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2024年11月22日
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城市化主要是農村人口進城及中小城鎮人口向大城市遷移的過程，這種流動會造成居住用地的集約使用，因而并不會造成土地缺口或壓力。我國普通住宅供求的失衡不是真實的土地或住宅建設能力的瓶頸，而是制度瓶頸。
我國現行的土地招拍掛制度本來是遏制腐敗、制止開發土地分配不公的積極舉措，但造成了地方政府對土地財政的依賴及與開發商的利益依存。更重要的是，地方政府成為一手低價征地、一手高價賣地的生意人，在當今世界絕無僅有，使政府喪失了在市場經濟中的中立性和公信力，既是我國近年來以地方政府為主導的違法用地案件越演越烈的主要原因，也是貧富差距急劇擴大的重要推手。因此，廢止土地財政，回到稅收財政是理順房地產市場的起點。
廢止土地財政，并不是簡單回到開發商各顯神通、“市場化”拿地囤地的時代。由于土地用途和建設規劃管治是世界各國的通例，而城市住宅用地的價值完全取決于城市規劃和道路交通、學校、醫院等基礎設施建設的環境外部性，而與土地的自然屬性無關。這種土地的不可再生與地理壟斷性和環境外部性造成完全的市場失敗。因此，至少在急速城市化過程中，土地的開發和增值收益不能由原土地產權人、開發商和囤房投資者所截取，而應當由社會分享，國家應確保按包含了基礎設施建設費用的成本價充分供應普通住宅用地。這樣，房地產商才會真正回歸承建商，圍繞建筑設計、環境營造和房屋質量進行競爭。
日本和韓國在城市化過程中的實踐探索提供了宅地平價供給和增值分享的成功經驗。中國的經濟發展和城市化進程基本上屬于后發追趕型的東亞模式。特別是中國與日韓兩國人均資源稟賦與可耕地十分相近，而且就農民進城、出口導向、產業升級、農業社會向現代工業化、服務型社會全面轉型這一系列發展軌跡來看，中國與日本、韓國走過的道路如出一轍。日本、韓國均在幾十年間完成了城市化和國家現代化，安居了移入城市的幾乎全部農村和外地移民，并在城市化過程中將貧富差距始終控制在一個很低的水平上，成功解決城市住宅問題就是其中的關鍵一環。
綜合日韓在住宅供給和需求兩方面的經驗可以看到，城市布局和土地供給的前瞻性和科學規劃性，住宅用地的公益性即非盈利性，在住房的流轉、保有、繼承的環節建立完整和高額累進的稅收調節體制，實行全面向普通自住房和外來移居者傾斜的住宅需求調節制度，保證城市化過程中土地增值社會分享理念的實現等等，是他們成功實踐的核心。正是因為有了這樣一套完整的制度，日本即使在商業地產嚴重泡沫化的1980年代后期，住宅市場也是最后和最少受到波及，并還在一定程度上催生了日本的《土地基本法》和韓國幾乎同時出臺的土地公概念的系列立法。這些給我國后發于日韓的城市化住宅建設提供了彌足珍貴的經驗和線索，可使我們免于從頭在黑暗中摸索和誤抄歐美與我們完全不同的國情而走上彎路。我們現在面臨的最后挑戰是，即使已經知道了別人的成功經驗，面對中國已經極度混亂和嚴重不公的住宅及土地分配，怎樣亡羊補牢，以方向明確又切實可行的制度校正，將其拉回到正確的軌道上來。
相對于住宅的需求，住宅的供給由于涉及到土地制度，是利益更大、更加復雜實際上在我國當前也是法治最為混亂的領域。一年多前，在中國房地產研究報告中我曾指出，所謂房價上漲其實漲的從來不是房子。因為房屋從建成那天起就在不斷貶值，真正上漲的是土地價格。我們這些年來房地產調控屢不見效的一個主要原因，就是總回避土地這個核心問題。更進一步，土地問題的答案并非止步于批判土地財政。
打破土地壟斷，回到土地招拍掛之前各顯神通的“市場化”拿地，一些開發商和權勢者自然眉開眼笑，但未必就是購房者的福音。特別是有太多的例證表明：無論開發商拿地的成本如何不同，他們分期開盤的樓價向來就是隨行就市，從來未曾因當初拿地的價格低廉而向購房者讓利?？梢姳M管土地是房價的核心，但宅地問題的真正答案還不是人們一般想象的那樣簡單。
