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2024年11月22日
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2019年以來，房地產市場“因城施策”逐步落地。行至三四月，“小陽春”驟起，熱點城市被頻頻點名，為市場過熱苗頭敲響警鐘。
中原地產研究中心統計顯示，截至6月30日，上半年全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年的192次，同比上漲31%。但易居企業集團CEO丁祖昱在接受時代周報記者采訪時卻表示：“今年應該是調控最少的半年了。”
調控究竟是多了還是少了？關鍵在調控政策的分化。
2019年上半年，樓市調控更多由地方根據市場實際把握。統計顯示，今年以來，已有蘭州取消限購、佛山取消限價、阜陽取消土地限價，此外更有多城放寬人才落戶條件，側面對限購起到一定突破作用。但同時，部分城市收緊樓市政策，如蘇州升級限售、西安加碼限購等。
中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者指出，行至年中，2019年上半年的調控可視4月19日為節點：“4月19日之前，受菏澤領頭以及中央經濟工作會議的定調影響，各地樓市調控政策明顯減小，且大部分以寬松為主；4月19日，住建部預警六個城市，5月18日又預警四個城市，政策再度呈現收緊趨勢。”
調控政策分化到區
今年的房地產市場調控，中央主要把握“穩”的底線，將更多的調控權和責任交給了地方。在此基礎上，上半年樓市政策分化明顯，除了收緊和放松并存之外，還體現出政策分化到區、既防漲又防跌的特點。
6月初，時代周報記者致電南京市高淳區不動產中心得知，該區已取消限購，但南京市的其他區域限購仍在執行中。此外，在蘇州警示市場年內房價漲幅不得超過5%的同時，也有城市頒布“限跌令”—如3月4日，江西贛縣發布通知，要求所有開發企業立即停止特價房銷售等三條“限跌”政策；6月，湖北恩施（樓盤）市房地產協會發布《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》，列舉十條降價對市場的影響，直指“不準降價”。
中國社科院城環所不動產室主任王業強對時代周報記者分析指出，當前我國房地產政策的松緊程度取決于當地市場發展的景氣狀況，帶有逆周期調整的性質：“在今年整體調控的基調下，各地出現政策分化是必然趨勢。這也體現了中央調控政策的原則性與地方調控政策的靈活性相結合的特點。”
“但這樣的趨勢，從一個側面顯示出當前我國不同城市之間的房地產市場呈現了較大分化，需要多加留意。”王業強補充強調。首先，部分二線超大城市成為新的增長極，無論是房價上漲幅度還是持續時間均表現突出，“對于這種城市來說，需要衡量城市的房價上漲是否有基本面支撐。其次，棚改退出后，部分中小城市的市場隱憂顯現。再次，收縮型城市的房地產市場更值得注意，應控制大規模擴張”。
研究院研發中心房產企業研究總監李建橋則向時代周報記者分析指出：“從經濟增長和城市市場結構性矛盾來看，部分城市樓市雖然熱度上升，但仍在可控范圍內。同時，中央層面更加關注城市房地產與經濟增長的匹配性，因此三四線城市的反彈管控會更加嚴格，二線城市則可能會有一定程度的放松。”李建橋同時表示，政策維度上，預計2019年整體基調不變，以小的調整為主，包括城市的限價、限售、公積金或者住房貸款利息調整等。
克而瑞研究中心判斷認為，從主管部門態度來看，房價仍是不能觸碰的紅線。二線城市中的貴陽、濟南（樓盤）、昆明（樓盤）等，三線城市中的大理（樓盤）、徐州（樓盤）等，有加碼調控的可能性；多數三線城市受制于市場購買力透支疊加棚改貨幣化安置漸次退出，短期內房地產市場仍面臨較大的下行壓力。目前，隨著樓市成交明顯放緩，廈門（樓盤）、煙臺（樓盤）等二三線城市庫存風險再次浮出水面，預計下半年有望逐步松綁調控。
長效機制在路上
今年1月21日，總書記在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專項研討班上表示，要全面做好住房市場調控等工作，“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。此后，“長效機制”被多次提及。
此前，蘇州市住房和城鄉建設局房地產開發管理處告訴時代周報記者，目前蘇州市房地產長效調控機制政策已經形成方案，但暫未透露下一步工作是什么、何時展開。5月28日，海南（樓盤）省也表示，本省房地產調控長效機制的相關指導意見已上報國家推進海南全面深化改革開放領導小組，爭取從省級層面出臺指導意見。
6月26日和27日，時代周報記者分別致電海南省住建廳和蘇州市住建局，詢問長效機制的進度和具體內容，對方均表示尚無最新消息透露。
時代周報記者梳理發現，從全國范圍來看，海南省布局房地產長效機制已走在前面。早在今年3月15日，海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃透露，海南省已于2018年研究制定相關機制并已報中央待批。5月28日，海南省住建廳也向外界介紹了更多關于長效機制的具體內容—“著手研究運用經濟、法律、行政等綜合手段，把握好近期和遠期的關系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度和適應自貿區、自貿港建設的房地產市場調控長效機制，保持房地產市場平穩健康發展”。
2019年下半年，房地產長效機制是否會迎來實質性出臺？
丁祖昱向時代周報記者表示，去年中央層面已有政策工具包，也強調了“一城一策”“因城施策”等原則，“從這個角度看，長效機制不會是下半年中央對房地產市場調控的重點”。
至于長效機制推出的具體路徑是自上而下還是從地方到中央，王業強表示，在已有的調控背景下，存在地方摸索長效機制并穩妥推進的可能。
“今年，地方政府調控房地產市場的自主權力進一步擴大。在此基礎上，地方政府發揮主動性、根據地方市場實際情況制定具體調控措施，是結合當前背景的一種創新。另外，長效機制沒有現成的模式，需要發揮地方政府的積極主動性，經過一段時間的調控實踐探索，再由中央進行總結推廣。”王業強分析認為。
但專家同時表示，長效機制的推出并非全權由地方主導，或更多傾向走“上下結合”的模式。
“預計中央將把握房住不炒、‘三穩’、防風險等原則，”王業強說，“以往都是中央制定政策，地方抓落實。現在是中央制定原則和方向，地方出政策。這種模式更貼近市場，預計也更有效。”
李建橋也認為：“未來或將由中央問責抓住調控主線，并且使用住房登記、戶籍、土地等配套性措施穩定市場；地方主要落實細節，如供地計劃、戶口計劃、公積金計劃等。”
