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2024年11月22日
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限購一周年：鑲著金邊的海南還在等待
原創： 資深島民小黑黑 90度地產
購房，是分享城市發展紅利最便捷的方式。鑲著金邊的海南，曾是很多人的“坐看云起之地”。
然而，一年前的4月22日，在被海南實施的全域限購當頭一棒后，覬覦這里的人似乎又回到了“行到水窮處”的窘境。當然，這也符合劇情邏輯。
不過，被房地產包裹的金縷衣，總是顯露出他的獨特氣質來。在海南實施全域限購一周年之際，當90度近距離感受這座城市時，還是嗅到了“沉沉浮浮中，始終沒有消散的等待夢”。
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4月可能是海南一年中最炎熱的季節，正午的太陽懸掛在頭頂，像一個開足了功率的烤箱。水泥馬路冒著騰騰熱氣，路上少有行人，馬路的盡頭，一棟棟高層建筑矗立海中，在耀眼的陽光下顯得極不真實。
同樣不真實的還有經歷過“繁華和落寞”浸潤的一個個房地產項目。而分界點就在那句“鼓了錢袋，毀了生態”名句之后。
海南儋州某項目，如今的展示中心頗為冷清，90度在銷售大廳徘徊了十分鐘，也無銷售顧問上前接洽。事實上，這樣的情況在全島普遍存在。
“從去年4月限購到現在，我們一共賣了66套房，但是我們一期一共有1800多套！”海南本地某旅居開發商負責人周一說，這是從來沒有過的“尷尬”。
他說，2017年海南樓價行情好看，他們開始了新的一輪地產投資。新的項目配備了溫泉、人工湖、五星酒店、養老醫院等。按照以往的開發經驗，這樣的房子根本不愁賣?！笆袌龊玫哪莻€時候，我們有個項目，一期1600套，2個月賣完，二期4000套，3個月一搶而空?！?/p>
事實上，自去年海南壯士斷腕去地產化，全域限購之后，除省會?？谠趧傂璧闹С窒陋毐壑瓮猓?8個市縣（三沙除外）樓市全部遇冷，旅居市場在島外客戶缺乏購房資格的情況下，成交尤為艱難。
某中介經紀人用一組數據來形容這種“慘淡”：2018年，海南省商品住宅市場接近腰斬，成交面積同比下降46%，成交套數同比下降48%。而均價上漲31%，是2018給海南樓市的唯一善意。
當然，即便有剛需支撐的海口開發商，日子也好不到哪兒去。去年8月底，?？谑兄鞴懿块T約談十余家知名房企，規定現有住宅不論樓層、房號，超過17300元/平米，將不予價格備案，且政府嚴查合同分拆，不接受毛坯交付等。此前，海口新房均價突破20000/平米。
面對如今現狀，這里的開發商走向也分成了兩類：缺錢的中小開發商開始出讓土地和項目；目前還不太缺錢的大開發商對未來海南樓市表現出高預期。
“自由貿易區（港）建設，政策肯定是要放開的，在解決了本地居民、公職人員、投資高管的住房問題后，剩下的市場應該完全放開。政府想通了就行，政府肯定要想通，政府很快就想通了。”
說這句話的時候，周一的眼神迷惘又堅定。他所在的房企，目前現金流比較充裕，如今每個月他都會往返深圳2次，進行新的房地產開發洽談，至于海南，他仍在等……
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同樣徘徊又張望的，還有海南本地居民。
今年50多歲的劉伯爹是海南萬寧人，夫妻倆都是農墾職工，2010年海南獲批建設國際旅游島時，劉伯爹和許多海南省內居民一樣，掏出攢了N年之久的積蓄在海口買了第一套房。
9年以后，這套當年成交價不足7000元/m2的房子已經漲至16000元/m2。如今夫妻倆謀劃著再添個新房，一來作為兒子的婚房，二來拿來投資。
然而享受過城市發展紅利的他，如今卻猶豫了。
對未來海南房地產市場的不確定，是阻礙劉伯爹按下確定鍵的最關鍵因素。如若不是不差錢的主，對絕大部分海南人而言，在當地購房必須要深思熟慮，并且要確保萬無一失才下手。
其實，從2017年底起，劉伯爹就數次高高舉起雙手準備上車，然而又數次放下。
40年地產風雨，海南身處漩渦中央，再后知后覺的人也都有了計算。
劉伯爹回憶，在建設自由貿易區（港）政策頒布的前幾個月，海南樓市已經有了動作。彼時，?？诘淖≌鶅r不過12000/m2，多數市縣的房價也剛剛7000起步，許多本地居民聞訊而動，掀起了購房熱潮。
這次的樓市列車，劉伯爹也乘上了，但他選擇的是居住地的農場臨街商鋪。買完半年后，海南建設自由貿易區（港）政策頒布，商鋪價格上漲20%，但是夫妻倆還沒來得及歡喜，全域限購政策的發布就給了他們當頭一棒。
“你看我們這里，還有其它市縣，別看房價高，哪有人買呢！”，雖說商業地產不在限購范圍內，但住宅的遇冷，也讓省內二三線城市的商業地產遭遇冰封。
劉伯爹算了一筆賬，60萬全款購下的商鋪，如果不能出手，按照如今每月租金1200元，要租40年才能回本。他既希望限購政策放開，手上的房產能夠增值套現，又想在房價暴漲前加購房產，實現資產大幅增值。
雖然對海南未來的樓市仍不確定，不過，劉伯爹仍在等待機會。 “時間再長一些，肯定有人扛不住要出手的?！眲⒉呎f邊給從事二手房交易的侄子撥去電話，“如果有便宜的，地段好的房子，記得通知我。”
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這是老沈今年第四次踏上海南，一來接洽當地的溫州老鄉，謀求發展機遇，二來也想在海南買套房子，為以后在這里養老做打算。
“海南房價肯定是要漲的，這個時間不會太晚?！睖刂萑说闹庇X告訴老沈，作為稀缺的熱帶海島資源，政策難以壓制市場規律。
只不過，讓老沈頭疼的是，海南全域限購后，自己硬生生被擋在了門外?！皼]有社保記錄，想買房只能遷戶口，這就是大事兒了，公司都在內地呢?！崩仙驌u搖頭說。
外地人在海南購房的可能性基本被封堵，也讓海南的銷售很郁悶。
葛開是海南一家房地產銷售公司的負責人，今年以來，他經手的房地產廣告明顯少了很多，“政策不放開，海南省市場是玩完了?！?/p>
過去十年里，海南樓市的80%都是由外地人托起的，旅游客、養老客占絕大多數。隨著這扇大門的封閉，“旅居地產不碰”已經成為省內銷售中介的共識，“除非違規操作，否則根本賣不動。”葛開說。
2018年全域限購政策發布時，海南樓市遭遇滑鐵盧，大批房產銷售撤離海南，奔赴北海、防城港、西雙版納等同樣擁有熱帶濱海景觀的城市，其中不乏曾經和葛開并肩作戰的戰友。然而憑借多年的海南房產銷售經驗，葛開選擇了留下。
“突擊性的全域限購只是為了維穩，防止房價在短期內暴漲。這樣很不利于自貿區港建設，海南以前是吃過這種虧的?！痹诖φ叻矫?，葛開頗有心得。
在他看來，如今的海南房價并不貴，所謂漲價，其實只是海南房產的價值回歸。只是這樣的政策維穩，還要維系多長時間，葛開自己也不知道。
在公司2019年海南房產分析報告中的尾頁，葛開寫下了這樣的一句話：美好永遠在將來，當下永遠有苦難。
