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2024年11月25日
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不久前，鄂爾多斯50億重金打造的康巴什新城因空置嚴重被國內外媒體稱為“鬼城”。一時間，因盛產“羊、煤、土、氣”著稱國內外的鄂爾多斯再次受到國內外的關注。人們不禁要問，設計初衷是要成為鄂爾多斯對外展示的市中心、為100萬人居住、生活和娛樂而設計的新城，為何會狀如“鬼城”？康巴什怎么了？
鄂爾多斯“鬼城”康巴什的泡沫還能挺多久？
耗資50多億打造、面積達32平方公里的內蒙古康巴什是一座豪華新城，但同時也成了一座無人居住的“鬼城”。花5年時間建設的康巴什，原意要成為鄂爾多斯對外炫耀的市中心。美國《時代》周刊刊文稱，康巴什是中國房地產泡沫的最佳展示品。(4月1日東北新聞網)
鄂爾多斯新城康巴什成為時下被美國時代《周刊》所指的“鬼城”，與當地政府的發展決策不無關系。鄂爾多斯新城康巴什擴建同樣走的是拍賣土地、招標投標，以及借用銀行資本和開發商開發為體的“老路”。
當地政府雖然投入約50億元，實際上也只能用于基礎設施建設，而最關系百姓的住房價格卻因為賣地價格和城市發展定位上的偏差，出現了“畸高”現象。在政府刻意“拔高”和商家的炒作之下，“造就了這里的高房價”。以住宿價格為例，4星級恒信大酒店，豪華套間每晚1188元，單人間398元。(普遍規律就是住宿價格高的城市，商品房價格必然高，如海南省部分城市。)商鋪的租金更是居高不下。康城一期3號樓一家糧油蔬菜店，90多平方米，年租金10萬元……
如此高昂的房價，本質上并不反映價值規律。房價畸高實際上是炒家、投機者炒上去的，而真正想入住的老城區百姓，在高房價面前只能望而卻步，外地購房戶除了“炒房者”之外，也不大可能會大量涌入這座“鬼城”去“填空”。因此，也就出現了這樣一種“怪象”——老城區人滿為患，但新城區鮮有人跡，甚至“清潔工比行人還多”。
這種怪象已將當地政府置于極為尷尬的境地。降房價以吸引普通人居住已無可能，政府也無權直接勒令開發商降價。而房產商“高來高走”的商品房除非崩盤，也根本不可能主動去降。房價一天不降，一天就不會吸引來普通居民，最終只是從“鬼城”到“鬼城”的惡性循環。但是，“鬼城”現象和房價泡沫總有崩掉的哪一天，它還能挺多久呢？
一種情況是，政府不再繼續注資，開發商因收不回成本、當地銀行因不良貸款急劇增多而出現危機，就像前幾年某市那樣，一批批爛尾樓出現，大量開發企業隨之破產。另一個可能是，這種泡沫還將維持很長一段時間，因為當地政府有著巨額的財政收入，可以進行補貼和為危機“買單”。但代價就是公共財政吃虧，花的是關系當地長遠發展的各類資源的錢，透支的是長遠發展和民生利益。無論是哪一種可能，“鬼城”的出現，絕不是百姓之福。
“鬼城”的可怕不在“沒人氣”而在“政府造”
城市是冷清的，樓市卻是火爆的。目前的康巴什新區，房價已經被炒到了六七千元。這座新城的前途到底是光明的還是暗淡的？輿論與政府各執一詞，作為千里之外的局外人，僅憑媒體報道的一點信息，很難作出準確的判斷。但有一個因素對評判這個問題非常重要，那就是康巴什新區這座新城是誰的“作品”？因為，如果是市場的行為，那至少說明市場比較看好它，而任何后果也都由市場主體來承擔；而如果是政府的行為，那就與市場隔了一層，而決策者往往可以不負責任。
據報道，新區啟動之初，鄂市曾嘗試由民企與國企合作組建城投公司融資開發。由于融資困難，預期收益不確定，民企中途退出了合作。此后，該市以國有的700畝土地作為注冊資本成立了國有獨資的城投公司。2004年，該融資平臺完成投資近6億元。2005年，城投公司依托本級財政信用，向國家開發銀行融資11.5億元。由此看來，康巴什新區完全是鄂市政府的獨家“杰作”，而且是在民間資本完全不買賬的情況下強行上馬的——如果新城的市場前景真的很光明，私營企業的老板們為什么都不愿參與？政府幾名官員對市場的判斷力難道比眾多的企業家還要強嗎？新區成功與否，多年之后才能定論，到那時主政者已經換人，要是失敗了，誰為之負責？——成功了，功勞是政策決策者的；失敗了，要由全體老百姓埋單——這就是政府“拍腦袋”工程的宿命！
當然，如果政府獨資建設新城經過了科學、民主和依法決策的程序，比如廣泛征求過民意并經過了人大等民意機關的審議通過，那么全民為失敗埋單也是理所應當的。可是，報道中沒有提及這一點。從民資不愿參與以及入住率很低的現狀來看，如此大行舉債且“預期收益不確定”的政府工程也不太可能得到民意的普遍認可。
市場有其自身的規律不是行政力量所能左右的。因此，鄂市的這座“鬼城”之所以可怕，不在于現在“沒人氣”，而在于它是“政府造”。
中美兩國的“鬼城”對比
曾經，鬼城（ghost towns）是指大片的房屋都空置著，沒人居住，就好象是一座“空城鬼域”。最近兩年中美兩國都出現了鬼城，可是造成的原因在散粉思考者看來卻是相反。美國是由于經濟衰退，中國卻是由于經濟發展。
美國“鬼城”有兩種。一種是某些工業城鎮，主要靠某個制造業工廠作為支柱。美國經濟衰退造成很多藍領工人失業，去年，130萬工廠工作消失。甚至導致工廠的關閉。這些鎮子的人因為找不到工作，相繼離去，造成空城。比如說西維吉尼亞州烏鴉林鎮（Ravenswood）就是一個美國工業鎮子變“鬼城”的的縮影。那里曾有全美最大的鋁廠。但是隨著鋁廠的關閉，很多人離去，剩下的失業或者就業不足的人們躲進酒吧、街角、醫院、監獄或者社會福利辦公室，街上常常見不到多少人。另一種是二手房和新房交易的日趨慘淡讓許多拔地而起的高價房區人去樓空、舉目荒涼。比如說曾經人聲鼎沸的菲尼克斯太陽城和拉斯維加斯不夜賭城的實際未售房比率已達到了近80%。
而中國經濟的發展催生大量房地產項目，吸引了私人及公司的購買者。隨著房價持續上漲，更多投資者變成投機者，他們買入嶄新房屋只有一個目的，等高價時拋出。在北京，一幢幢商業樓盤空置著。某些地區甚至出現了這樣怪異的情景：為數百萬居民建造的城市聳立著，卻空無一人。最具代表性的荒涼鬼城是內蒙古的康巴什。只用了5年時間就建成的康巴什，設計初衷是要成為鄂爾多斯對外展示的市中心。在成片土地上建起了中產階級式的復式公寓和別墅，還建起了公共設施如辦公大樓、行政中心、博物館、劇院和運動場。然而，最初為100萬人居住、生活和娛樂而設計的這個地方卻幾乎沒有人居住。
雖然中美兩國的“鬼城”產生的原因不同，但是“鬼城”讓美國房地產業崩盤，同樣中國“鬼城”的存在讓人無法不擔憂房地產在中國崩盤的可能性。美國房地產業崩盤變成全球經濟衰退催化劑，散粉思考者認為如果這一幕在中國重演將給世界經濟帶來災難性的打擊。中國房地產市場是不是泡沫，真的是讓世界上的眾多經濟學家、投資者和銀行家們夜不能寐。
