以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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盡管在房地產領域摸爬滾打了多年，行伍出身的張寰宇依然保留了軍人的作風，說話爽朗而直率。面如平湖、胸有激雷，談笑間檣櫓灰飛煙滅是他給記者的最深印象。執著和共贏是他信奉的處事原則。人生旅途中盡管遇到過不少困難、挫折，從不輕言放棄，直至將它們一一征服。面對當前高速城市化進程，他直言，讓天下百姓安其居而樂其業是最大的民生！
操盤手就是總導演
在地產圈，很多人都說“房地產操盤手”是統籌一個樓盤營銷和策劃為一體的關鍵性人物，在專業知識、策劃能力上都需要具備相當高的要求。也有人說“房地產操盤手”是一個默默無聞的職業，只需把一個樓盤蓋好，賣完就OK。
張寰宇表示，他更傾向于前一種觀點?！霸趪窠洕校康禺a是一個特殊的行業，沒有那一個行業會像它那樣涉及到眾多上中下游行業，如規劃、設計、土建、建材等等。因此，“房地產操盤手”絕不是簡單的指揮蓋樓、買樓那么簡單?！?br /> “對任何一個項目而言，房地產操盤手就如同一部電影的總導演。是他們，讓大大小小的項目以自己獨特的語言向購房者傾訴；是他們，讓層次不一的購房者目光聚集，讓特色各異的項目價值凸顯。”
同電影導演一樣，在外界看來，房地產操盤手也是一份十分風光的工作。張寰宇說，其實人們只是看到了操盤手們光鮮的一面，“很多時候，我們工作起來都有如履薄冰的感覺，房子是用來過日子的，應該盡可能地接近生活。無論戶型是大是小，業主都有權享受高品質的生活。房地產操盤手存在的價值，從某種角度講，不僅是打造房子本身，更是在營造未來的舒適心情，所以工作中我們一點也不敢掉輕心！”
張寰宇坦言，操盤手要想擔當好總導演這一角色并非易事。在習慣思維里，房地產操盤手需要具備地產、金融領域的知識，但他卻說，這僅僅是操盤手工作中必須懂得的一部分，事實上，做好這個職業還需懂得更多。比如：心理學、美學、建筑學，甚至人口學，因為房地產產業鏈極其復雜，作為一名房操盤手除了精通專業之外，還要用各種知識武裝自己，以便融會貫通、掌控大局。
“除了應具有廣博知識外，操盤手還應有寬闊的宏觀視野，對時代脈搏的準確把握和社會發展趨勢的準確判斷，以及睿智的思考力、細致的觀察力、堅定的執行力?！睂σ粋€操盤手來說，如果他總是將盯著雞毛蒜皮的事情，老是將小事情放大，“操盤”取得成功的可能性就不大。
張寰宇還特別強調，作為一個操盤手，要擔當好“總導演”角色，還必須具有高度責任感，尤其是社會責任感！因為其操盤的項目或多或少會改變周圍的環境。這種改變不一定會提升項目區域的價值，它可能是創造性破壞，也有可能是發展性破壞。這就會導致城市生態環境的巨大破壞，使得房地產業的現實發展與城市可持續發展呈現出極大的矛盾性?！八?，我們在開發項目時，竭盡全力使其與周邊環境實現和諧統一，以求達到不斷優化區域或城市土地生態結構，提高城市環境質量。”
安居才能樂業
中國國際城市化發展戰略研究委員會發布的《2008年中國城市化率調查報告顯示》，中國已進入城市化加速期，預計到2020年，將有50%的人口居住在城市，2050年則有75%的人口居住在城市。
張寰宇表示，面對如此迅猛的城市化進程，如何解決大量進城人員的住房問題，應該引起各級政府的高度關注?！叭绻粋€人進城后，連安身立命的處所都沒有，還如何指望他去實現自己的價值，為社會創造財富？”
《漢書·貨殖列傳》中有這樣一句話：“各安其居而樂其業、甘其食而美其服”——這是一種理想的社會生活狀態。事實上，這種理想的社會生活狀態，自古以來就是中華兒女向往的，也是整個人類所不懈追求的。換言之，人類的一切努力，歸根到底都是為了安居樂業過上好日子。
正因如此，張寰宇強調，一個政府，一個領導干部抓民生、出政績，不在于地方GDP升了多少，建了多少高樓大廈，而應該把老百姓安居樂業當作最大的民生、最大的政治、最大的政績，用實實在在的“富民安居”惠澤百姓。只有這樣，才能使人民群眾安居樂業，真正過上幸福美滿的好日子。
當然，要想讓人們安其居而樂其業，并非易事。如今，高高在上的房價，引起了很多人的詬病，也讓很多生活在城市里的人很難實現“居者有其屋”的夢想。他說，在我國某些城市，的確存在房價過高問題，一些人把房子完全作為一種商品來進行買賣、炒作，這就違背了房屋的本質屬性。說到底，房子的根本屬性是居住屬性，應首先滿足廣大人民群眾的居住需要。如果一個城市、一個國家的很多人都來大肆炒作房地產，肆意抬高房價，這不僅違背市場經濟規律，也不利于這個行業的長期穩定發展。
他說，目前，群眾住房問題已引起了中央的高度重視?！啊濉瘯r期，國家明確提出了‘幸福指數’概念，并將其作為考核地方官員政績的重要標準之一。毫無疑問，‘幸福指數’是衡量一個城市經濟社會發展中是否殷實、和諧的重要指標，而安居樂業，無疑是這組指標中首要的硬件?！?br /> 當記者問及其如何來解決人民群眾的住房問題時，張寰宇表示，要想完全解決好這個問題，必須堅持多條腿走路，單純依靠市場或政府，都不可能解決問題。一方面，應加大市場供應量，尤其是中小戶型房屋的供應數量；另一方面，國家應該繼續加大廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、各類棚戶區改造和農村危房改造等在內的保障性安居工程建設。此外，還應完善相關法律、法規，讓房地產業走上規范的發展道路。只有這樣，老百姓所期盼的“安其居而樂其業”才不是夢！
城市化既要速度更需質量
城市化是我國經濟社會發展的必然趨勢和強勁動力。但張寰宇強調，我們不能單純追求城市化發展速度，如果不遵循城市化發展的客觀規律，不循序漸進，我國城市化就難以健康發展，這不僅損害農民利益，也會帶來嚴重的“城市病”。
張寰宇表示，目前，在我國城市化進程中，“大躍進”勢頭十分明顯，這突出表現在兩方面，首先是土地城市化快于人口城市化。城市化不僅是一些農村土地變成城市土地的過程，更是農民市民化的過程。農民城市化的標志，就是其在城市擁有充分的就業機會和與城市原居民享有同等的社會福利保障和各種權益。
中國國際城市化發展戰略研究委員會發布的《2008年中國城市化率現狀調查報告》白皮書中的數字顯示，按城鎮非農業人口與總人口之比計算出，2008年中國城市化率為33.28%，較2007年的32.93%，提升了0.35個百分點。而國家統計局按全國城鎮人口與總人口之比計算出的數據顯示，2008年中國城市化率為45.68%，兩者之間的差值高達12.4%，涉及人口達1.61億人之多。這1.61億人口雖然人已離開農村進入城市，但未能真正融入城市社會，由此形成了不容忽視的“半城市化”現象。
他直言，一些城市高速推進本地城市化，追本溯源，還在于其對土地財政的依賴。一些地方政府千方百計把農民土地變為建設用地，一些農民“被上樓”，一些村莊從建制地變為城鎮，從而導致違法拆遷、暴力拆遷時有發生，農民利益受到嚴重損害?！斑@不僅不利于構建和諧社會，更不利社會的長治久安，應引起相關部門的高度重視！”
張寰宇表示，脫離實際、違背經濟規律經營城市是城市化“大躍進”另一種典型表現。去年揭曉的中國城市國際形象調查推選結果顯示，我國有655個城市正計劃“走向世界”，200多個地級市中有183個擬建設“國際大都市”?！?00個城市， 183個都想成為國際大都市，這肯定是不可能的。畢竟，中國資源有限，支撐不了如此規模的發展?！?br /> “所以，我國城市化要想持續、穩定發展，避免各種城市病的發生，在保持合理增速的同時，還必須遵循城市發展的客觀規律，堅持點、線、面相結合，走大中小城市協調發展之路，”張寰宇最后如是說。
