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2024年11月24日
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政府責(zé)任是什么?應(yīng)該是保證居住權(quán)，給最需要保障的人居住權(quán)利，現(xiàn)在的問題是不知道保障誰，至今為止政府沒有出臺任何文件，國家 也沒有出臺法律對保障房提供什么樣，本來是解決最低收入家庭不要睡在大街，現(xiàn)在提高到對中等收入家庭或者對擁有財力的國家公務(wù)員等提供福利分房的再回頭。
我們自1840年鴉片戰(zhàn)爭之后有一個民族危機問題，國家興旺大于民眾財富的需求。所以一直到建國為止都是國強才能民富，建國以來發(fā)現(xiàn)倒過來。因 此戰(zhàn)爭危險論導(dǎo)致我們國家前三十年沒有進行城市化論。我們國家上個世紀(jì)50年代初提出戰(zhàn)爭第一，就是國防第一，然后是工業(yè)第二，基本建設(shè)第三，住房第四。 因此我們住房在城市化率過程中遠遠落后同等發(fā)展國家階段。
1998年進行房改的時候，基本上實行哪個單位有錢哪個單位就有福利。上海這些街道的大集體和小集體基本享受不到，大的紡織工廠他們可以享受到 福利分房，上海尤其典型。1998年之后出現(xiàn)市場化，這是真正實現(xiàn)城市化的高速增長和住房市場增長。但是我們“十二五”規(guī)劃要實現(xiàn)兩個市場，一個保障性市 場，一個是商品房市場。
政府責(zé)任是什么?應(yīng)該是保證居住權(quán)，給最需要保障的人居住權(quán)利，現(xiàn)在的問題是不知道保障誰，至今為止政府沒有出臺任何文件，國家也沒有出臺法律 對保障房提供什么樣，本來是解決最低收入家庭不要睡在大街，現(xiàn)在提高到對中等收入家庭或者對擁有財力的國家公務(wù)員等提供福利分房的再回頭。
不解決土地問題，就不能解決房地產(chǎn)市場的任何問題
為什么調(diào)控這么多年解決不了?
2003年開始調(diào)控到現(xiàn)在，上海在1999年到2003年實行減稅制，2003年之后出現(xiàn)問題，就是出在土地上，今天不從土地問題上來解決，我們是沒有辦法根本解決現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的任何問題。
從土地供應(yīng)量而言，必須看原來出現(xiàn)的土地儲備以及土地能不能保證未來生產(chǎn)供應(yīng)。2003年之前，我們平均月增長40%土地供應(yīng)量，2003年出 現(xiàn)土地招拍掛之后，其中有14個月低于10%的低增長，18個月的負增長，2007年我們提出增加供給，所以有一段短期的高峰。之后出現(xiàn)了2007年的 “兩防”，即防止投資過熱和防止通脹，然后又出現(xiàn)持續(xù)負增長。
我們通常把兩年以前的土地計算為法定生產(chǎn)量，這樣的情況可以看到，以前房價持續(xù)增長主要重點來源于土地。因為2003年我們提出控制或叫收緊土 地銀行信貸兩閘門。18億紅線能不能突破，這是長期爭論的問題，其實和開發(fā)商沒有什么關(guān)系，建設(shè)用地是每年總用地的10%。在六類供地中，房地產(chǎn)只占其中 一部分，我們只占當(dāng)年用地的1.5%，房地產(chǎn)開發(fā)和18億紅線沒有關(guān)系。2010年我們號稱12萬公頃土地供應(yīng)量中，開發(fā)商只獲得四分之一。
土地制度是制約房產(chǎn)市場正常發(fā)展資源分配的重要一塊。政府從中間收到多少?如果從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅來說，我們占13%左右，就是四種稅收，包括營業(yè) 稅、土地增值稅、契稅和耕地占有稅。從房產(chǎn)稅和持有稅來說，大概地方財政收入占5.23%。兩者相加約有15%來自于房地產(chǎn)。2010年我們是2.9萬億 土地總收入，兩者一對比，可以看到稅收在房地產(chǎn)所占的比重很小，遠遠不如土地財政收入。房產(chǎn)稅加上土地財政收入，可以說基本上占到房價的70%。
一般來說，住房發(fā)展分為四個階段，第一個階段是“房荒”階段，就是為人均少于一張床的絕對數(shù)量不足階段。如我國的1978~1990年;二是， 增加住房面積的增量發(fā)展階段，也稱“戶均一套房”，相當(dāng)于我國人均住宅建筑面積8平方米向人均20平方米的發(fā)展階段;第三個發(fā)展階段是“人均一間房”，如 我國1998年實行住房分配貨幣化改革后的階段;第四個階段是擴大住房舒適度消費階段，為提高住宅總體水平的階段，這個階段重點依靠完全市場化為主而發(fā)展 了。
2010年6月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局共同發(fā)布了《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編 制工作的通知》，提出了“十二五”住房保障規(guī)劃重點和基本目標(biāo)稱，“力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問 題，2013~2015年各地要結(jié)合實際，穩(wěn)步擴大制度覆蓋面，適當(dāng)提高保障標(biāo)準(zhǔn)，力爭到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基 本得到保障。”這是關(guān)于保障房提出的目標(biāo)，能不能實現(xiàn)很難說。
房地產(chǎn)未來發(fā)展的態(tài)勢
在整個市場有限購，有調(diào)控政策的時候，大家擔(dān)心該投什么，房地產(chǎn)行業(yè)還有投資余地嗎?這個我們可以和國際比較，看看未來發(fā)展是什么樣的狀態(tài)。
從美國、英國情況看，它們生長曲線比我們提高65%，美國比較特殊，因為它沒有經(jīng)過二戰(zhàn)任何摧毀，其他國家都有，所以從這樣一個經(jīng)濟發(fā)展速度可 以看出，如果我們按同樣比例計算，我們未來發(fā)展速度應(yīng)該是一個陡型的，可以達到人均15000美元的水平。這樣和世界上這幾個發(fā)達國家基本走統(tǒng)一條線。
正因為我們有這樣一個經(jīng)濟增長基礎(chǔ)，可以看到城市化率發(fā)展過程會走同樣的相似性。英國、美國和日本早已經(jīng)實現(xiàn)城市化率超過80%。韓國和我們類似，差三五十年左右時間而已。
我們現(xiàn)在城市化率只有46%，按照戶籍算只有35%。我們到2030年接近于70%，這個發(fā)展速度因為前面國際上證明我們必然要走這樣一個城市 化率。按照經(jīng)濟指標(biāo)看，在2004年 我們和國際平均水平相差20點，到2020年仍然和國際平均值差14個點，不足以達到國際平均水平。按照這樣的發(fā)展過程看，我們必然會走城市化率的過程。
從人口紅利角度看，中國由于計劃生育導(dǎo)致，2010年到2020年只有5年到10年的預(yù)期過程，隨后出現(xiàn)增長。現(xiàn)在我們已經(jīng)到了低點。這樣的發(fā) 展過程可能會形成比世界各國人口紅利期的延長期要短，從韓國看也是這樣，韓國人口紅利期比我們多出來20年時間，可是后期他老齡化程度比我們嚴重。我們可 以看到日本在城市化率最高階段里頭出現(xiàn)了住宅高速增長，同樣韓國在城市化率最高階段中他們住宅產(chǎn)量總量遠遠高于正常發(fā)展。
從住宅建設(shè)投資在GDP的比重當(dāng)中，日本在20%左右，美國也是，可以看出日、美、法住宅建筑占固定投資建設(shè)18%到22%。僅僅按住宅算我們 占13%多一點。從日本的居住面積看，我們和日本基本上類似，雖然我們相差年份比較多，但基本上比較類似。按人均土地面積算，假定中國是1，日本是 1.26，日本山區(qū)比中國所占比重要高，它實際可利用的土地比中國還要高。
從人均居住面積來說，從1998年開始到2009年，我們現(xiàn)在最大生產(chǎn)面積是560萬套，曾經(jīng)中國有6500萬套的空置，但是從1998年到現(xiàn) 在只有4000萬套，到2009年是3800套。前面說的經(jīng)濟增長比例和其他國家相比，通常會有一個空間，過去一直保持這個空間，就是住宅面積的增長大于 收入平均增長，意味著未來發(fā)展空間會繼續(xù)加大而不是縮小，不可能人均收入超過人均建筑增長比例。
按總量計算，我們到2030年需要生產(chǎn)超過1倍以上的住宅，在20年時間完成住宅總量，每年要超過10億，現(xiàn)在有5億多，加上非房地產(chǎn)開發(fā)的只有8億多，最少要增加2億。如果到后期的話，我們大概完成14億到16億，這樣才能完成人均居住面積增長的需求。
從固定資產(chǎn)投資來說，我們現(xiàn)在不到3萬億住宅投資，未來達到10億才能滿足城市化率的需求。在整個城市化發(fā)展過程中，城市化率大概占到我們需求總量41%，因為居住性需求改善占32%，折舊占24%，城市人口自然增長占3%。
如果按照國際經(jīng)驗來說，我們大概在2020年達到頂峰，達到400億左右住宅總量，實際上我們不可能完成，因為我們年生產(chǎn)量不足。往年我們商品 房只有560萬套，今年提出非商品房不到300萬套，今年提出保障性住房要建1000萬套，生產(chǎn)能力沒有那么多。我們按正常算大概2030年才有可能實現(xiàn) 我們滿足基本城市化率和國際軌跡的點。相比之下我們比國際發(fā)展水平的軌跡看至少晚10年，甚至更多時間。
我們住房自有化率達到了86.4%，換句話說，只有20%的家庭是沒有自己住房的。自有化隨著收入增長而上升，最低收入家庭是79.3，也就是說住房所有化率在收入階層對比之下沒有出現(xiàn)貧富差別的差別。
從面積上來說也是這樣，是中國西部大城市人均居住面積越低，中小城市，人均面積越低。越邊遠地區(qū)公共資源配置不足的地方居住越大，但房價也越 低。從人均居住面積看，最高的是100平方米。也就是說收入相差17倍，按住房面積來說相差不到40%，如果把低收入都算進去，住房面積上我們并沒有出現(xiàn) 隨著重大差別而出現(xiàn)的差別。
2030年之前中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)下調(diào)
存在的問題是什么?為什么我們房產(chǎn)市場還會如此緊張?很重要一個問題，是我們?nèi)撕退拇司幼≡谝惶追康谋壤_到60%，要有第二套住房尋求改善和增加住房面積，成為我們這個社會中很主導(dǎo)一部分。
大家都說，擁有第二套住房的比重，2008年的時候我們調(diào)查數(shù)據(jù)是8.9%，2009年提高很多，大概提高2.5個百分點，這個比重在國際發(fā)展水平中并不是很高。而其中用于出租的比重很高。完全用于投機炒房的占17.3%。
我們過去福利分房的時候不論收入水平，因此導(dǎo)致最高收入階層雖然比例最高，但是并不是所有的家庭都擁有第二套住房。我們從空置情況看，空置最高 城市是南京，占到12.05%，相反另外一些城市又很低，最低和最高的相比，全國平均起來是3%左右。我們并沒有因為空置，投機，炒房導(dǎo)致房價過高。
我不能說房地產(chǎn)因為供求關(guān)系導(dǎo)致唯一房價上漲因素，因為公共資源，大學(xué)，教育等其他條件，城市集中度的條件都會導(dǎo)致房價出現(xiàn)偏差，但是供求關(guān)系 可以充分反映價格上漲趨勢。2005年我們發(fā)現(xiàn)我們竣工房子和銷售房子出現(xiàn)逆差，到了2010年的時候，達到1.73，第四季度賣了2億多平方米。
我想在現(xiàn)實情況下，誰也不愿意說今年的房子一定漲，明年房子一定漲，我能告訴大家我們通過對國際的比較和現(xiàn)在政策出現(xiàn)的矛盾，可以知道未來我們發(fā)展的趨勢。我認為，2030年之前中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)下調(diào)或者是沒有投資價值的時候。但是什么時候是轉(zhuǎn)折，有的可能是賺得多，有的是賺得少，沒有完成城市化之前，讓房價掉下來基本不可能。
