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2024年11月24日
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居高不下的房價讓民眾住房壓力很大，而房地產商卻在民眾煎熬之時獲取暴利，這不得不引起一些人指責房地產商，要求房地產商身上要流著道德的血液。價格由供需決定，而不是房地產商控制的。作為商人，房地產商沒有義務廉價賣房子，就像其他競爭市場的商人一樣，如果房地產商沒有一直大量囤積房子，高價格高利潤是市場供需造成的，至少絕大多數責任不在房地產商。如果房地產商發慈悲愿意使價格低于供求均衡水平，那就有相應的需求把價格拉上去，或投機者接手賺取低于均衡價格的利潤。如果把美國房地產商換到中國，他們可以照樣暴利；相反，把中國房地產商換到美國，他們是無法獲得暴利的。中國的高房價、房地產暴利，并不是中國房地產商的道德問題，降低房價是不能依靠指責房地產商的。
對于一平方米一兩萬的房子，多數普通居民是買不起的，尤其是收入比較低的年輕人和準備城市化的農村人。當政府打壓一二線城市房地產投機時，三四線城市房價立即上漲，這說明房地產的投機因素太多。在缺乏官方統計資料的情況下，《財經》雜志引用其他人的判斷估計，2007年到2010年出售的新房當中，高達50%到70%的比例都是由投機客購買的，目前處于空置狀態。國家發改委特聘研究員、深圳大學金融研究所所長國世平教授說：“我有一個學生在東莞買了680套房子。”這說明，中國房價虛高，脫離普通民眾的購買力，主要是由投機者拉動的。投機者或者說房地產投資者是誰？不會是沒錢的窮人，當然是富人了。這時，便有人指責富人為富不仁，把房價炒得讓多數民眾買不起。
全世界除少數國家外，都有富人，可全世界未必都是高房價。如果把美國的富人拉到中國，他一定也會投資房地產；如果把中國富人拉到歐洲，他們也不會像在中國炒房子。可見，富人炒房子，不是中國富人的道德有問題，而是中國的國情趕著他們炒房子。
為什么富人要炒房子呢？有人認為城市化發展是契機，但自2003年以來，房地產發展是城市建設速度是最快的，各個城市面積其實都不止擴張了一倍，房屋建設也增大不只一倍，而同期的人口增加遠遠達不到這個比例。而且進來的人口基本上是農民工，兩億多人農民工，他們在城市有沒有參與房屋的購買和租賃呢？那是非常少的，多數都是在地下、臨時的工房或“蟻居”、“蝸居”的方式。城市化是炒房子的題材，但在中國不是高房價的理由。
從投資上講，中國富人炒房子是因為中國貧富差距過大、低工資和低社會保障。由于貧富差距過大，富人集中了過多財富，他們就有錢買貴房子，況且他們可以不在乎房價，所以只有他們才可以把房價拉的那么高。另外，由于貧富差距過大和低工資，占人口絕大多數的普通民眾購買力就低，加之社會保障不足，他們更不敢消費，由此導致中國內需不足、產能過剩和產業利潤低（除房地產外），繼而導致富人不想投資實業；富人不想投資實業，股票、期貨風險太大，城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值，于是他們就集群的投資或者說投機房地產，導致房價過高，普通民眾又被高房價剝削一次。胡潤研究院和群邑智庫4月12日聯合發布的2011胡潤財富報告顯示，中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個人投資方向上，房地產占據主導地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產。
從保值增值上講，富人炒房子是因為貨幣超發、通貨膨脹，逼著富人去尋求貨幣保值增值的渠道。用廣義貨幣量M2來計算，1990年，中國的M2余額為1.53萬億元，2010年年末已經達到72.58萬億元。20年間，廣義貨幣增長了46.44倍。而且，這一趨勢還在延續。到2010年底，中國GDP總額為39萬億余元，是1978年的109倍；而同期的M2從1978年到2010年底，增加了842倍。據匯添富基金公司首席投資理財師、基金策略分析師劉建位計算出，1990年1月至2009年12月間，我國居民消費價格指數(CPI)的月平均值為4.81%。得出的結論是，如果在1978年改革開放之初時擁有100萬元，按購買力論，到現在只值當年的15萬元。也就是說，33年來，通脹悄悄“偷走”了85萬。
當然，伴隨著市場化貨幣化的過程，貨幣增長是高于GDP增長的，過去比較遠的貨幣發行不是現在通貨膨脹的理由。無論是財政或是央行為經濟體注入貨幣購買力量，影響房價的主要是近十年的事。比如為應對全球經濟危機，中央推出的四萬億刺激經濟計劃，在一定程度上推高了房價。但更主要的是貨幣過多發行問題。如此說來，中國高房價是不是應該怪中央銀行了？不是。1999年12月底至2011年3月底，中國金融機構外匯占款增量為22.22萬億元人民幣，是同期內中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內的大部分時間內，外匯占款已成為中國央行發行基礎貨幣的最重要甚至唯一渠道。如果沒有現在的3.2萬億外匯儲備，或者外匯儲備減少2萬億降低到現在的日本水平，那中國面臨的是嚴重的通貨緊縮，保持貨幣比保持資產更劃算，房價不但不上升反而會下降。那么，中國房價問題是不是怪美國發行美元過多呢？
蒼蠅不叮沒縫的蛋，在美國不停開動印鈔機的時候，為什么印度沒有像中國那樣外匯如此增長呢？還是中國自身經濟有問題。中國工資僅占GDP的11%，西方國家的民眾工資收入占GDP的50%-60%，印度也占到50%。2008年中國居民消費占GDP的比重僅為35.3%,美國為70.1%,印度為54.7%。由于中國對勞動者分配過低，加之低社會保障和低民生投入，必然導致中國內需不足，內需不足必然就需要由外需來彌補。同時，由于強制計劃生育和獨生子女政策等因素，導致年輕消費人口（消費人口暫且定義為25歲以下和65歲以上，因為這些年齡階段人口消費大于收入或沒有收入）比重過低，生產人口與消費人口之比嚴重偏高。這個比例印度為80%，而中國高達120%。如果考慮到中國勞動參與率過高，尤其是婦女因為只生一個孩子等因素導致中國婦女勞動參與率過高，如2007年中國婦女勞動參與率達70.6%，遠遠高于印度的34.2%，實際上中國生產人口與消費人口之比在世界上遙遙領先。消費人口比重過低而生產人口比重過高，就會導致生產的相對過剩，在國際經濟中就會變成經常項目順差和持續的外匯儲備增長。
無論是貧富差距過大、低工資、低社會保障、低民生投入，還是計劃生育和獨生子女政策，這些都是政府政策和制度造成的問題。比如說民生投入，在印度，由于官員和議員是選民直選，他們都巴結著給選民增加民生投入。另外，更重要的是，政府壟斷土地供應，追求土地的壟斷收益。小產權房只有商品房價格的三分之一左右，但由于觸犯了政府壟斷土地的利益，遭到政府的打壓。
由于中國規定城市土地必須國有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，必然限制土地供給以保持壟斷高價，因而導致：一、大大限制了房子的供給數量，因為供給房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本，同時縮減了房地產商繼續開發的資金；三是人為制造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會讓房子有升值機會和囤積的價值，從而引起大量投機和囤積。2010年中國土地總收入高達2.9萬億，房地產大炮任志強認為房產稅加上土地財政收入可以占到房價的70%。在地方政府在土地上賺得滿盤缽盂的同時，普通民眾面對的卻是高房價和住房難。
政府在土地上賺錢的同時，卻把民眾的住房問題幾乎完全拋給了民眾自己，保障房建設在2010年才開始有規模的進行。廉租房供給不足，許多民眾沒有第二個選擇，便只好自己買房子，導致商品房需求剛性化。在同樣需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比較有彈性，無論房地產商還是投機者都不敢隨便拿剛性需求提高房價。在新加坡，80%的人口住在保障房中，而中國能夠享受到保障房的家庭不足10%。如果中國有足夠的廉租房，高價的商品房必然失去大量需求，高房價必然無法維持。如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購買那些無論從經濟上還是從精神上來說都不劃算的高價商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會高價買房然后高價出租？
即便是中央有決心打擊高房價，地方政府為了自己的土地收入、GDP增長、稅收增長和升官等個人利益增長，也會暗地里抵制中央打擊房價的措施。而中央政府本身，也擔憂房地產價格下跌引發的問題，如GDP增長。一位房地產公司經理說，GDP增長慢了，總理比總經理都急。
高房價、住房難，誰的責任？或者說主要責任在誰？也許這時許多讀者認為，在于政府對控制房價和解決民眾住房難問題不力。是否也應該指責官員的道德問題呢？不。如果把新加坡的官員換到中國，中國依舊是高房價和住房難；如果被中國官員換到新加坡，中國官員照樣會解決好住房問題。可見，這也不是中國官員的道德問題。我們的官員不是民選的，是上級提拔的，這就決定他們是對上級負責為主，對民眾負責為輔，要求他們降低房價比較幼稚。作為人民的代表，人大代表似乎應該對此負責，但全國人大代表仍然不是民眾直選的，況且他們70%是官員，要求官員自己要求自己應該降低房價，可能嗎？中國的高房價、住房難，對誰也不要有道德指責，因為這根本不是道德問題，而是制度問題。就如中央所說，“繼續推進政治體制改革”，這才是解決問題和我們應該看到的關鍵問題所在。
