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2024年11月24日
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人物簡介：
劉曉光，現任首創集團總經理、首創置業董事長。經歷：1975—1978年，北京測繪儀器廠車間主管；1978—1982年，北京商學院學生，獲商學士學位；1982—1985年，北京市計劃委員會商貿處副處長；1985—1986年，北京市百貨公司副總經理；1986—1987年，北京齒輪總廠副廠長；1988—1995年，北京市計委處長、總經濟師、副主任；1995至今，首創集團總經理、首創置業董事長。
正值眾多房企受困于史上最嚴厲的宏觀調控之際，一直備受業界關注的首創置業，再次以“芭蕾雨”這一全新概念打造城市新中心闖出了一片藍海，引起了市場的強烈關注。經過一年多的運作，北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬寧相繼下起了“芭蕾雨”，累計計劃投資將超過數百億元。“未來還將繼續在全國擴張”首創置業董事長劉曉光透露。
基于目前中國城市化進程中面臨的城市規模研究不透、產業系列研究不夠等“城市病”的挑戰，首創集團希望通過“芭蕾雨”這一開發模式、商業模式的創新推動中國城市化進程的健康發展。從中國城市化的角度來說，“芭蕾雨”是城市化模型的一個構造，是可持續和轉變經營方式的一種創造，是破解新城鎮在城市功能與產業發展不協調困局的有益探索。
城市化要嚴防“城市病”
作為房地產的行業領袖，談及城市化與房地產的關系，劉曉光顯然有著自己獨特的理解：“城市化與房地產關系極為密切，房地產是城市化的主力軍，是城市化的一個重要龍頭。因為城市化是有形態的，這個形態就是建筑，房地產解決了城市的形態。”
就當下房地產宏觀調控采取的“限購令”，劉曉光認為這是暫時的特殊決策，有效抑制了房價的過快上漲，但從長遠來講，更需要有一個常態的健康穩定的發展模型。“限購是一個行動手段，必要時可以動用，但市場化手段也要動用。兩個手段，最好還是按照市場的價格規律來進行。目前的調控結果跟國民收入增長與群眾收入基本成正比，我覺得有效果。”至于限購令何時會取消，他表示取決于實際市場發展的狀態：“如果房價大起大落，不但不能取消，還得加強。如果市場有變化，還會接著調控。如果市場穩定了，就會取消。”
至于今年1000萬套保障性住房建設是否會對房價造成很大的沖擊，劉曉光認為不會。“因為商品房和保障房對應的是兩個群體。比如，北京、上海的房價從每平米四萬降到三萬，中低收入群體也買不起。中間層最難受，兩邊都夠不著。這部分人群可能將來要靠市場化租房來解決。但他們是動態的，有錢后可以去買商品房。”劉曉光說，很贊同目前執行的住房雙軌制，這可以保證房地產市場化，至少可以滿足中國住房市場十年的需求。對于集資建房，他不太認同：“這會滋生腐敗，產生社會不公。”
除了房地產之外，一直注重產業配套的劉曉光認為，城市化還應該有其他產業帶頭人，以解決城市產業系列和城市功能的問題。他直言：城市化的發展需要各個產業的龍頭共同帶動。否則，城市只有形態，如何運作、如何就業、稅收從哪兒來？從城市化的角度來看，計劃經濟這個手段已經不靈了，因為“一沒有資金，二沒有市場化的功能，也就沒有好的產業，當然就解決不了就業”。他強調：“中國在城市化的進程中只有處理好城市形態與功能、產業系列二者的關系，才能形成更多真正的城市。”
對于城市的產業定位與發展，劉曉光拋出了自己的觀點，他說：“城市建設者與管理者必須要有長遠的戰略眼光與科學的發展定位，才能真正實現滿足市民生活的城市功能，才能實現雙輪驅動。”他舉例說，像拉斯維加斯，為什么能在一個荒地里建設一個城市呢？就是因為它有一個巨大的產業——賭博業，現在貿易也成為城市的一大產業。這樣就讓城市充滿了活力。
針對中國的城市化現狀，劉曉光認為主要存在的問題有：城市規模研究不透、產業系列研究不夠、金融制度不適合城市化現狀、融資通道不暢、市場化運作發育不良、行政造城運動盛行、配套政策滯后、城市形態不美、規劃與建設水平不高、農民進城后教育水平跟不上等等。他直言，這些問題也將是今后中國城市化所面臨的挑戰。
“比如，要解決城鄉差別，就要推動城市化進程，而這需要有一套好的政策。只有政策配套了，才能實現繁榮一片，綠化一片，美化一片，才能讓農民享受城市化的成果，縮小城鄉差距，促進郊區生產力的發展。這應該作為政績考核的指標。”他還分析說，歐美的城市化是靠商人、企業的力量，我國是在靠行政的力量，并且還存在有二元戶籍制度問題，這是我國今后面臨的最重要的問題，而能否讓企業成為市場化運作的主體是我國城市化進程中必須解決的問題，否則，保障房建設如何實現市場化運作？資金如何籌措？另外，資金保障是中國城市化能否順利推進的基礎，企業如何通過資本市場來融資？
面對城市化的問題與挑戰，劉曉光認為，作為城市化主力軍的房地產業，應該身先士卒，在開發模式、融資模式等方面不斷創新，在減少“城市病”、預防“城市病”上作出一些積極的探索。
“芭蕾雨”：構造城市化新模型
事實上，“芭蕾雨”的推出，就是首創置業對現階段中國城市化進程深入思考和敏銳洞察后，為中國的城市探索出一條可持續發展之路的有益嘗試。
劉曉光說：“城市化的快速推進讓大城市擁擠不堪，而小城鎮、新城鎮出現后，產業發展水平較低，直接影響著其經濟功能與質量。再者，隨著城市化進程的加快，現代服務業包括產業服務和商業服務，需要貿易服務來拉動消費。可是，我們看到，盡管建了很多新城市，由于城市定位不準、功能不全、產業缺失，沒有就業，未來的發展是不可持續的。”
面對這一將成為阻礙中國城市化進程健康發展的大問題，“芭蕾雨”通過把居住與產業序列配置到大城市周邊的新城里，重新建設一個城市新中心，從而發揮城市發動機、城市引擎的功能。他認為未來中國的城市化必然走上這樣的道路。首創置業及其合作伙伴傾力打造的以奧特萊斯為引領的“芭蕾雨”正是延續這樣一種城市新中心的商業模式。
劉曉光說，“芭蕾雨”有兩大品牌理念。一是純正和同步全球的奧特萊斯。“現在，中國的老百姓都到國外去消費，國內的消費卻拉動不起來。為什么不就地消化把消費拉回來呢？”在劉曉光看來，通過奧特萊斯，一方面，可以讓更多的中國百姓低價消費高品質的商品，與世界時尚的消費同步；另一方面，還可以衍生出很多具有附加值的產品和產業，比如物流加工信息業。
二就是3+X多功能復合模式。“3”是指奧特萊斯名牌折扣中心、綜合現代商業集群以及生態住宅，“X”代表的是地方特色資源產業，這樣，構成一個充滿活力的小城市。劉曉光告訴記者，這種模式是基于首創對于網絡化時代帶來的城市形態發生的重大變化做出的判斷：過去，居住、商業和辦公分開，現在需要高度濃縮一體化，解決時間、效率、交通擁擠等新的城市問題。
他解釋說，以奧特萊斯引領的城市新中心，依靠城市的發展規劃，整合住宅、商業、上下游相關的資源產業，比如主題公園、游艇會、高爾夫等等，配合教育、養老等服務設施，打造商務就業、文化、娛樂一體的產業集群，形成就業與生活、工作、休閑、研發、創新、人和自然共同和諧的城市中心。
“這種商業模型不僅僅局限于傳統商業地產，而是把地產與產業、現代服務業、國際化的產業和地方的特色資源產業結合起來的一種創新的商業模式，在這個模式里，不僅要有宏偉長遠的規劃圖，還要有一張張的產業圖、稅收圖、可持續的發展圖。”
劉曉光坦言，在實際運作中，“芭蕾雨”也遇到了困難，這個困難不是建設什么形態，而是這個小城鎮應該具備什么功能，發展什么產業，怎么安排就業，讓它成為一個可持續發展的小城鎮。
困惑的同時，北京房山“芭蕾雨”在“限購”政策出臺后一下午賣掉四百套也讓劉曉光著實感到振奮：“這是市場和消費者對‘芭蕾雨’所追求的新的生活方式、新的消費時尚的認可，說明它符合新的城市發展趨勢，實現了人們吃在其中、樂在其中、購在其中、住在其中、工作在其中，各個方面融為一體的愿望。這對于今后北京城區向外分流人口很有吸引力。”
那么，這種創新還會帶來哪些好處呢？“我想，對于企業來說，一是在地產轉型上我們率先走出一條路來，就是在資源的發展模式上創新了；另外就是我們的建設規模擴大了。不過，這種模式對地方的可持續發展、對于百姓的生活方式更有意義。我們建設的一個區域，只麥當勞就要幾家店。每個大的區域會形成100、200億元的銷售額，帶動就業2—3萬人，實現10億元以上稅收。最重要的是，老百姓用比較低的價格享受到世界上最先進的時尚的商品，高品質的商品和生活方式，這是比較重要的。對一個地方的可持續發展也是非常有意義的。”
創建投資渠道，讓百姓共享地產收益
從1994年加盟首創集團，劉曉光就堅持了產業、金融兩個輪子一起轉的企業發展之路。在他的帶領下，首創置業從當初的負債累累發展成為目前綜合實力居國內領先地位的房地產綜合營運商。
在劉曉光看來，地產是一個與金融高度相關的產業，主要靠金融來帶動。地產所需要的資金，一方面依賴資金市場，靠銀行貸款，另一方面依靠資本市場，上市發債基金。此外，還有諸如收益債券、私募基金等創新產品。
對于中國房地產金融業的發展，劉曉光評價說：“確實取得了一定的進步。這種進步表現在經營產品的多樣化以及渠道的多樣化，不再是千軍萬馬都用一個貸款渠道。其次，吸引社會資金的通道多了，有私募、信托、個人理財等等。”但他指出，與中國房地產的迅猛發展相比，吸引社會資金的通道還很不夠，資金市場管理還過于嚴格，房地產離資本市場太遠，尤其是沒有給中國百姓創造一個享受地產高成長行業投資收益的機會。
他建議：“政府能不能建立一個像收益債券這樣的回報基金？每年給予投資者一定的投資回報。這樣，社會資金進來了，投資也有回報，房地產有錢了，房子也建成了。”劉曉光說，自己現在思考的比較多的就是如何創造更多的房地產投資通道、投資產品，讓老百姓取得合理的利潤，不用再通過買房賣房來獲取收益。
就首創創立的基金，劉曉光坦言，這些基金都是為了讓首創成為真正的城市運營商。對于各基金的進展，他透露，正在與北京市探討的小城市基金，規模將達到幾十億元，通過選點，設計產業功能、城市功能、產業系列，帶動城市的改造發展。“現在，北京正在建設世界城市，可是五環以外都很落后，世界城市要有世界城市的郊區形態。像美國洛杉磯城市和郊區基本沒有什么差別。如果在北京六環以外規劃建設四五十個小城鎮，才能說北京很漂亮，也會實現北京的城鄉一體化。”對此，劉曉光特別強調：“希望通過城市化委員會向有關決策層和社會呼吁，首創集團愿意盡自己的一份力，承擔其中4到5個小城鎮的建設任務。”此外，地產基金處在募集階段，分為國際募集和國內募集兩個部分。基建基金在探討之中，涉及地鐵、高速路、水務、垃圾等領域。還有金融消費等方面的基金。
“做基金最關鍵的是要有投資模型、回報模型，這樣才具有可操作性。我們現在建了很多新城鎮，像海口新區、南京等，起步都在六平方公里以上。而中國許多城市招商不理想，就是因為沒有回報模型，沒有產業模型。”
他表示，中國的房地產從金融的角度來說，開放度還要加大，要大膽設計出一些金融產品來吸納資金，資本市場上還要放寬一點，因為中國房地產現在的矛盾是供求矛盾，如果資金量多了，供應量大了，房價自然就降下來了。另外，政府可以通過金融產品的設計，應用引導性的、有差別的政策，鼓勵投資企業將資金投到政府需要的產業方向上去，比如在中低檔住宅開發、新城開發方面給予政策，但對于高檔住宅則不予任何鼓勵政策，這樣既可以解決老百姓的住房問題，也可以加快城市化的步伐。
“實力+品牌”打造國際城投營運商
國際化是首創置業長期堅持的核心戰略方向，也是首創置業重要的品牌特征和企業文化價值觀。在近二十年快速發展的歷史中，首創置業始終保持創新性、國際性，以及敏銳的戰略決策力，始終強調規范、透明、開放的管理思想，并且在這個思想的指引下確立了區別于其它大型地產企業的戰略定位，即城市投資營運商。
在劉曉光看來，目前首創的國際化可以從以下幾方面體現出來：第一是理念國際化，第二是產業國際化，第三是合作國際化，第四是市場國際化。“我們要不斷吸收國際化的先進經驗、先進模型。西方在市場化方面已經有一二百年的歷史了，我們希望站在巨人的肩膀上更上一層樓。”
關于國際化的合作伙伴，首創置業是亞洲最大投資機構GIC（新加坡政府產業投資公司）在中國市場的核心戰略伙伴，與新加坡發展銀行、摩根大通、三菱銀行、匯豐銀行，包括各產業領域的著名的國際公司有良好的合作；RELATED、第一太平戴維斯、伊藤洋華堂、哈佛大學以及許多一流建筑事務所等等也是首創的合作伙伴。
“下一步我們的差距在哪兒？就是國際化的市場。”劉曉光說，一個國際化的企業，沒有國際化的市場是不完整的。我們希望走出去，把資源、人才、設備、材料帶到國際環保、地產等市場上去。
他表示，遇到的阻力主要是國際市場有規范限制，但國內限制則更多。“我認為，無論是國際市場還是國內市場，都應該鼓勵、支持我們，因為我們是帶著原材料、勞動力和設備出去的。我們能夠提供就業、增加出口，這些都是好事。另外，與國際市場合作要有實力、有品牌，要懂得國際化的準則，首創成立以來一直在塑造品牌。我想，首創的品牌有這個信用實力。”
誠然，作為北京市國資委所屬的特大型國有集團公司，首創集團自1995年重組以來，已構建起以水務為核心的基礎設施產業、以城市住宅開發建設為核心的房地產業和以投行并購業務為核心的金融服務業等三大核心主業，并逐步發展成為戰略定位明確、發展思路清晰、主營業務突出、品牌知名度較高、綜合實力較強的城市綜合投資控股公司，是北京市乃至全國具有一定影響力和帶動力的大型企業集團公司。
目前，首創集團確立了“四·四·二”的資源配置戰略：40%的資金投資在基礎設施。40%的資金投資于房地產。作為首創國際化的一個案例，劉曉光透露，“芭蕾雨”在今后地產中將占到30%的份額。此外，20%的資金用于兼并收購等金融投資。
“這三部分業務的融合構成了首創的特點，形成了首創的核心競爭力。我們在中國的52個城市已經投資達10多年之久，在水務、地鐵、路橋、房地產、酒店等方面深入介入到了多個城市的發展當中。另外，這也有助于規避行業周期風險。這等于是足球場一個對陣組合，有長線有中線有短線。”劉曉光坦言，這樣的模式也是企業的戰略定位、發展模型、商業模型，隨著中國的城市化發展進程不斷調整完善的結果。“我希望首創未來是一個頂級的、專業的，具有國際化理念的城市綜合投資運營商。”
