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2024年11月22日
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近段時間以來，全國多個城市的土地市場升溫，不少房企在土地市場爭搶激烈。在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次企業(yè)擴儲的良機。過去，深圳的商業(yè)和工業(yè)用地因限制條件較多基本為底價出讓，但在最近深圳兩宗工業(yè)用地拍賣卻非常激烈。
近日，深圳坪山區(qū)出讓了三宗工業(yè)用地，這三塊工業(yè)用地出讓條件和競買資格條件均高度一致，土地準入行業(yè)均為《深圳市產業(yè)結構調整優(yōu)化和產業(yè)導向目錄（2016修訂）》鼓勵發(fā)展類中的A01生物產業(yè)，使用年限均為20年，宗地需開展實施裝配式建筑。
結果顯示，其中兩宗工業(yè)用地被深圳市愛康生物科技有限公司、深圳市康泰健牙科器材有限公司分別以5000萬元和2500萬元競得，溢價率分別為335%和117%。在競拍現(xiàn)場，深圳市愛康生物科技有限公司和深圳市國賽生物技術有限公司為宗地號G14316-0113地塊的激烈纏斗成為最大亮點，雙方接連近37次輪番出價。另一宗工業(yè)用地由深圳市新產業(yè)生物醫(yī)學工程股份有限公司以底價5112萬元競得。
據統(tǒng)計，今年5月深圳共有9宗工業(yè)用地出讓，累計出讓土地總面積超過11萬平方米。因土地緊缺且謀求產業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。
今年年初，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布了《深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（征求意見稿），提出產業(yè)用地容積及容積率調整可通過新建、擴建、拆建三種方式組合的路徑實施，劃定新增建筑面積的15%為產業(yè)用地容積調整的貢獻基準，并明確規(guī)定提高容積率增加的建筑面積不得轉讓。到了4月，深圳市又出臺《深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用的暫行規(guī)定》《深圳市工業(yè)及其他產業(yè)用地供應管理辦法》兩個文件，深入推進土地供給側結構性改革，促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用，拓展產業(yè)發(fā)展空間，加快工業(yè)及其它產業(yè)用地供應，推動產業(yè)轉型升級，為實體經濟持續(xù)健康發(fā)展提供有力空間保障。
此外，深圳市正大力實施“拓展空間保障發(fā)展”十大專項行動，在違建“零增量、減存量、保安全”上實現(xiàn)攻堅突破。5月8日，福田區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局會同香蜜湖街道辦事處、福田區(qū)消防大隊等部門組織開展度假村片區(qū)違法建筑清拆行動，宣告綜合整治號角正式吹響。此外，位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的碧海灣高爾夫球場違建將被依法強制清拆。
與商辦和工業(yè)用地不同，自2010年起深圳的住宅用地供應面積逐年減少，2012年后宅地供應更是一直處在超低位水平，城市更新早已成為住宅供應的主力。中國指數研究院監(jiān)測的300城市土地市場交易信息顯示，4月份中國300個城市共成交土地1830宗，環(huán)比增加22%，同比增加18%，其中，宅地成交量環(huán)比上揚近三成。其中，二線城市土地市場最為活躍。4月份，二線城市土地出讓金為2641億元，環(huán)比增加43%，同比增加81%；成交土地面積3139萬平方米，環(huán)比增加14%，同比增加15%。據測算，二線城市“賣地”收入占300個城市土地出讓收入的66%，土地成交面積占比也超四成。
中國指數研究院建議，目前市場的變化對企業(yè)拿地提出更高要求，中小房企盡量少拿高價地、高溢價地和高總價地，可以通過合作和收并購有選擇地進入潛力城市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也警告，近期房屋銷售市場悲觀情緒減少，同時房企的資金面在不斷改善，這些因素都帶來了很多拿地機會。不過，如果近期土地溢價率太高，接下來又會出現(xiàn)很多管控，即出現(xiàn)穩(wěn)地價的現(xiàn)象。值得注意的是，4月以來針對市場回溫跡象，發(fā)布房地產調控政策收緊的城市明顯增多。據不完全統(tǒng)計，今年前4個月已有30多個城市調整公積金政策，其中多地政策有所收緊。
