盡快實現住宅全裝修；二是嚴格執行節能減排標準，大力發展綠色建筑；三是積極開展住宅性能認定，提高住宅的宜居、環境、實用、安全與耐久等性能；四是開發商應與上下游企業強強聯合，減少采購成本，提高工程質量。
