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2024年11月24日
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重拳抑房價 保障助安居 ——怎么解決住房問題
一年一度的央視春晚，是億萬中國人除夕之夜的“盛宴”，而小品則是最為人們津津樂道的“大餐”。2011年春晚的5個小品中，有兩個說的都是房子引發的故事：一個講為爭房子而假離婚；一個講因買不起房而借房來結婚。春晚小品集中“說房”，折射出高房價背景下人們對住房問題的廣泛關注。
住房乃民生之要，住有所居是每個家庭的殷切期盼。近年來，很多地方出現了房價過高、上漲過快的現象，高房價成為時刻牽動人們神經、影響經濟社會發展全局的突出問題。黨和政府高度重視，正以堅決的態度，出重拳抑制房價過快上漲，大力度推進保障性住房建設，努力解決群眾住房問題，讓人們住有所居、安居樂業。
◇調控初見效 目前房價依然高
從2008年下半年開始，受國家房地產市場調控政策作用和國際金融危機的影響，我國房地產市場一度出現“價跌量減”的局面。但2009年第二季度以后，房價不但實現恢復性增長，且一路攀升，超過金融危機前的最高價。當年全國商品住宅平均價格漲幅達24.7%，遠超過居民收入8.8%的增幅。一些大城市房價—收入比超過10，房價—租金比低至1∶500以下，遠超出通常認可的合理范圍。
深度解讀
房價—收入比
指住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔程度。通常認為，房價—收入比在3—6之間為合理區間。
房價—租金比
指每平方米月租金與每平方米房價的比值，是衡量房地產市場泡沫的重要指標之一。通常認為，比值低于1∶300就意味著房地產泡沫已經出現。
面對一路攀升的房價，黨和政府及時“出拳”，陸續推出一系列政策措施，加以強力調控。
2010年1月7日， 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，被稱為“國十一條”；
2010年4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱為“新國十條”；
2010年9月29日，按照國務院部署，住房和城鄉建設部等八部委出臺五項調控政策，被稱為“九月新政”；
2011年1月26日，國務院辦公廳發出《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，被稱為“新國八條”。
政策傳真
“新國八條”出硬招、實招強力調控房地產市場
◎落實地方政府責任，切實將房價控制在合理水平，合理確定本地房價控制目標；
◎加大保障性安居工程建設力度，逐步擴大保障覆蓋面，增加公租房供應；
◎調整完善相關稅收政策，個人購房不足5年轉手，按銷售收入全額征收營業稅；
◎強化差別化信貸政策，購買第二套住房首付款比例不低于60%；
◎增加土地有效供應，2011年商品房供地原則上不低于前兩年年均供應量；
◎合理引導住房需求，主要城市要從嚴制定和執行限購措施；
◎落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制；
◎堅持和強化輿論引導，引導居民從國情出發理性消費。
短短一年， 出臺如此密集的調控政策確實罕見， 且力度不斷加大、頻頻加碼： 二套房首付比例從40%提高到50%，再到60%；從提出可視情況采取住房限購措施，到明確部分城市必須限購， 再到嚴格限購數量；從大幅提高三套房貸款門檻，到暫停發放三套房貸款……可謂“沒有最嚴，只有更嚴”。各地也根據中央精神，出臺具體調控措施，遏制房價過快上漲。
如此強力的調控，成效到底如何呢？應該說，調控取得了一定成效。
房價快速上漲勢頭得到初步遏制。據國家統計局統計，2010年70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅4月份曾達到12.8%的高點，此后逐月下降，年末回落到6.4%。2011年以來，房價環比下降和漲幅回落的城市數量不斷增加，6月份北京新建商品房價格環比下降7%。
投機投資性需求得到抑制。由于信貸“口袋”不斷收緊、許多城市采取住房限購措施等原因，投機投資性購房空間被壓縮，相當一部分炒房資金撤離房地產市場，限購城市外地居民購房比重下降明顯，自住性購房比例增大。
權威聲音
采取堅決措施抑制房價過高過快上漲
姜偉新（住房和城鄉建設部部長）：部分城市房價過快上漲是當前房地產市場的突出問題，要認真貫徹落實中央的房地產調控政策，采取堅決措施抑制房價過高過快上漲。同時，“十二五”時期，國家將進一步加大保障性住房建設力度，爭取到“十二五”末，基本解決城鎮低收入家庭的住房困難，改善部分中等偏下收入家庭的住房條件。
保障房建設明顯提速。2010年全國各類保障房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，創歷史之最。這對解決中低收入家庭住房困難、穩定市場預期發揮了重要作用。
黑龍江省齊齊哈爾市大力推進棚戶區改造
2005年開始，東北三省在實施振興戰略中相繼開展了大規模的棚戶區改造工程。2008年以來，齊齊哈爾市共改造棚戶區362萬平方米，近5萬戶居民喜遷新居。齊齊哈爾確立“政府主導、市場化運作”的改造模式，對于不具備商業開發價值的棚戶區，由政府直接承擔改造任務；對于有商業開發條件的棚戶區，采取招、拍、掛方式整體出讓，開發企業作為承建主體。目前，棚戶區居民住房建筑面積從原來的人均7.5平方米增加到18.3平方米。
盡管如此，在很多普通家庭看來，房價依然過高，買房依然困難。目前，大部分城市的房價不僅沒有像很多人期待的那樣“應聲而落”，反而仍在上漲。2011年6月，與前一月份相比，70個大中城市中仍有44個城市新建商品住宅價格上漲；與上一年同期相比，仍有67個城市新建商品住宅價格上漲。同時，受大城市嚴厲限購等政策的“擠壓”，房價“漲潮”正迅速向中小城市轉移。如北京實行“限購令”的當月，河北燕郊、三河等地某些樓盤就從每平方米7000元飆升至1萬元。
對此，2011年7月12日召開的國務院常務會議明確指出，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，部分城市房價上漲壓力仍然較大，強調要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，不斷鞏固和加強調控效果。住房和城鄉建設部等部門也明確表示，將堅定不移地加強房地產市場調控。
同時也要看到，“住房難”絕不僅是住房領域的問題，而且是經濟社會發展中諸多矛盾和問題的綜合反映，涉及城鎮化發展、收入分配格局調整、財稅制度完善、消費結構升級等問題。因此，需要多管齊下、多措并舉。住房制度改革以來的實踐說明：解決住房問題，國家統建、福利分配的老路走不通，完全靠市場也不行。必須堅持“兩條腿”走路，一方面抓好房地產市場調控，一方面加大住房保障力度，形成政府保障和市場機制相結合的住房供應體系。
◇ “重藥”降“虛火” 堅定不移控房價
2011年1月27日，“新國八條”發布的第二天，上海、重慶兩地房產稅改革試點的“靴子”，在各種猜測聲中同時落地，引起廣泛關注。房產稅一直被許多人視為市場調控的“殺手锏”，兩市試點成效究竟如何，還需時間檢驗。但國務院同意試點并表示將在總結經驗基礎上逐步在全國推開，表明了中央加強房地產市場調控的目標是明確的，決心是堅定的。
權威聲音
地方政府對房地產市場調控不要觀望
穆虹（國家發展改革委副主任）：當前，我國各地調控房地產市場的任務十分艱巨，但中央的態度是很堅決的?，F在，有些地方還持觀望態度，希望各地不要抱不切實際的幻想，要切實抓好房地產市場的調控工作。
房地產市場是城鎮住房供應的主渠道，加強市場調控、使房價保持在合理價位，是解決城鎮居民住房問題的迫切需要。目前，城鎮化快速發展帶來的新增需求強勁，城鎮居民的改善性需求不斷加大，投機投資性需求仍在伺機而動，再加上房地產市場制度不完善等原因，穩控房價還面臨較大壓力，調控效果還有待鞏固和加強。
因此，必須施“重藥”降“虛火”，堅定不移抓好各項政策措施的落實，把調控進行到底。目前最關鍵的，就是堅決貫徹落實好“新國八條”精神，努力鞏固和擴大前一時期調控的成果，努力實現市場供求總量基本平衡、結構和價格基本合理的目標。
貨幣“閘門”要收緊。由于前兩年貨幣政策相對寬松，市場流動性充足，大量資金流向房地產市場，推動了房價高漲。2011年我國的貨幣政策由“適度寬松”調整為“穩健”，截至7月上旬，央行已連續6次上調人民幣存款準備金率、3次加息。應繼續靈活利用各種貨幣政策工具，加強流動性管理，改善房價穩定的貨幣條件。
投機投資要“退燒”。隨著人們財富的增加，投資需求日益旺盛，但投資渠道偏少，在房價持續走高的預期推動下，很多人加入“炒房大軍”，成為房價上漲的重要“推手”。穩房價就必須堅決抑制投機投資性需求。繼續強化差別化信貸政策，嚴格執行二套住房首付比例60%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的要求，提高二套房貸款門檻。調整稅收政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征收營業稅，增加交易成本。還應從嚴執行限購措施，已實施限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施，壓縮投機投資空間，合理引導住房需求。
有效供給要增加。供需矛盾突出是房價上漲的一個重要原因。因此，在對不合理需求做“減法”的同時，還應在供給上做“加法”。應努力增加中低價位、中小套型普通商品住房的供應，加快普通商品住房的土地投放，保證住房建設進度。完善土地出讓方式，推廣“限房價、競地價”方式，改變單純的“價高者得”，防止地價助推房價。
專家點評
限購措施是必要的
秦虹（住房和城鄉建設部政策研究中心副主任）：應當承認，限購肯定是行政手段，但在經濟手段效果有限、而房地產市場有異動的情況下，需要采取必要的行政手段干預。不僅能起到遏制房價過快上漲的作用，對家庭收入分配也能起到一定調節作用。避免有錢人買多套房，越來越富有，而沒錢的人一套房也買不起。在房價上漲壓力較大的城市，還有必要繼續采取限購政策，來彌補現有經濟手段的不足。
市場監管要強化。一些開發企業和中介機構散布虛假信息、捂盤惜售、哄抬房價，坑害購房者。應進一步加大市場監管力度，嚴肅查處各類違法違規行為。完善房地產市場統計、分析和監測制度，及時向社會公開信息，穩定市場預期。2011年3月，國家發改委發布《商品房銷售明碼標價規定》，要求在規定時間內一次性公開全部銷售房源，明碼標價對外銷售，實行一套一標價。6月，國家發改委對違反明碼標價規定的12家企業進行了處罰。這對打擊價格欺詐、坐地起價將起到積極作用。
促進房地產市場健康發展，既要針對當前也要著眼長遠。應在落實好現有政策的同時，研究儲備新的調控措施。特別是要建立穩定房價長效機制，比如完善財權與事權相匹配的財稅體制，阻斷地方政府“以地生財”的動力；完善和推廣房產稅政策，抑制不合理需求；等等。
專家點評
盡快開征房產稅
賀鏗（全國人大財經委副主任）：盡快開征房產稅，增加住房保有環節的成本，可以有效遏制投機。同時，又可以讓大量空置房進入二手房市場和租賃市場，緩解總體供需矛盾。根據各國的經驗，房產稅是政府穩定房地產市場的重要經濟手段。
◇保障更給力 安居夢圓“暖心巢”
“住保障房，圓安居夢，暖百姓心?！苯陙?，隨著保障性安居工程的推進，一片片棚戶區得到改造，一幢幢公租房拔地而起，一批批中低收入家庭喜遷新居?！笆晃濉逼陂g，有1500萬戶家庭從中受益，很多人親切地把保障房稱作“陽光下的暖心巢”。
住房制度改革以來，很多城鎮居民通過市場渠道解決了住房問題。但商品住房價值量巨大，低收入家庭甚至一些中等偏下收入家庭經濟能力弱，不具備在市場上購房或租房的條件。他們的住房問題，需要通過政府保障和支持來解決。對中低收入住房困難家庭實行 “托底”，這不僅是國際上的通行做法，也是市場調控的有力砝碼，有助于分流商品住房市場需求，穩定群眾住房消費預期，對市場起到“鎮靜劑”的作用。
保障性安居工程是“十二五”時期保障和改善民生的標志性工程。今后5年，我國將新建保障房和棚戶區改造3600萬套，覆蓋面將提高到20%左右。按照一家三口計算，意味著將解決1億多人的住房問題。2011年將開工建設1000萬套，比2010年增加72%，截至6月底，全國保障性住房新開工超過500萬套，超過全年目標任務的50%。眼下，各地正按照中央部署，堅決打好住房保障這場“硬仗”。
重慶市大力推進公租房建設
2010年重慶市開工建設了1300多萬平方米公租房，2011年將開工建設1350萬平方米。
?；拘枨蟆Ｗ》勘Ｕ希攸c是保障群眾基本住房需求。我國土地等資源相對不足、生態環境脆弱，需要住房保障的對象又比較多，必須從國情國力出發，提供戶型小、功能齊、質量可靠的住房。應在小空間里面做大文章，努力提高設計水平，合理配置住房內部空間，充分考慮群眾實際生活需要，保證必備的居住功能，創造安全、適用、健康的居住環境。
保土地供應?！叭f丈高樓平地起”，建房首先要有地。近年來，各地在保障房土地供應方面下了不少功夫，如廣東首創保障房用地單獨儲備制度；北京通過劃撥和商品房配建等方式，2010年供應保障房用地超過住宅用地供應量的一半。必須堅持民生優先，切實落實保障房建設土地供應政策，對保障房用地應實行劃撥等多種方式，在新增建設用地年度計劃中進行單列，做到應保盡保，把寶貴的資源用在“刀刃”上。
權威聲音
確保保障性住房用地供應
徐紹史（國土資源部部長）：要確保保障性住房、棚戶區改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，確保2011年1000萬套保障性住房用地供應。
保資金到位。大手筆的保障房建設，離不開大手筆的資金投入。完成2011年保障房建設任務，需要1.3萬億—1.4萬億元投資。中央財政將安排補助資金1030億元，比2010年增長34.7%。地方政府也應加大支持力度，落實稅費減免政策，確保將住房公積金增值凈收益和不低于10%的土地出讓凈收益用于保障房建設。同時，探索利用住房公積金貸款支持、銀行貸款、社會資金參與等方式，確保資金落實到位。
青島市吸引社會資本參與公租房建設
2011年3月，總建筑面積24萬平方米的青島市辛安公租房項目開工。工程總量的3/4由民營公司承建。該項目通過租金回報、租售商鋪等形式，使投資者有穩定回報。同時，青島市還將在公租房小區中增加配建經濟適用房和限價商品房數量，這兩種保障房獲取回報較快，能增加公租房的投資吸引力。此外，青島市還堅持在商品房小區中配建公租房等保障房，并作為土地出讓的附加條件寫入出讓協議。
保分配公平。這是安居工程的“生命線”。如果該保障的“落了空”，不該保障的“搭便車”，就會事與愿違，甚至造成新的不公和社會矛盾。必須從準入標準、審核程序、動態管理、退出執行等方面制定一整套制度，實行保障房源、分配過程、分配結果三公開，接受人大代表、政協委員、新聞媒體和人民群眾全過程監督，避免暗箱操作。做好人口、住戶、房屋、收入、就業等方面的基礎工作，掌握基本情況，嚴防不符合條件的家庭混進來，讓符合條件的家庭真正受益。
江西省確保保障房分配公平
江西省在保障房分配時“統一搖號、公開銷售、電視直播、全省公證”，以確保公平。
此外，中央有關部門和各地政府針對保障房建設進度、工程質量、配套設施建設、運營管理等，出臺了一系列具體政策措施?？梢韵嘈?，這一民生工程、民心工程，將使更多的家庭住進“暖心巢”。
深度解讀
目前我國保障性住房的種類
公共租賃房：實行政府主導、社會參與，以略低于市場價格出租，主要解決城鎮中等偏下收入家庭、新就業職工、外來務工人員等“夾心層”的階段性住房困難。這將成為今后保障性住房的“主力軍”，在保障房中的比例將大幅度提升。
廉租住房：由政府投資，以低租金出租給城鎮人均建筑面積13平方米以下的低收入家庭（經濟發達的城市面積標準略高）。
經濟適用住房：由政府組織、社會投資建設，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。購房人擁有有限產權，購房滿一定年限可上市出售，政府優先回購。
限價商品房：面向符合條件的中等偏下收入家庭銷售。在土地招標出讓時限定套型結構、銷售價位。
棚戶區改造：對老工業基地和林區、墾區、礦區集中連片棚戶區進行改造。
◇政策重落實 地方政府須盡責
2011年4月10日至21日，國務院派出8個督查組，對北京、上海等16個省區市房地產市場調控、保障性安居工程建設等情況，進行了專項督查。這是近年來中央針對住房問題進行的規格最高、決心最大的一次督查行動，是督促地方政府落實中央精神、切實履行職責的重要舉措，社會各界給予了充分肯定和高度關注。
對于解決住房問題，中央的態度是堅決的，要求是明確的，但具體落實還在地方政府。地方政府作為房地產調控政策的執行者，作為保障性住房建設的組織者，肩負著重要職責。中央的政策措施能否“落地”、“開花”，關鍵在于地方政府的決心和力度。不可否認，一些地方政府從土地財政中嘗到巨大甜頭，過度依賴房地產發展拉動經濟增長，對調控不想動真格，對保障房不愿真投入。這也是一些地方調控效果打折扣、房價過快上漲的重要原因。
為此，中央明確提出，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。各地應切實把思想統一到中央部署上來，不折不扣地把中央確定的各項政策措施落到實處，以穩控房價、加大住房保障的實際成效取信于民。
山西省創新舉措解決保障房建設面臨的資金、土地和項目審批等問題，加快建設進度。截至2011年6月底，全省新建設城鎮保障性住房已達265782套，開工率為全年任務的88.5%。
認識到位。工作到位，首先是思想認識到位。應充分認識到，高房價不僅加重了當地群眾的住房負擔，影響當地民生的改善，而且不利于地方經濟結構調整，不利于經濟持續健康發展，甚至會影響當地社會和諧穩定。應清醒地看到，對穩控房價、加快住房保障，百姓翹首以待，全社會高度關注，絲毫不能放松、不能懈怠。應真正把解決住房問題作為關系經濟社會發展全局的一件大事來看，作為政府的一項重要職責來抓，牢固樹立抓不好房地產市場調控和保障房建設就是失職的思想，切實高度重視、負起責任。
明確任務。對于市場調控和住房保障，中央都提出了十分明確的目標和要求，特別是提出了許多硬指標、硬任務。比如，“新國八條”要求各地第一季度公布年度房價控制目標，要求2011年商品住房用地供應不得少于前兩年年均實際供應量；以簽訂目標責任書的形式，明確了各地保障房建設的規模和進度；等等。各地要按照中央要求，結合本地實際，進一步明確和細化房地產市場調控目標和措施，明確保障房建設的計劃和進度，并公之于眾，接受社會監督。
狠抓落實。解決住房問題，不能“雷聲大、雨點小”，更不能“紙上談兵”。要把確定的任務目標層層分解，一項一項抓落實，一抓到底，毫不放松。在房地產市場調控方面，嚴格執行“新國八條” 的規定， 從嚴把握和執行房價控制目標， 從嚴執行信貸、稅收、住房限購政策，盡早使房價回歸合理水平， 兌現對社會的承諾。對住房保障，應按照中央確定的任務，確保2011年11月底以前全年任務全部開工，主體結構完工的要占到1/3以上，讓困難群眾早得實惠。針對資金問題和一些地方出現的建筑質量問題，要切實加大投入力度，拓寬籌資渠道；在設計、建材、施工等各個環節嚴格把關，確保建筑質量不打折扣。
北京市成立保障房建設投資中心解決籌資難題
為順利完成“十二五”時期100萬套保障性住房建設收購任務，加快公租房的發展，解決資金難題，2011年6月30日，北京市政府正式成立保障性住房建設投資中心，注冊資本金100億元，由市財政以貨幣形式出資，是目前國內規模最大的保障房建設投資公司。在保障房建設中，該中心可通過借貸、發行企業債券等方式，確保北京市“十二五”時期100萬套保障房建設資金到位。
嚴格問責。責任是壓力，也是動力。考核問責是確保完成任務的重要抓手。必須強化責任制，進一步完善巡查、考評、約談和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要對地方負責人進行約談，直至追究責任。省級人民政府也應建立健全對轄區內城市落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。
◇觀念需轉變 量力而行謀安居
安居才能樂業，安居才能安心。如何實現“安居夢”？租房還是買房？靠“啃老”還是靠自己？先成就事業還是先買房子？這讓許多人特別是年輕人糾結。
有人說，“有自己的房才算有家”，“寧可當‘負翁’也要咬牙買房”，“現在不買，以后更買不起”；也有人說，“不能把人生困在一所房子里”，“租房未必不安心，‘裸婚’也能很幸?！?。
這些說法似乎“公說公有理，婆說婆有理”，到底應如何選擇？
就整個社會來講，應該看到，我國是一個人口眾多、土地相對不足的國家，是一個人均收入僅居世界100位左右的發展中國家。面對這樣的國情，應該倡導樹立適度、合理、節約的住房觀念。
就家庭和個人來講，應量力而行，不盲目攀比、放大住房預期。特別是剛踏入社會的年輕人，不應過早把自己“拴”在房子上，“先租后買、先小后大”未嘗不是好選擇。
但現實中，“超前購房”、“低齡購房”、“攀比購房”現象十分普遍。據調查，北京首套房貸款者的平均年齡只有27歲，比很多發達國家首次購房者平均年齡小很多。這給市場和個人都帶來了一定風險。它使大量購房需求提前釋放，加劇了住房供求矛盾，加劇了房價上漲壓力。同時，也使很多人成為“房奴”，背負沉重的經濟負擔和精神壓力，生活質量和幸福感大大下降。
深度解讀
世界一些國家和地區的住房狀況
◎日本、德國首次購房人平均年齡為42歲，法國為37歲，美國也在30歲以上。
◎德國租房者占多數，有60%左右的居民租房，其中年輕人77%左右為租房族。德國《民法典》等法律對房租價格進行管理和約束，特別側重對房客利益的保護，規定房東不得隨意漲房租。
◎新加坡80%的人口居住在政府組織建設的“組屋”內。
◎香港四成人租房?。?9%的人租住政府公屋，11%的人租住私人物業。
◎超過一半的美國人選擇在工作10年、結婚5年以后才買房子。
這種情況是多種原因造成的。一方面，受我國置家業、傳家產的傳統文化影響。另一方面，更是客觀現實下的無奈選擇：房價上漲快，讓人們擔心“越晚越買不起”，造成“恐慌性購房”；房屋租賃市場不規范，房主隨意漲價、被迫頻繁搬家，使租房很折騰、很費心；保障房覆蓋面有限，很多人享受不到，只能通過市場渠道購房。
理性消費，不僅需要居民轉變觀念，更需要國家創造良好環境。應通過加強市場調控，使房價保持在合理水平，穩定市場預期，避免造成群眾心理恐慌。加大公租房供應量、擴大覆蓋面，為剛工作的年輕人提供價格較低、可以長期租住的房子。還應規范、發展租賃市場，讓人們有更多穩定、價格合理的房子可租。不久前，住房和城鄉建設部出臺了《房地產經紀管理辦法》和《商品房屋租賃管理辦法》，將加強對出租房、中介機構和中介人員的管理。此外，還應加強輿論引導，防止虛假信息誤導群眾。
古人講，“宅者人之本”、“人因宅而立”。住房是人的生存之所，發展之基。解決好住房問題是群眾的一大需求、一大期盼，也是黨和政府的一大牽掛、一大責任。隨著住房體制機制和政策體系的不斷完善，住房問題必將得到更好解決，千萬個家庭的安居之夢必將逐步變為現實。
