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2024年11月22日
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前幾日，有媒體報道限購政策有擴展至三四線城市的可能性，在筆者看來，這種狀況的出現(xiàn)是一種必然。而這種必然性是基于多重因素綜合作用的結(jié)果。
首先，限購政策的推出，本身就是基于當前中國城市化發(fā)展進程與水平的現(xiàn)狀而采取的不得已舉措。由于中國城市化發(fā)展水平在不同區(qū)域、不同城市之間存在巨大差異，甚至一二線城市之間尚存在多年難以彌合的差距，至于三四線城市與一線城市則可謂天壤之別。這種巨大的差別導(dǎo)致了大量的資源性購房需求的產(chǎn)生，特別是針對醫(yī)療、教育、商務(wù)和消費等資源需求產(chǎn)生的購買需求在一線城市與部分二線城市極為明顯。此外，基于城市化水平嚴重失衡的現(xiàn)實，城市化進程在近年來保持高速發(fā)展。本次人口普查結(jié)果顯示，北京三分之一常住人口為外來人口，而近年來新增人口中三分之二是外來人口。外來人口高速增長是城市化進程的一種直接體現(xiàn)，但我們的城市，從規(guī)劃、資源配置、住房建設(shè)等方面基本上沒有做好準備工作，可以說是“準備了一桌宴席，但來了兩桌客人”，自然會出現(xiàn)嚴重的供需矛盾。這種矛盾，在一線城市尤其明顯，而從一個區(qū)域而言，中心城市與其他城鎮(zhèn)之間差異同樣明顯。由此推斷，限購政策也必然伴隨城市化進程持續(xù)與蔓延。
其次，限購政策與貨幣流動性現(xiàn)狀存在相悖之處。國內(nèi)貨幣供應(yīng)總量偏高是不爭的事實，俗話說就是“錢多”，加上投資渠道匱乏，把資金投放到房地產(chǎn)開發(fā)或者持有不動產(chǎn)，仍是當前比較明顯具備保值能力、風險不大的投資品種。因此，也才有了大量所謂“投資、投機性住房購買需求”，引發(fā)了限購的政策反饋。而“錢多”的現(xiàn)狀，雖然銀行銀根不斷抽緊，但因民間資本的總量、產(chǎn)業(yè)資本的存量，結(jié)合相關(guān)投資渠道不暢的現(xiàn)實，近期難以扭轉(zhuǎn)。因此，限購政策加入到堵住資本流入房地產(chǎn)的閘門群體之中，順理成章。錢進不了一二線城市，還會流到三四線城市，所以閘門也需要跟進到三四線城市。
再次，中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式，無論在地方政府層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層面，還是中國老百姓的消費觀層面，都不是一個調(diào)控政策可以立刻轉(zhuǎn)變的。對于政府發(fā)展觀的轉(zhuǎn)變，本文不便評述，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，筆者自認為有些了解。絕大多數(shù)一直以住宅為主要產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)，你讓它一下子轉(zhuǎn)型，進入其他產(chǎn)品領(lǐng)域，企業(yè)的人才、知識、資源儲備都成了短板，沖進去也可能是個死。而且傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式，牽連著企業(yè)的現(xiàn)金流、融資模式，也不是一句“轉(zhuǎn)型”就轉(zhuǎn)得過去的。所以我們看到，絕大多數(shù)住宅開發(fā)企業(yè)，甚至部分已經(jīng)轉(zhuǎn)型、加大商業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例的企業(yè)，也依然將最大的業(yè)務(wù)比重擺在住宅上面，紛紛進入了三四線城市。這些企業(yè)在大中型城市都可以翻云覆雨，到了中小城市自然動靜小不了。因此，政策跟進企業(yè)步伐進入三四線城市，也就成了一種必然。
綜上可知，限購政策從它第一天面世之時，就注定了存在擴展至更廣泛區(qū)域的可能。特別是當前國土部開始對三四線城市的土地異常交易有所關(guān)注，相信限購政策進入三四線城市是大概率事件，但由此可能導(dǎo)致限購政策走到一個尷尬的境地，畢竟行政手段代替不了市場化。
