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2024年11月24日
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救市路線圖已經在國家層面劃定，但各方的爭議并未停息。
10月29日，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在接受本報專訪時表示：“僅僅將房市新政理解為救市是有局限的，因為它涉及到更多的產業發展和宏觀經濟形勢?！?/font>
救市只是針對宏觀大局
中國房地產報：千呼萬喚之下，國家層面的房地產救市政策終于出臺，雖然還有很多人認為這“救得還不夠”。
秦虹：單純把這次政策出臺理解為“救市”是有局限的。歷來房地產政策都和宏觀大局密切相關。過去如此，今天亦如此。
什么是大局？首先，經濟穩定運行是大局。房地產在我國國民經濟中所占的比重較大、增速快，維系著上下游幾十個產業的就業和價格。過去幾年，國家經濟面臨過熱危險，房地產調控不可避免。如今我國經濟步入下行通道，通過刺激購房消費來拉動內需亦是必然。房地產業可以實現投資、消費的雙重拉動，對內需帶動的效果最大也是最快的。
此外，金融的穩定安全、社會的穩定以及資源環境的協調發展亦是大局。所以，仍然需要控制房地產鏈上的各種金融風險，抑制投機行為，鼓勵緊湊、集約型的住房消費模式。
中國房地產報：從政策的內容是否可以獲得這樣一個訊號：房地產調控已經從過去的“緊”開始向“松”轉變？
秦虹：應該說是由“從緊”變為“相對寬松”。從政策內容來看，既關注民生，又強調內需，是一個適度、靈活的政策，適應了當前宏觀形勢的變化。
另一方面，政策還更多地體現了連續性。第一，強調“首次購房”，這背后的含義是堅持抑制投機行為；第二，政策焦點始終沒有脫離“小戶型普通商品房”；第三，著重強調“保障房建設”。這些政策導向非常明確，更加關注中低收入家庭和正常、合理的住房消費需求。
中國房地產報：此前多方期望的開發信貸和開發稅費并未松動，有觀點認為這是“救購房者不救開發商”，您如何理解？
秦虹：當前國家保持經濟穩定增長的重心是擴大內需，這里包括投資和消費兩個部分。在房地產市場層面，中央將重點放在鼓勵消費這個環節，政策內容有利于進一步挖掘市場的消費潛力。如果市場成交量回暖，對房企的發展也會形成良性循環。
救不救市不以去年作為參考
中國房地產報：有一種觀點認為，未來還應出臺更多的救市政策，畢竟今年的房地產市場形勢確實發生了巨大的轉折。
秦虹：今年市場的變化有一個“主動回調”的因素?？v觀過去幾年房地產市場的發展，2007年是非常態的一年，各項指標均達到歷史最高水平。這樣過熱的市場表現，無論從政策面還是市場本身來看，都是不可持續的。
如果將今年的指標和去年相比，自然會得出一個較差的數據，但并不意味市場就真的出現重大危機。今年1至9月，全國商品房成交面積達4萬平方米，雖然同比去年下降了15%，但仍比2006年有所增長。這充分說明我國房地產市場發展空間依然較大，很多中部地區或中小城市存在更多可挖掘的消費潛力。
中國房地產報：是不是可以這樣理解，當前所謂的房地產救市，其實是搭了宏觀經濟“保增長”的車？
秦虹：如果今年我國宏觀經濟不出現明顯下滑的態勢，房地產需不需要出臺短期的刺激政策確實值得商榷。但是長期以來，房地產交易環節的稅負過重，無論市場好壞都轉嫁到了購房者身上，增加了購房負擔，不利于市場流通，必須改革。如今政策減免了部分消費環節的稅費，也屬于長期制度建設的一個方面。
中國房地產報：那是否不必對房地產市場走勢有任何擔憂？
秦虹：不能簡單地這么說，必須注意市場還有一個“被動服從”的因素?？梢钥吹?，今年的“金九銀十”沒有出現，下半年的銷售走勢持續下滑，回調的幅度加大，這是因為受到更多的外圍因素影響。目前國際金融動蕩余波未定，資本市場持續低迷，整體經濟面臨下行的局面，人們的消費信心不足，消費預期不穩定，首當其沖便是壓縮住房這一最大的消費。這是必須持續關注的。
以保障房建設彌補投資缺口
中國房地產報：有一種觀點認為，既然要刺激購房消費，就不應該限制投資投機性需求，比如應該解禁第二套房貸的限制。
秦虹：從本次政策內容可見，中央抑制樓市投機行為的政策取向并沒有變化。事實上，當前抑制樓市投機同樣需要特別重視。目前市場處于下行通道，未來一旦走勢發生逆轉，首先進入市場的可能就是投機者逢低抄底。普通購房者和投機者相比永遠是競爭力不足的，這時如果放松對投機行為的限制，整個市場的理性回調就不會讓普通購房者受益。
中國房地產報：但就目前各地看來，刺激購房消費的新政似乎沒有起到明顯效果。
秦虹：政策效果的呈現需要一定的時間。而且，在這一次政策調整當中，相對于宏觀經濟，房地產仍是一個局部。政策的目的并不是為了刺激房地產，而是為了借此穩定國民經濟。要說真正有效的救市，必須先保證宏觀經濟的穩定，消費者才會放心購房。
中國房地產報：目前許多房企縮減開工量，投資的萎縮會不會帶來整個上下游產業的萎縮？
秦虹：房地產市場的投資量由市場決定，目前房企縮減開工量的真正原因是購買力不足。在當前樓市低迷、觀望情緒濃厚的情況下，單純去鼓勵開發投資，只會進一步拉大住房供需比，這對市場的調整沒有好處也不現實。
那么，由于市場萎縮所帶來的投資缺口誰來彌補？只有通過政府加大保障房建設的力度——這在此次政策中亦有明確表述。這不僅履行了政府的公共服務職能，也可以維持房地產投資增速的穩定，對上下游產業的穩定發展也有積極的作用。
