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2024年11月24日
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接受《經濟參考報》采訪的專家認為，實現開工建設1000萬套保障房的目標，對土地供應提出了較大的挑戰，各地政府需從增加供地數量、完善供地方式以及科學合理地進行地塊選址等角度精心謀劃。
供應總量將維持在高位
如果2011年開工建設1000萬套保障房，所需土地面積也將維持在高位。渤海證券認為，這對于我國目前的土地供應而言，難度非常大。地方政府如果滿足上述保障房用地需求，且不想對商品房用地形成“擠出效應”，就要進一步增加土地市場總量的供應。
“土地問題和地方政府決心相關，如果地方政府想做這件事，就應該留出土地。”中國社會科學院城市發展與環境研究所副研究員尚教蔚說。
按照國土資源部2010年計劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%，其中，保障性住房用地為24000多公頃。有業內人士預計，2011年的保障房開工建設規模可能將帶動供地總量創新高。
部分市場研究機構認為，在抑制投機需求的同時，政府將70%以上的土地供應用于增加保障性住房以及中小戶型住房的供給有助于改變房地產市場的供求格局，未來3年保障性住房增量約占每年在建住房總量的10%以上。
另有專家呼吁，在加快土地供應的同時，應完善存量土地供應政策，盤活存量土地為保障房用地提供更多增量。據披露，廣州未來十年“三舊”改造將盤活低效用地達74平方公里，前5年就可騰出28平方公里低效用地，超過近十年的住宅土地供應量，可改善中心城區住宅的供需矛盾。而深圳市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業區126平方公里，舊工商住混合區6平方公里，舊住宅區8平方公里。業內普遍認為，如果盤活存量的問題能解決好，將會極大地增加未來的供應量。
上海市有關部門負責人透露，相關部門已設法盤活中心城區的一些存量土地，為保障房的土地供應增加一個渠道。
劃撥或成為主要供地方式
各地紛紛表示加快土地供應節奏，優先保障政策性住房用地供應的同時，也積極探索完善出讓方式。以北京為例，2010年11月，北京市國土資源局試行“限地價、競政策性住房面積”掛牌出讓方式。這種出讓方式是設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，而轉為在此價格基礎上通過現場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。采用該種出讓方式不僅有利于抑制地價快速上漲，還可增加政策性住房供應量。
在上海，有關部門于2008年便發布關于經濟適用房建設土地供應管理的文件，規定“退二進三”企業提供兩幅地塊分別獨立建設商品房和經適房的，可采取兩幅地塊一并以邀請招標的方式確定建設單位；在同一宗地塊上既建設商品房，又建設經適房的，采用邀請招標方式確定建設單位。
專家認為，在保障房大舉提速的前提下，差別化供地，對保障性住房用地采取劃撥等方式，更有利于降低建房成本。
“廉租房用地靠劃撥，公租房建設工程比較大的城市，也是大量采用劃撥的形式，因為只有劃撥，建房的成本才會下來，租金才能明顯低于市場租金，才能實現其意義。”住房和城鄉建設部政策研究中心住宅與房地產研究處處長、研究員趙路興說。
北京一家上市房企資深人士何先生告訴記者，各地保障房供地上的探索也在一定程度上調動了開發商的積極性。近年受土地資源緊缺、地價上漲較快等因素的制約，一部分開發商較難通過招拍掛程序競得心儀地塊，而有關部門對開工進度的監管日益強化，后續土地儲備會面臨比較大的壓力。在這樣的背景下，保障房項目是一個比較好的突破口，不少房企樂于接受以劃撥或邀請招標方式獲取保障房地塊或保障房、商品房混建的地塊。
亟待建立科學合理的選址儲備
2010年10月，全國人大常委會專題調研組公布的《關于部分重大公共投資項目實施情況的跟蹤調研報告》指出，有的保障性住房項目因水、電、路等基礎設施建設不配套，使居民遲遲不能入住；個別地方將保障性住房建在城市郊區，缺少教育、醫療、交通等設施，給居民的工作、生活、出行帶來不便。
趙路興提醒說，正是由于規劃選址不合理等原因，有的地方出現保障性住房難以投入使用，個別地方甚至出現退房的現象。“規劃選址一定要交通便利，方便就業、就醫、上學，不能因為是中低收入、房價低，相關配套措施就做得不完善。”
部分城市在這方面已有積極探索。2003年以來，上海已就保障性住房進行過數輪選址建設。據悉，2010年初上海為保障房選定20余個基地、面積達105平方公里。上海市規劃和國土資源管理局相關負責人說，不少區已經對軌道交通沿線的一些地塊進行規劃控制，將來用于建設包括保障房在內的大型居住社區。
北京市國土資源局公布的最新數據顯示，截止到2010年底，全市政策性住房用地實際供應達到了1332公頃，完成計劃的107%，占全市已供住宅用地52 .8%，比計劃50%超出了2 .8%。有消息稱，政策房地塊選址思路的轉變是2010年政策房超額完成供地計劃的一個關鍵。據介紹，北京 市 政 策 房 項 目 選 址 正 從 過 去 主 要 考 慮 交 通 問題，向兼顧居民入住的就業及政策房項目配合區域經濟發展的思路轉變。
