陳寶存：土地供應問題無解，保障房商品房爭地堪憂
時間：2011-07-07 13:57:45
來源：城市化網 作者：陳寶存
加大土地供應量以平抑房價成為共識。特別是保障房建設加速，難點也在于土地出讓環節。而現實情況是土地出讓計劃的完成各地嚴重不均衡，尤其是一線城市，連續多年的土地出讓計劃無法完成，這是自05年之后地價快速增長的主要原因。
04年的土地招拍掛政策，理論上是很公正的。但是為了程序公正，我們付出了極大的代價。這其中的原因很復雜。但是，客觀上造成了土地供應速度嚴重下降。而且房企個數急劇增加，特別是07年之后央企國企大量進入地產領域，完全沒有土地儲備的上述企業，搶奪土地成為土地市場的必然。
房企為了生存，獲得土地是第一要務。所以我們說土地是面粉，面粉的嚴重缺乏，使得面粉價格高于現階段面包的價格。當然，面粉價格最終影響到了新上市面包的價格。這是地價房價雙雙被推高的根本原因。
說到底是土地供應出現極大的問題。那么，05年之后嘗試非凈地出讓，也就是未拆遷項目的出讓。最近公示的2800余塊閑置地，大部分是05年立項的閑置地，這些土地主要原因還是拆遷難題。
早在2008年年初，國土資源部、財政部、中國人民銀行就聯合制定《土地儲備管理辦法》，其中規定，土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后，納入儲備的土地進行必要的前期開發，必須達到“凈地”要求。
但是做到這一點談何容易？在最早的征地拆遷過程中，由于土地國有概念，土地征用與拆遷難度較小，價格也比較低廉。尤其是沒有公開的數據，土地價格與拆遷安置補償標準沒有信息的支持，老百姓對于拆遷安置補償的心理預期也是很低的。而集體土地的征用，決定權在土地部門而不在土地使用者——農民。
農民惜地與城市拆遷補償越來越高的局面已然形成，我們在關注強制拆遷惡性事件的同時，還要關注的是“種房子”和“拆遷拆遷一步登天”的事實。實際目前的拆遷安置土地征用的不合理補償標準，使得失地的一方收益大大不同。規劃中的道路高速高鐵工業項目等等用途的土地，征用土地與拆遷安置價格低廉。只有商業性拆遷安置征地才能產生價值。這種方式是十分不公平的。所以我一直稱公益事業拆遷征地也要按市場方式運作。
隨著新的土地管理法與新的拆遷安置補償條例的出臺，失地一方的權利會得到更好的保障。但是同時征地拆遷將更加艱難。如果把拆遷安置與征地的行為完全交給企業完成，土地收儲成本將是很難抑制的。
但是我們不能為了土地供應虛假完成供應而采用“非凈地出讓”的方式。為什么不說“毛地出讓”而用“非凈地出讓”這個名詞？實質是拆遷改造前的所謂“三通一平”是最低水平的水電路通。為了新的項目配套，以往的舊“三通一平”必須拆除，以完成新的“七通一平”。這個過程的拉長，使得土地供應短時期虛胖，這對市場的影響是極為負面的。
實際我們在關注土地供應的時候，沒有分辨土地出讓的形勢。今年上市供應的土地今年能完成報建開工的過程嗎？這才是關鍵的問題。如果未執行拆遷的土地混在其中，我們的市場供應也就不可能是準確的數據。而05、06、08年的土地欠債，我們又如何彌補？
中指院數據：在全國10個重點城市中，上海、重慶、天津、成都、廣州五個城市，2010年前三季的住宅土地供應量同比上升，其中以上海和重慶上漲幅度最大，為142%、63%；而另外5個城市北京、南京、武漢、杭州、深圳，住宅土地供應卻在同比下降，其中杭州、深圳下降最多，超過20%，北京也下降了9%。然而，北京、南京、杭州、武漢這4個城市，同期卻收獲了大量的土地出讓金，總額進入前十，并且同比大幅增長。那么土地出讓環節的價格還是在直線上揚。
然而決定商品房上市量與保障房上市量的住宅用地供應情況，在今年4月開始急轉直下。1—3月土地供應量同比增幅分別為267%、126%、260%，從4月起增幅下落至60%以下，7月至9月，降至11%以內。
2010年的住宅土地上市量，還是欠賬的局面。那么一線城市的土地供應竟然在05年之后六年中有四年是欠債的局面。如何抑制商品房用地出讓價格，也越來越成為難題。在新政的嚴控局面下，土地出讓仍舊是高價的局面，原因是房企必須生存，只能搶奪土地。
《北京商報》報道：一改國土部此前頻頻表態稱招拍掛制度問題多多、將嘗試新型土地出讓方式，該部土地利用管理司地價處處長劉彥日前表示，招拍掛是截至目前最好的土地出讓制度。業內專家分析認為，國土部改變口風，與此前“綜合評標”、“限地價、競保障房面積”等改革措施在試點城市遇阻不無關系。
如此搖擺不定，解決土地出讓現有問題是不可能有空間的。土地問題無解是我一直堅持的。而現有的土地供應一個出口兩樣需求，保障房擠壓商品房是情理之中的事，然而，雙雙作用以推高地價，是很難避免的。
