以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
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劉曉光，現(xiàn)任首創(chuàng)集團總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)董事長。經(jīng)歷：1975—1978年，北京測繪儀器廠車間主管；1978—1982年，北京商學(xué)院學(xué)生，獲商學(xué)士學(xué)位；1982—1985年，北京市計劃委員會商貿(mào)處副處長；1985—1986年，北京市百貨公司副總經(jīng)理；1986—1987年，北京齒輪總廠副廠長；1988—1995年，北京市計委處長、總經(jīng)濟師、副主任；1995至今，首創(chuàng)集團總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)董事長。
正值眾多房企受困于史上最嚴厲的宏觀調(diào)控之際，一直備受業(yè)界關(guān)注的首創(chuàng)置業(yè)，再次以“芭蕾雨”這一全新概念打造城市新中心闖出了一片藍海，引起了市場的強烈關(guān)注。經(jīng)過一年多的運作，北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬寧相繼下起了“芭蕾雨”，累計計劃投資將超過數(shù)百億元。“未來還將繼續(xù)在全國擴張”首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光透露。
基于目前中國城市化進程中面臨的城市規(guī)模研究不透、產(chǎn)業(yè)系列研究不夠等“城市病”的挑戰(zhàn)，首創(chuàng)集團希望通過“芭蕾雨”這一開發(fā)模式、商業(yè)模式的創(chuàng)新推動中國城市化進程的健康發(fā)展。從中國城市化的角度來說，“芭蕾雨”是城市化模型的一個構(gòu)造，是可持續(xù)和轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式的一種創(chuàng)造，是破解新城鎮(zhèn)在城市功能與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)困局的有益探索。
城市化要嚴防“城市病”
作為房地產(chǎn)的行業(yè)領(lǐng)袖，談及城市化與房地產(chǎn)的關(guān)系，劉曉光顯然有著自己獨特的理解：“城市化與房地產(chǎn)關(guān)系極為密切，房地產(chǎn)是城市化的主力軍，是城市化的一個重要龍頭。因為城市化是有形態(tài)的，這個形態(tài)就是建筑，房地產(chǎn)解決了城市的形態(tài)。”就當(dāng)下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控采取的“限購令”，劉曉光認為這是暫時的特殊決策，有效抑制了房價的過快上漲，但從長遠來講，更需要有一個常態(tài)的健康穩(wěn)定的發(fā)展模型。“限購是一個行動手段，必要時可以動用，但市場化手段也要動用。兩個手段，最好還是按照市場的價格規(guī)律來進行。目前的調(diào)控結(jié)果跟國民收入增長與群眾收入基本成正比，我覺得有效果。”至于限購令何時會取消，他表示取決于實際市場發(fā)展的狀態(tài)：“如果房價大起大落，不但不能取消，還得加強。如果市場有變化，還會接著調(diào)控。如果市場穩(wěn)定了，就會取消。”至于今年1000萬套保障性住房建設(shè)是否會對房價造成很大的沖擊，劉曉光認為不會。“因為商品房和保障房對應(yīng)的是兩個群體。比如，北京、上海的房價從每平米四萬降到三萬，中低收入群體也買不起。中間層最難受，兩邊都夠不著。這部分人群可能將來要靠市場化租房來解決。但他們是動態(tài)的，有錢后可以去買商品房。”劉曉光說，很贊同目前執(zhí)行的住房雙軌制，這可以保證房地產(chǎn)市場化，至少可以滿足中國住房市場十年的需求。對于集資建房，他不太認同：“這會滋生腐敗，產(chǎn)生社會不公。”除了房地產(chǎn)之外，一直注重產(chǎn)業(yè)配套的劉曉光認為，城市化還應(yīng)該有其他產(chǎn)業(yè)帶頭人，以解決城市產(chǎn)業(yè)系列和城市功能的問題。他直言：城市化的發(fā)展需要各個產(chǎn)業(yè)的龍頭共同帶動。否則，城市只有形態(tài)，如何運作、如何就業(yè)、稅收從哪兒來？從城市化的角度來看，計劃經(jīng)濟這個手段已經(jīng)不靈了，因為“一沒有資金，二沒有市場化的功能，也就沒有好的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然就解決不了就業(yè)”。他強調(diào)：“中國在城市化的進程中只有處理好城市形態(tài)與功能、產(chǎn)業(yè)系列二者的關(guān)系，才能形成更多真正的城市。”對于城市的產(chǎn)業(yè)定位與發(fā)展，劉曉光拋出了自己的觀點，他說：“城市建設(shè)者與管理者必須要有長遠的戰(zhàn)略眼光與科學(xué)的發(fā)展定位，才能真正實現(xiàn)滿足市民生活的城市功能，才能實現(xiàn)雙輪驅(qū)動。”他舉例說，像拉斯維加斯，為什么能在一個荒地里建設(shè)一個城市呢？就是因為它有一個巨大的產(chǎn)業(yè)——賭博業(yè)，現(xiàn)在貿(mào)易也成為城市的一大產(chǎn)業(yè)。這樣就讓城市充滿了活力。
針對中國的城市化現(xiàn)狀，劉曉光認為主要存在的問題有：城市規(guī)模研究不透、產(chǎn)業(yè)系列研究不夠、金融制度不適合城市化現(xiàn)狀、融資通道不暢、市場化運作發(fā)育不良、行政造城運動盛行、配套政策滯后、城市形態(tài)不美、規(guī)劃與建設(shè)水平不高、農(nóng)民進城后教育水平跟不上等等。他直言，這些問題也將是今后中國城市化所面臨的挑戰(zhàn)。
“比如，要解決城鄉(xiāng)差別，就要推動城市化進程，而這需要有一套好的政策。只有政策配套了，才能實現(xiàn)繁榮一片，綠化一片，美化一片，才能讓農(nóng)民享受城市化的成果，縮小城鄉(xiāng)差距，促進郊區(qū)生產(chǎn)力的發(fā)展。這應(yīng)該作為政績考核的指標(biāo)。”他還分析說，歐美的城市化是靠商人、企業(yè)的力量，我國是在靠行政的力量，并且還存在有二元戶籍制度問題，這是我國今后面臨的最重要的問題，而能否讓企業(yè)成為市場化運作的主體是我國城市化進程中必須解決的問題，否則，保障房建設(shè)如何實現(xiàn)市場化運作？資金如何籌措？另外，資金保障是中國城市化能否順利推進的基礎(chǔ)，企業(yè)如何通過資本市場來融資？
面對城市化的問題與挑戰(zhàn)，劉曉光認為，作為城市化主力軍的房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該身先士卒，在開發(fā)模式、融資模式等方面不斷創(chuàng)新，在減少“城市病”、預(yù)防“城市病”上作出一些積極的探索。
“芭蕾雨”：構(gòu)造城市化新模型
事實上，“芭蕾雨”的推出，就是首創(chuàng)置業(yè)對現(xiàn)階段中國城市化進程深入思考和敏銳洞察后，為中國的城市探索出一條可持續(xù)發(fā)展之路的有益嘗試。
劉曉光說：“城市化的快速推進讓大城市擁擠不堪，而小城鎮(zhèn)、新城鎮(zhèn)出現(xiàn)后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低，直接影響著其經(jīng)濟功能與質(zhì)量。再者，隨著城市化進程的加快，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括產(chǎn)業(yè)服務(wù)和商業(yè)服務(wù)，需要貿(mào)易服務(wù)來拉動消費。可是，我們看到，盡管建了很多新城市，由于城市定位不準(zhǔn)、功能不全、產(chǎn)業(yè)缺失，沒有就業(yè)，未來的發(fā)展是不可持續(xù)的。”面對這一將成為阻礙中國城市化進程健康發(fā)展的大問題，“芭蕾雨”通過把居住與產(chǎn)業(yè)序列配置到大城市周邊的新城里，重新建設(shè)一個城市新中心，從而發(fā)揮城市發(fā)動機、城市引擎的功能。他認為未來中國的城市化必然走上這樣的道路。首創(chuàng)置業(yè)及其合作伙伴傾力打造的以奧特萊斯為引領(lǐng)的“芭蕾雨”正是延續(xù)這樣一種城市新中心的商業(yè)模式。
劉曉光說，“芭蕾雨”有兩大品牌理念。一是純正和同步全球的奧特萊斯。“現(xiàn)在，中國的老百姓都到國外去消費，國內(nèi)的消費卻拉動不起來。為什么不就地消化把消費拉回來呢？”在劉曉光看來，通過奧特萊斯，一方面，可以讓更多的中國百姓低價消費高品質(zhì)的商品，與世界時尚的消費同步；另一方面，還可以衍生出很多具有附加值的產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)，比如物流加工信息業(yè)。
二就是3+X多功能復(fù)合模式。“3”是指奧特萊斯名牌折扣中心、綜合現(xiàn)代商業(yè)集群以及生態(tài)住宅，“X”代表的是地方特色資源產(chǎn)業(yè)，這樣，構(gòu)成一個充滿活力的小城市。劉曉光告訴記者，這種模式是基于首創(chuàng)對于網(wǎng)絡(luò)化時代帶來的城市形態(tài)發(fā)生的重大變化做出的判斷：過去，居住、商業(yè)和辦公分開，現(xiàn)在需要高度濃縮一體化，解決時間、效率、交通擁擠等新的城市問題。
他解釋說，以奧特萊斯引領(lǐng)的城市新中心，依靠城市的發(fā)展規(guī)劃，整合住宅、商業(yè)、上下游相關(guān)的資源產(chǎn)業(yè)，比如主題公園、游艇會、高爾夫等等，配合教育、養(yǎng)老等服務(wù)設(shè)施，打造商務(wù)就業(yè)、文化、娛樂一體的產(chǎn)業(yè)集群，形成就業(yè)與生活、工作、休閑、研發(fā)、創(chuàng)新、人和自然共同和諧的城市中心。
“這種商業(yè)模型不僅僅局限于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，而是把地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、國際化的產(chǎn)業(yè)和地方的特色資源產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來的一種創(chuàng)新的商業(yè)模式，在這個模式里，不僅要有宏偉長遠的規(guī)劃圖，還要有一張張的產(chǎn)業(yè)圖、稅收圖、可持續(xù)的發(fā)展圖。”劉曉光坦言，在實際運作中，“芭蕾雨”也遇到了困難，這個困難不是建設(shè)什么形態(tài)，而是這個小城鎮(zhèn)應(yīng)該具備什么功能，發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)，怎么安排就業(yè)，讓它成為一個可持續(xù)發(fā)展的小城鎮(zhèn)。
困惑的同時，北京房山“芭蕾雨”在“限購”政策出臺后一下午賣掉四百套也讓劉曉光著實感到振奮：“這是市場和消費者對‘芭蕾雨’所追求的新的生活方式、新的消費時尚的認可，說明它符合新的城市發(fā)展趨勢，實現(xiàn)了人們吃在其中、樂在其中、購在其中、住在其中、工作在其中，各個方面融為一體的愿望。這對于今后北京城區(qū)向外分流人口很有吸引力。”那么，這種創(chuàng)新還會帶來哪些好處呢？“我想，對于企業(yè)來說，一是在地產(chǎn)轉(zhuǎn)型上我們率先走出一條路來，就是在資源的發(fā)展模式上創(chuàng)新了；另外就是我們的建設(shè)規(guī)模擴大了。不過，這種模式對地方的可持續(xù)發(fā)展、對于百姓的生活方式更有意義。我們建設(shè)的一個區(qū)域，只麥當(dāng)勞就要幾家店。每個大的區(qū)域會形成100、200億元的銷售額，帶動就業(yè)2—3萬人，實現(xiàn)10億元以上稅收。最重要的是，老百姓用比較低的價格享受到世界上最先進的時尚的商品，高品質(zhì)的商品和生活方式，這是比較重要的。對一個地方的可持續(xù)發(fā)展也是非常有意義的。”
創(chuàng)建投資渠道，讓百姓共享地產(chǎn)收益
從1994年加盟首創(chuàng)集團，劉曉光就堅持了產(chǎn)業(yè)、金融兩個輪子一起轉(zhuǎn)的企業(yè)發(fā)展之路。在他的帶領(lǐng)下，首創(chuàng)置業(yè)從當(dāng)初的負債累累發(fā)展成為目前綜合實力居國內(nèi)領(lǐng)先地位的房地產(chǎn)綜合營運商。
在劉曉光看來，地產(chǎn)是一個與金融高度相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，主要靠金融來帶動。地產(chǎn)所需要的資金，一方面依賴資金市場，靠銀行貸款，另一方面依靠資本市場，上市發(fā)債基金。此外，還有諸如收益?zhèn)⑺侥蓟鸬葎?chuàng)新產(chǎn)品。
對于中國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，劉曉光評價說：“確實取得了一定的進步。這種進步表現(xiàn)在經(jīng)營產(chǎn)品的多樣化以及渠道的多樣化，不再是千軍萬馬都用一個貸款渠道。其次，吸引社會資金的通道多了，有私募、信托、個人理財?shù)鹊取！钡赋觯c中國房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展相比，吸引社會資金的通道還很不夠，資金市場管理還過于嚴格，房地產(chǎn)離資本市場太遠，尤其是沒有給中國百姓創(chuàng)造一個享受地產(chǎn)高成長行業(yè)投資收益的機會。
他建議：“政府能不能建立一個像收益?zhèn)@樣的回報基金？每年給予投資者一定的投資回報。這樣，社會資金進來了，投資也有回報，房地產(chǎn)有錢了，房子也建成了。”劉曉光說，自己現(xiàn)在思考的比較多的就是如何創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)投資通道、投資產(chǎn)品，讓老百姓取得合理的利潤，不用再通過買房賣房來獲取收益。
就首創(chuàng)創(chuàng)立的基金，劉曉光坦言，這些基金都是為了讓首創(chuàng)成為真正的城市運營商。對于各基金的進展，他透露，正在與北京市探討的小城市基金，規(guī)模將達到幾十億元，通過選點，設(shè)計產(chǎn)業(yè)功能、城市功能、產(chǎn)業(yè)系列，帶動城市的改造發(fā)展。“現(xiàn)在，北京正在建設(shè)世界城市，可是五環(huán)以外都很落后，世界城市要有世界城市的郊區(qū)形態(tài)。像美國洛杉磯城市和郊區(qū)基本沒有什么差別。如果在北京六環(huán)以外規(guī)劃建設(shè)四五十個小城鎮(zhèn)，才能說北京很漂亮，也會實現(xiàn)北京的城鄉(xiāng)一體化。”對此，劉曉光特別強調(diào)：“希望通過城市化委員會向有關(guān)決策層和社會呼吁，首創(chuàng)集團愿意盡自己的一份力，承擔(dān)其中4到5個小城鎮(zhèn)的建設(shè)任務(wù)。”此外，地產(chǎn)基金處在募集階段，分為國際募集和國內(nèi)募集兩個部分。基建基金在探討之中，涉及地鐵、高速路、水務(wù)、垃圾等領(lǐng)域。還有金融消費等方面的基金。
“做基金最關(guān)鍵的是要有投資模型、回報模型，這樣才具有可操作性。我們現(xiàn)在建了很多新城鎮(zhèn)，像海口新區(qū)、南京等，起步都在六平方公里以上。而中國許多城市招商不理想，就是因為沒有回報模型，沒有產(chǎn)業(yè)模型。”他表示，中國的房地產(chǎn)從金融的角度來說，開放度還要加大，要大膽設(shè)計出一些金融產(chǎn)品來吸納資金，資本市場上還要放寬一點，因為中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的矛盾是供求矛盾，如果資金量多了，供應(yīng)量大了，房價自然就降下來了。另外，政府可以通過金融產(chǎn)品的設(shè)計，應(yīng)用引導(dǎo)性的、有差別的政策，鼓勵投資企業(yè)將資金投到政府需要的產(chǎn)業(yè)方向上去，比如在中低檔住宅開發(fā)、新城開發(fā)方面給予政策，但對于高檔住宅則不予任何鼓勵政策，這樣既可以解決老百姓的住房問題，也可以加快城市化的步伐。
“實力+品牌”打造國際城投營運商
國際化是首創(chuàng)置業(yè)長期堅持的核心戰(zhàn)略方向，也是首創(chuàng)置業(yè)重要的品牌特征和企業(yè)文化價值觀。
在近二十年快速發(fā)展的歷史中，首創(chuàng)置業(yè)始終保持創(chuàng)新性、國際性，以及敏銳的戰(zhàn)略決策力，始終強調(diào)規(guī)范、透明、開放的管理思想，并且在這個思想的指引下確立了區(qū)別于其它大型地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位，即城市投資營運商。
在劉曉光看來，目前首創(chuàng)的國際化可以從以下幾方面體現(xiàn)出來：第一是理念國際化，第二是產(chǎn)業(yè)國際化，第三是合作國際化，第四是市場國際化。“我們要不斷吸收國際化的先進經(jīng)驗、先進模型。西方在市場化方面已經(jīng)有一二百年的歷史了，我們希望站在巨人的肩膀上更上一層樓。”關(guān)于國際化的合作伙伴，首創(chuàng)置業(yè)是亞洲最大投資機構(gòu)GIC（新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司）在中國市場的核心戰(zhàn)略伙伴，與新加坡發(fā)展銀行、摩根大通、三菱銀行、匯豐銀行，包括各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的著名的國際公司有良好的合作；RELATED、第一太平戴維斯、伊藤洋華堂、哈佛大學(xué)以及許多一流建筑事務(wù)所等等也是首創(chuàng)的合作伙伴。
“下一步我們的差距在哪兒？就是國際化的市場。”劉曉光說，一個國際化的企業(yè)，沒有國際化的市場是不完整的。我們希望走出去，把資源、人才、設(shè)備、材料帶到國際環(huán)保、地產(chǎn)等市場上去。
他表示，遇到的阻力主要是國際市場有規(guī)范限制，但國內(nèi)限制則更多。“我認為，無論是國際市場還是國內(nèi)市場，都應(yīng)該鼓勵、支持我們，因為我們是帶著原材料、勞動力和設(shè)備出去的。我們能夠提供就業(yè)、增加出口，這些都是好事。另外，與國際市場合作要有實力、有品牌，要懂得國際化的準(zhǔn)則，首創(chuàng)成立以來一直在塑造品牌。我想，首創(chuàng)的品牌有這個信用實力。”誠然，作為北京市國資委所屬的特大型國有集團公司，首創(chuàng)集團自1995年重組以來，已構(gòu)建起以水務(wù)為核心的基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)、以城市住宅開發(fā)建設(shè)為核心的房地產(chǎn)業(yè)和以投行并購業(yè)務(wù)為核心的金融服務(wù)業(yè)等三大核心主業(yè)，并逐步發(fā)展成為戰(zhàn)略定位明確、發(fā)展思路清晰、主營業(yè)務(wù)突出、品牌知名度較高、綜合實力較強的城市綜合投資控股公司，是北京市乃至全國具有一定影響力和帶動力的大型企業(yè)集團公?司。
目前，首創(chuàng)集團確立了“四·四·二”的資源配置戰(zhàn)略：40%的資金投資在基礎(chǔ)設(shè)施。40%的資金投資于房地產(chǎn)。作為首創(chuàng)國際化的一個案例，劉曉光透露，“芭蕾雨”在今后地產(chǎn)中將占到30%的份額。此外，20%的資金用于兼并收購等金融投資。
“這三部分業(yè)務(wù)的融合構(gòu)成了首創(chuàng)的特點，形成了首創(chuàng)的核心競爭力。我們在中國的52個城市已經(jīng)投資達10多年之久，在水務(wù)、地鐵、路橋、房地產(chǎn)、酒店等方面深入介入到了多個城市的發(fā)展當(dāng)中。另外，這也有助于規(guī)避行業(yè)周期風(fēng)險。這等于是足球場一個對陣組合，有長線有中線有短線。”劉曉光坦言，這樣的模式也是企業(yè)的戰(zhàn)略定位、發(fā)展模型、商業(yè)模型，隨著中國的城市化發(fā)展進程不斷調(diào)整完善的結(jié)果。“我希望首創(chuàng)未來是一個頂級的、專業(yè)的，具有國際化理念的城市綜合投資運營商。”
