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2024年11月24日
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精彩觀點： 中國要成為世界強國，前提之一是必須完成自己的城市化進程，大多數人住在農村絕對成不了世界強國。因此，中國的城市化進程必須進行，這沒有選擇；這個進程已經大規模開始并呈現勢不可擋的趨勢。 房地產市場中應有的參與者還遠未全部到位，市場結構中，供給一方的開發商與需求一方的購房者直接在市場上對壘，市場缺乏風險分散的承擔者，缺乏緩沖地帶。 發達國家市場經濟200年的發展經驗證明，非市場化的資源配置體系越發達，市場化原則才能貫徹得越徹底。 新華房產：請簡單回顧一下中國60年城鎮住房建設的歷史進程及標志性事件？ 建設部政策研究中心主任陳淮：這個話題很大。這里主要以北京的住房建設為例。 建國初期，北京龍須溝改造是一大標志性事件。50年代初期，城市破爛不堪、居民住房極其困難，城市中聚集了一大批難民。老舍先生的話劇《龍須溝》就描寫了新中國第一次大規模的城鎮住房建設。改造后的龍須溝就是現在的幸福大街。 50年代中后期，當時提出誰也不知道共產主義到底什么樣？那時人們以為共產主義就是樓上樓下，電燈電話，于是在北京的東直門、白塔寺、福綏境建了三座示范性的共產主義大廈。福綏境那個大廈還在。那時我們以為，共產主義就是飯館吃飯不要錢，所以當時的戶型設計中只有公共廚房。在那段社會主義建設高潮中，城市建設都充滿著理想化的憧憬，充滿幼稚的理想。 50年代另一標志性事件是還建設了一批機關宿舍，例如：西郊翠微路的部隊宿舍，甘家口、三里河、和平里、安德路等地興建了一大片機關干部宿舍。這大概是最早的公務員住房。為這些機關干部集中居住區提供的商業配套，甘家口商場、和平里商場、三里河商場等都是當時物質匱乏年代供應比較好的有名商業設施。 從全國來看，50年代主要興起的還是新興老工業基地。50年代有部著名的電影《草原晨曲》，其中的插曲至今人們還在傳唱， 我們像雙翼的神馬，飛馳在草原上……該電影反映了當時一五時期156個大型工業項目建設的過程中，既有平地起新城的包頭昆區等新城，也有在老城基礎上建起的鞍鋼、武鋼。與這些大規模工業建設相配套的住房建設是按照生產基地模式來建的。通常就是一條鐵路專用線，鐵東區是工廠區，鐵西區就是工人新村。所謂工人新村其實是一排排普通磚瓦房。那也不是人人都能住得上的。只有團支部書記、青年突擊手等才有機會住。 60年代和70年代的標志性事件比較特殊。60年代初，中國經歷了三年躍進、五年調整，國民經濟遭遇嚴重的天災人禍，人們首先要解決生存問題，因此很少建設住宅。從60年代中期到70年代末，在三五、四五、五五三個五年計劃的15年間，在全國興起了三線建設的高潮。當時的建設方針是要準備打仗，毛主席提出的，要備戰備荒，湖北二汽、四川長虹[4.62 -1.70%]都是著名例子。在貴州、湖北、陜西、四川等地興建了一大批新興老工業基地，在山溝里面平地起新城，當時提出靠山、分散、進洞方針或者叫三邊(邊設計邊施工邊投產)政策。在三線建設中，盡管遺留了很多問題，但這些地區的住房建設至少還是樓房。 60年代和70年代的北京、上海等沿海大城市，則只建設了一些戰備房、簡易房、過渡房。毛主席說的，等打完仗再建設。受當時的國際環境以及文革動亂影響，住房建設基本停滯。當時，提出工業學大慶，農業學大寨口號，大慶人說要先生產后生活、要發揚干打壘精神，大寨人說要先治坡后治窩。那時提議建房子改善生活是要被認為是階級敵人的，至少也是被修正主義思想侵蝕了。 80年代初期，包括文學、科學、教育等各界青年才俊活躍在時代前沿，國家為培養人才，改善青年知識分子居住條件，在北京興建了雙榆樹青年公寓。一對青年夫婦當時能住上筒子樓，那已經是非常優惠了，如果按照資歷分房的話，這些青年知識分子至少還要排上30年。 真正進入改革開放后，在全國興起大規模的住房脫困建設，政策鼓勵福利分房和單位自建房，今天的牡丹園小區就是當年牡丹電視機廠的宿舍，北京東郊的京棉多少廠，石景山的首鋼等都建設起了一大批職工宿舍房。這時期的住房有一個共同特點是標準圖紙建設。只有重慶的房子略有不同，重慶曾興建一批沒有電梯的八層樓房，但是人們對沒電梯并沒有意見。因為當時首要任務是有房子住。 90年代同樣是住房脫困過程。但90年代還有個特點，單位自建住房逐步被社會化的集中建設住宅小區所取代。從方莊小區到西三旗、回龍觀、望京等小區都是。 實際上，住房制度改革中房改房的房源，主要都是1979到1999年期間建設的。其中有1/4是80年代興建的，3/4是90年代興建的。 1980年，我國人均建筑面積不足7平方米；2008年，我國人均建筑面積達到28平方米。1980年，我國有1.9億城鎮人口；2008年末，我國有6.07億城鎮人口。把人均建筑面積與龐大的人口規模相乘，你不得不驚嘆30年我們興建了多少住房。 另外還有一組數據：1990年，我國城鎮實有住宅建筑面積總量20億平方米；2000年，我國城鎮實有住宅建筑面積總量44億平方米；2007年末，我國城鎮實有住宅建筑面積總量119億平方米。以上數據顯示，20年間，我國城鎮實有住宅面積總量是20年前的6倍。 之后一段時間里，從土地協議出讓到土地招拍掛制度，也出現了一些違規事件。如打著大學城、工業園區的名義建商品住房。近兩年房價的上漲引起了人們的普遍關注，住房由大戶型高檔住宅到90/70政策調整住房供給結構等等。 60年，從建國初期的改善生活住房--工業建設住房--戰備簡易房--新興老工業基地--城鎮化住房建設高潮--注重民生路線，這期間我們走了許多曲折的路，但是誰也不是神仙，誰也不能完全意識到歷史前行的進程。 新華房產：中國如何應對數億農村居民進城的歷史進程？ 建設部政策研究中心主任陳淮：有人說，21世紀上半葉改變人類歷史的將有兩件大事：一個是互聯網和信息化，一個是中國的城市化。 住房建設是城鎮化的有機組成部分，中國城鎮化建設已經創造了世界性奇跡，沒有哪個時代、哪個國家能和中國的飛速發展相比。 即便如此，中國的城鎮人口比重也才45%，盡管比1980年的18%增長了很大，但世界城鎮人口比重平均水平是55%，發達國家是84%，美國更是高達95%。就是達到世界平均水平，中國至少還有近2.2億農村人口需要進城。 中國要成為世界強國，前提之一是必須完成自己的城市化，大多數人住在農村絕對成不了世界強國。因此，中國的城市化進程必須進行，沒有選擇，而且已經大規模開始并呈現勢不可擋的趨勢。 現在中國有6億城鎮居民，從1999年以來我國城鎮居民一直以每年人均建筑面積1平方米速度增長。未來10年即使是以人均建筑面積0.5平方米的速度增長，到2020年人均也要再提高7-8平方米?，F在城里還有1.2~1.4億農民工沒有房住，另外還有2億多農村人口要進城，可想而知，我們還要建多少住房啊。 城鎮化是城鄉協調發展的關鍵。已經大規模展開的農村居民進城勢不可擋。每年春運客流3/4運送的都是農民工，數億農村人口流往返于城鄉之間；還有金融危機影響下的農民工就業問題，近期輿論激烈討論的戶口遷移、農民工子女上學問題等，越來越多的深層次復雜問題集中暴露出來。住房問題只是這一幕劇中的一個環節。 目前我們的城鎮化存在著大中小城市發展的結構失衡問題。我們早就發現其中一些缺陷，只是重視的程度還不夠。迄今農民工主要涌向廣州、深圳、北京、上海等特大城市。當遭遇國際金融危機影響時，這些特大城市的就業容納能力就顯得非常脆弱。如果我們大中小城市發展齊頭并進，那么今天的農民工就業問題就沒有這么嚴重。因此，未來我們的城市化方向傾向于中小城市協調發展，而不是繼續往大城市大規模輸送人口，這是我們抵御國際金融危機，解決中國人多就業問題，興地富民的歷史要求。 農村居民進城涉及到城市與農村的土地置換，住房保障體系是否能覆蓋農村人口？資源是否足夠新增的城鎮居民消費？這些問題都是我們這幾代人不可推卸的歷史責任，因此應該站在這樣的高度看問題，絕不是07年、08年那樣只關注所謂的拐點。 新華房產：中國如何實現人人享有適當住房的社會發展目標？ 建設部政策研究中心主任陳淮：在城市化發展過程中，實現市場和保障有機結合。有人認為保障歸保障，市場歸市場，這是不全面的。保障房建設也要借助市場化的方式，例如目前探索的REITS介入廉租房建設，保障房可以采取市場化的融資方式。同時，市場化也要有保障性質，比如兩限房就是優先保障住房困難群體改善的政策。另外對購買自住商品房的利率優惠、契稅減免等也是政策介入。 有人說保障房建設沖擊了商品房市場，但是大排檔影響不了海鮮館。發達國家200年的市場經濟發展經驗告訴我們，非市場化的資源配置體系越發達，市場化原則才能貫徹得越徹底。 市場有等價交換和競爭兩大原則，一是等價交換，你給社會做了一份貢獻，社會給你一份回報；二是優勝劣汰方式，資源有限時采取競爭的方式。而保障資源配置則正相反。因為你做不了貢獻，才配置住房給你，這完全與市場原則相悖。好比一個受傷的運動員退出參加奧運會比賽，他也應當獲取社會給予基本的生存保障。 早期的人權觀主要講人人生而平等，人人都有追求幸福的權利，后來人們發現，這不完全。對于沒有追求上幸福的這部分人怎么辦？應當還包括人人生而有享有基本生存保障的權利。這樣的人權觀才是完整的人權觀。遵循和保障人的基本生存權利原則。窮人不應該用買來改善自己的住房條件，社會應當給他們提供非商品性的住房保障。 從90/70政策調整住房消費結構，到加大廉租房等保障性住房建設，再到今天有人認為保障房建設沖擊了商品房市場，這都是市場磨合過程中的必然反應，所以參與者要能找準自己的位置和結合方式。10年前中國的保障性政策才剛起步，政府從保吃穿、保就業到保住房，經歷的時間還很短，中國城鎮人口擁有6億人的龐大規模，其不可避免地存在許多不完善的地方。
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