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2024年11月24日
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繼美國的房地產(chǎn)次貸危機引爆世界性的經(jīng)濟危機以后，雖然當初很多人還不承認是經(jīng)濟危機，美國幾次救市至今也沒有讓美國經(jīng)濟走上正路，世界各國的經(jīng)濟狀況反倒因為美國的刺激政策變得更加艱難。
上世紀90年代，依托金融杠桿，愛爾蘭將經(jīng)濟重心放在金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，令這個西歐小國一度成為世界上經(jīng)濟增長率最高的國家之一，被稱為“凱爾特之虎”，成為許多國家的發(fā)展榜樣。1995—2007年，是愛爾蘭經(jīng)濟發(fā)展的黃金歲月。從1995-2000年的5年間，愛爾蘭的GDP增長一直維持在5%—11%這一驚人數(shù)字。
寬松的金融監(jiān)管，加入歐盟后滾滾而來的經(jīng)濟援助和極低的稅率被認為是愛爾蘭經(jīng)濟奇跡的原因。如公司所得稅，在1990年代的愛爾蘭只有10%—12.5%，而法國高達33.3%，意大利31.4%，西班牙30%。2003年愛爾蘭的人均GDP世界第二，僅次于盧森堡。
最近愛爾蘭也深陷債務(wù)危機，而這次又是因為房地產(chǎn)惹的禍。“次貸”風(fēng)暴的刮起讓愛爾蘭金融泡沫瞬間破滅，盡管18個月以來，愛爾蘭政府積極采取調(diào)控、緊縮措施，并曾接受過歐洲央行940億英鎊救助資金，但情況并未因此好轉(zhuǎn)，反而更加嚴重，愛爾蘭終于撐不住了。
經(jīng)濟泡沫和外國投資帶來房價的飆升，愛爾蘭的建筑業(yè)一度占據(jù)了12%的國家GDP份額和貢獻了主要的就業(yè)率。2004年愛爾蘭新建了80000棟新房屋，同時期英國只興建了16000棟。
當?shù)厝A人吳柳瑩說，“房價十年來一直在漲，好多人買房投資，我們租房的房價也水漲船高，可是即便是2008年經(jīng)濟危機最嚴重的時候，房價也沒有跌多少。大家還是熱情高漲地持有或者買進。”
目前這一切都化為了泡影，通貨膨脹，成本的提高和過度的公共支出迅速地削弱了愛爾蘭的競爭力。2009年，經(jīng)濟學(xué)家Morgan Kelly就預(yù)測：愛爾蘭的房價將相比于峰值時下跌80%。“房地產(chǎn)和投資泡沫留給銀行600多億美元的窟窿，而為了填補它們，政府預(yù)算赤字高達GDP的32%。”Bean博士說。
都柏林圣三一學(xué)院經(jīng)濟系主任Philip Lane教授表示：“真正的錯誤在于從2003-2007年，容忍了房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴重信貸泡沫。我們好好上了一課，代價慘重。” 另外一位學(xué)者Kevin O'Rourke教授說：“過去的經(jīng)濟模式確實是有問題的。太過于依賴外國資本、銀行借貸和進出設(shè)施建設(shè)，另外寬松的監(jiān)管和不負責(zé)任的中央財政政策也應(yīng)該被批評。”
據(jù)了解，愛爾蘭經(jīng)濟增長持續(xù)了20年。由一個以農(nóng)牧為主的歐洲窮國，一躍成為歐洲第三富國，推動愛爾蘭經(jīng)濟增長20年的支柱產(chǎn)業(yè)之一是房地產(chǎn)業(yè)。但是這也是潛藏著的隱患，房地產(chǎn)泡沫不斷積累的重要表現(xiàn)之一就是房價一路飆升。從1995年到2007年，愛爾蘭房價平均上漲了３到４倍，房價相對家庭年收入的系數(shù)也從4增長到10，在首都都柏林是17。
房價暴漲暴增了居民賬面收入，更進一步吸引投資、投機資金介入地產(chǎn)，推升房價進一步上漲。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)在愛爾蘭GDP中的占比1996年是5%，2006年是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長是愛爾蘭投資增幅最大的領(lǐng)域。愛爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產(chǎn)。開發(fā)商將碼頭變成辦公樓，將牧場變成居民住宅區(qū)。
2006年，開發(fā)商建造了93419座住宅樓，是十年前的3倍。房價的上漲帶來了巨額增值稅和印花稅收入。據(jù)測算，增值稅和印花稅占房價的28%。2000至2007年，愛爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房價上漲中獲益多多。愛爾蘭人均收入從1萬美元上漲到5萬多美元，曾一度超過英國。人均凈資產(chǎn)就從4.6萬歐元增加到14.8萬歐元，超過了英國。在OECD國家中，排在美國之前,僅次于日本。愛爾蘭成了名副其實的歐洲富國之經(jīng)濟發(fā)展推動房地產(chǎn)市場發(fā)展本是自然，基于需求增長的房價上升更是經(jīng)濟規(guī)律的必然，但是問題在于銀行過度寬松的房貸條件和政府多年來失察，致使房地產(chǎn)市場杠桿偏高，投資過度，房價虛高，泡沫不斷累積。2008年金融危機爆發(fā)，房地產(chǎn)市場驟然萎縮，依靠信貸支撐的房貸體系出現(xiàn)大筆壞賬，金融體系岌岌可危。由于大量新建和在建的房屋被閑置，愛爾蘭甚至出現(xiàn)了多處“鬼鎮(zhèn)”。
寬松的貨幣政策，加上投資和投機的推動，導(dǎo)致了居高不下的房價。房價過高，愛爾蘭許多年輕人和工薪階層只得去國外買房，剛性需求開始下降，從而推升了房屋空置率。據(jù)都柏林大學(xué)的調(diào)查，截至2010年2月底，愛爾蘭房屋空置數(shù)量達34.5萬套，空置率高達17%，遠高于正常空置率5%至10%的范圍。
地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個富裕的愛爾蘭，政府無疑是最大的贏家。然而對房地產(chǎn)泡沫監(jiān)管的放任，只會導(dǎo)致泡沫越吹越大,直至破裂。2010年的房價比2006年房價最高值下降了35%，已跌至2002年的房價水平，所有個人投資者資產(chǎn)均縮水35%以上。隨著泡沫的破裂,沒有一個人是真正的贏家。
歷史總是驚人地相似，并不斷地重演。上世紀80年代后期，伴隨著日元升值，美國向日本推行金融自由化，加速日本泡沫經(jīng)濟的形成。日元升值刺激境外資金大規(guī)模流入，推動房價及股市持續(xù)大幅上漲。
無論是日本“失去的10年”，還是眼下從“老虎”變成“病貓”的愛爾蘭，一個共同的教訓(xùn)是金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度放縱。過度寬松的財政貨幣政策加劇資金過剩，助長泡沫膨脹；大批公共工程上馬增加了對土地需求，進一步刺激地價上漲，各種因素疊加共振，使地價、房價飛漲。
寬松的房貸條件和政府失察，最終成為壓垮這些“誕生經(jīng)濟奇跡”國家的最后一根稻草。在泡沫膨脹過程中，銀行扮演了重要角色。漲了若干倍的房地產(chǎn)居然被視為最可靠的“硬擔(dān)保”，留下巨大風(fēng)險敞口。而持續(xù)上漲的房地產(chǎn)市場驟然失速，依靠信貸支撐的房貸體系就會出現(xiàn)大筆壞賬，從而把銀行和整個經(jīng)濟拖入深淵。
兩個案例再次警醒人們，在后危機時代的風(fēng)險環(huán)境下，任何超越其實體經(jīng)濟承受能力的消費與投資都可能轉(zhuǎn)化為“債務(wù)炸彈”，未雨綢繆地調(diào)節(jié)資產(chǎn)負債表，維持穩(wěn)健的負債水平將是何等重要。
有華僑曾經(jīng)這樣評價愛爾蘭：“轉(zhuǎn)了歐洲一圈發(fā)現(xiàn)愛爾蘭最像中國，到處都在修路建房。和在英國、法國看到的一片死氣沉沉完全不一樣。”這句聽起來不像是驚世駭俗的話語，卻讓我感到渾身發(fā)冷。
