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2024年11月25日
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作者簡介
學銜：德國多特蒙德大學碩士、清華大學碩士
現任：洲聯集團（WWW5A）副總經理、德中建筑協會副主席、中國建筑節能委員會（CBEEA）副主席、德國建筑師協會會員、德國注冊建筑師、北京大學EMBA班客座教授、清華大學EMBA班客座教授、東南大學兼職教授。
主要作品：德國多特蒙德市新機場航站樓、德國漢堡德意志銀行辦公大樓、德國多特蒙德市Kaufhof商業大樓、德國多特蒙德市展覽中心地鐵站、德國Dessau市Sparkasse銀行總部大樓、德國多特蒙德市音樂廳、藍牙水晶（深圳福田科技廣場）、北京王府井富陽廣場商業中心、南京河西區商業中心區等。
市場與需求分析——中國快速老齡化進程為老年住宅開發提供了巨大的商業空間
中國的社會老齡化趨勢
中國社會已快速進入老齡化,以下幾個方面指標突出顯示這方面變化趨勢：
老齡化速度快于全國總人口增長速度；
老齡化速度快于世界老齡化速度；
老年人絕對數量大；
我國老齡化速度快于經濟發展速度；
經濟發達地區和大城市均進入老齡化。
2006年初，中國60歲以上的老齡人口已達1.3億，恰好為人口總數的十分之一，按照聯合國標準，也正式步入了老齡化社會。根據聯合國在第二屆老年大會上發布的數據顯示，到2025年，中國老年人口將占總人口的20％，到2050年，甚至可能達到40％。
中國社會存在三種養老方式導致不同的養老住宅需求：
子女贍養——多數農村地區的老人和少數城市老人沒有固定收入和儲蓄，需要靠兒女提供住所、支付贍養費。過去父母完全依靠子女贍養的重要前提是多子女，但是隨著目前“421”或“422”的家庭結構趨勢，這樣的贍養方式給兒女造成了很大的經濟負擔，同時也難以保證老人的生活質量。
社會贍養——政府有限的財力主要針對有困難的老人，如“三無老人”。社會養老負擔越來越重，2004年中國養老保險達到3502億，比2000年增加65.5%。中國目前的經濟發展水平無法實現完全的社會養老。
自養——城市老人多為有固定收入的離退休職工，這部分老人以自養為主。在大、中城市，越來越多的老人需要也有能力依靠自己年輕時的積累安度晚年。盡管退休后的老年人收入逐漸下降，但是他們多數擁有自己的房產。
老年住宅的開發模式及目標客戶群
西方國家是國先富人后老，在人均GDP達3萬元以后才步入老齡社會；中國國未富人先老，人均GDP只有3000元，就較早地步入了老齡社會。對此中國既無物質上的必要準備，更缺乏心理上的準備，突顯了社會和家庭的養老壓力。
對于低收入社會保障性老年住宅，主要應由政府主導開發建設。而中高端養老住宅則應由市場，房地產開發解決。
中高端老年住宅的目標客戶應定位于以下三方面消費人群：
擁有高收入的中年人；
年輕時財富積累豐富的退休老人；
以及有住房但有改善居住條件、養老條件愿望的老人。
對于第一類潛在消費群，他們的主要目的為給父母購房養老，并且等老人去世后可以自己使用居住；而第二類人群為富裕的老人，他們有條件多處置業，所以對前兩類人群以出售房屋所有權為主。對于第三類人群，吸引他們購買老年住宅的是住區內集中完善又有針對性的助老服務，所以 產品的開發策劃定位要準確把握客戶需求。
老年住宅的潛在商業價值與銀齡產業
住宅的耐久性為“以房養老”提供了物質基礎；
家庭生命周期與住宅壽命周期的不一致為“以房養老”提供了可能性；
使用權和所有權分離為老年住宅提供了更大的價值利用空間；
從國外發展經驗看，由于中高收入老年人具有的較高積累和消費能力，老年住區相關的醫療，保健，保險，文化，社交，學習，娛樂，休閑，旅游等活動具有很高的潛在產業商機，這一行業領域統稱為銀齡產業。
購買力、消費水平分析
據北京大學《市場與人口分析》報道：截至目前，全國離退休干部已超過6000萬人，每年老年人的離退休金、再就業收入、親朋好友的資助大概可以達到3000——4000億，預計到2025和2050年，老人的潛在市場購買力將分別達到14000億和50000億。眾多養老觀念已發生明顯改變的60——70歲的老人將會在社會養老模式由福利型向產業型過渡的過程中，對老年住宅的市場起著強有力的支撐。
國外老年住宅開發經驗
美國模式——美國養老主要依靠市場，年輕及中年時期收入高，貸款購買大房子，年老時出售或以轉按揭形式，轉讓、出售所有權，獲得現金，購買較小的老年住宅，頤養晚年。對于高端客戶，形成專業化老年社區。
太陽城中心（Sun City Center）是美國較大的老年社區之一，坐落在佛羅里達西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達之間。太陽城中心從1961年開始開發建設，從一開始就規劃成為佛羅里達乃至全美最好的老年社區。社區內設計建造了各種戶型以適應不同類型老人的要求。整個社區內擁有“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）六大居住社區，并且共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。連體別墅中的一套住宅價位從9萬美元到20萬美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護保養的住宅。
社區有專為老年人考慮的建筑規劃，小區內實現無障礙設計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道、低按鍵、高插座設置、社區住宅以低層建筑為主。同時，社區內的空間導向性被強調：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。有報道說，老年社區中的老年人比美國平均人口壽命高10歲。
歐盟模式——社會養老為主，子女不承擔贍養老人的責任，養老主要由年輕時工作期間交納養老金承擔，西方國家高度發達的經濟水平和長久以來鞏固完善的社會保障福利體系，為社會養老提供了基礎。然而，西方高標準的社會養老也造成習慣了高福利生活的人們很難將福利水平降下來，因此老齡化也造成了很大的社會負擔。近年來歐盟國家出現新的趨勢：鼓勵家居養老。
作者本人在德國參與過不少老年住區的開發設計工作，國外在此類建筑設計過程中非常注重整體的規劃，和人性化細部設計，從平面布局到構造細部，注重老年人的使用特點，安全性，耐久性。
瑞典是世界上社會福利和公共保障系統最完善的國家之一，瑞典老年住宅開發也有多年歷史和成功的經驗值得借鑒。
相比之下，中國擁有傳承千年的“尊老敬老”傳統美德，兒女在經濟條件允許的情況下愿意為父母提供更好的養老環境，希望老人老有所樂，得到良好的照顧。獨生子女夫婦子女少的狀況也會使老年人更多地依賴社區服務和選擇一種新的養老方式。同時，隨著老人消費觀念的轉變，他們希望自己能在有生之年，尤其是晚年有較高的生活質量，這一系列因素的演變，為養老房產的開發提供更多的商業空間。
老年住宅產品分類與特點
老年人需要的住宅，可以有多種模式，有多種投資主體，并且各種模式之間，還有一定的交叉。中國未來老年住宅開發有以下五種模式：
模式一：新建適老化通用住宅
適老化通用住宅是指在住宅開始設計和建造過程中通過潛伏性設計，把老人的各種需要考慮進去，貫徹老年住宅的必要技術措施，使得居住者一旦變老，各方面體力體能衰弱，就能及時根據需要增加必要的設施和設備，來提高老人的自主和自理能力，讓老人自己照顧自己。適老化住宅的主要消費群為尚未進入老年而具有購買能力的中、青年人。
特點：
1. 至少可以使用40年以上，即所謂的長效住宅；
2. 可以滿足所有居住者的需求，無論是年輕人還是老人；
3. 投入少量資金，增加必要的設施和設備，就可以適應改變的需求。
市場空間：
1. 為樓盤增加亮點，做有責任的開發商；
2. 滿足父母與子女為鄰的消費心理；
3. 可以滿足老人愿意在熟悉環境中生活的需要。
模式二：新建住區中開發部分老年住宅
1. 新建住區中開發部分老年住宅，有三種形式：
2. 在住區中開發1—2幢老年住宅；
3. 部分樓棟設置部分單元的老年住宅；
4.“兩代居”。
模式三：老年社區
老年住區是以老年人為主要服務對象，符合老年人生理和心理特征，成片開發建設的老年住宅樓棟的集合體，配置有老年人輔助設施，并應具備一定城市功能或配套機能。老年住宅的目標消費人群應定位于擁有高收入的中年人、富有的老人、以及有改善居住條件、養老條件愿望的離退休老人。
特點
1. 老年人占主體地位，主要以老年人為主的住區，居家養?老；
2. 提供完善集中且有針對性地助老、護理服務；
3. 其中有2—3棟以租賃形式經營的老年公寓。
市場空間
1. 住宅開發有特色，有針對性，區別于普通住宅，有一定的公益意義；
2. 成片開發，滿足老人不愿脫離社會群體的心理；
3. 住宅的營銷模式可以采用銷售所有權和使用權兩種形式，有利于部分資金的回籠和循環。
模式四：老年公寓
國外主要指城市中為老年人居住而開發建設公寓式產品，居住在這里的老年人通常生活能夠一定程度上自理。老年公寓能為中高經濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內容。
模式五：養老院、敬老院
主要是由國家投資興建的帶有公益性質的老年居住設施，用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，提供一定范圍的醫療護理服務設施。
這五種產品中住宅適老化課題是所有目前房地產開發項目都應該重視的環節，無論從社會意義以及客戶需求及產品買點上都有非常重要意義。
老年社區開發，是規模化地產開發的新領域和發展重點。
適合于中國的老年住區開發模式
老年社區的開發要注重市場化特點
老年住區是一種專供老人居住的專用居住社區，是一種居家養老與社區服務相結合的模式。
由于老年住區屬于新興事物，它是老年人社會化養老和社會化投資并企業化經營的房地產開發的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優惠，對于具有社會化養老性質的老年社區，開發商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。老年社區運營需應遵循市場規律，走“福利性事業、市場化經營”的道路。
老年社區項目相對于一般房地產項目投資額大、資金回收期長。老年社區項目不同于一般房地產項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，總體造價要比普通房地產項目高許多。
老年社區的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現房地產開發的最終目的，而老年社區則需要根據老年人市場需求的多種形式，采取租、售結合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資，因此老年社區的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。
老年住區開發需要多種產品組合
老年住區中的住宅可以實現多種形式并存，可接納各種老人群：花園式住宅、居家型住宅、連排別墅、老年公寓并存，還可以設置養老院或者護理院，為需要特殊照顧的老年人提供服務，考慮公共文化設施建設，營造適宜老人居住的“小型社會”。其中以專門老年住宅和適老化通用住宅為主，適當分布高檔別墅和2—3棟老年公寓。應具有適合現代老人需要的多功能住區特征，不僅適于居住，還應具有療養、醫療、保健、學習、娛樂、交流、聯誼、觀光的特征。
家庭式養老社區更適合中國國情
無論是老年住區還是老年公寓，都應采取家庭式的居住形式。居住單元可以是一房一廳、兩房一廳，通過公共走道聯系在一起，公共走道包含醫療保健、服務設施、庭院、公共服務機構管理。以家庭為主的，而不是目前的老年公寓那樣，幾個老人合住一間，每個人一個床，就成了老人的空間。
注重社區公共空間建設
老年社區開發需要關注老年人的需求， 包括園區公共空間、建筑內部空間，也可以考慮采用公共起居廳的形式，臥室、衛生間為單元型、家庭型的，但是將起居廳建成公共式的，兩個、三個、四個家庭合用一個公共起居廳，這樣增加老年人之間的接觸、交往，形成比較好的大家庭氣氛。
高質量的服務提升住區品質
提高住區服務人員的素質，包括專業護理知識和老年人心理關懷知識，聘請專業的物業管理公司對社區服務進行管理。可以將老年社區的服務職責與志愿者服務聯系起來，提倡全社會的愛老敬老風尚。同時，志愿者中的專業人士可以定期為老人帶來健康保健，心理咨詢方面的幫助。
高水平、高質量的社區醫療保健服務將大大增加養老社區的吸引力
目前，國家正大力提倡、鼓勵和推動社區醫療衛生建設，大量的資金投入和政策扶持將會使社區醫療保健的質量和水平得到很大提高。對于一個多種老年住宅形式共存，有一定規模的綜合性老年住區，一所設施完善且側重老年人醫療保健的社區醫院是非常重要的，可以與當地政府協商將附近社區醫院移至住區內。
老年住區規劃與設計
老年住區的規劃設計，有別于一般居住區設計, 需要考慮老年人生理心理特點，特別是無障礙設計和使用安全性問題。規劃設計重點區域：
園區室外環境
住區要相對封閉，避免人員嘈雜和道路混亂的交通；種植較大的樹木，形成具有年代感的綠化空間，環境家具及裝飾材料采用與城市居住環境類似的產品，創造認同感，創造能滿足老年人“安定感”的生活氛圍。
交通設計力求簡潔，人車分流，減少步行通道和車行道的交叉；
無障礙設施應無處不在，路面防滑設計；
細節處體現人文關懷：采用溫暖的有親和力的木材制作座椅，增加扶手和靠背；
交通設計力求簡潔，人車分流減少步行通道和車行道的交叉；
小區內設置公用衛生間，以方便老人在需要時就近如?廁；
專門老年住區要注重“綠視率”的創造；
應具有專門針對老人的智能化硬件設備設施；如緊急電子呼叫系統、上門服務呼叫系統、電子門鎖、攝像監控設施等。
住宅單元公共空間設計
相應的照明與標識系統；
入口無障礙設施；
高層住宅要設置擔架上下的電梯等；
地面要采用防滑設計，使用有防滑功能的粗澀石材和防滑等級地磚。
起居室設計
老人一天中大部分的時間是在起居室和陽臺內度過的，起居室的設計應滿足老人多方面的生活需要。
起居室內的采光面積要大，開啟扇應保證一定的數量和面積，且布置位置應使氣流均勻。老人需要曬太陽，并且不喜歡空調，所以保證起居室內的自然采光與通風非常重要；
開窗大小和操作形式注重老年人力量極限和安全性；
起居室的地面不應設置室內高差，如臺階、較陡的坡道等；
在老人經常活動的區域設置墻邊扶手，方便老人行走和適量的運動。
衛生間設計
衛生間設計應主要考慮空間尺寸的合理性，衛浴設備的高度，地面防滑以及緊急呼叫裝置。
淋浴間的尺寸應考慮方便老人洗澡時有方便坐下的空間，或可以放置小凳子的空間；
調整衛浴設備的高度適合老年人的需求；
衛生潔具宜采用白色，并做好防滑處理，衛生間裝飾顏色應以清淡、易清潔為主；
衛生間內的暖氣需要精心設計，做好防護且不能影響通行，放在門后、墻壁上等較為隱蔽、安全的地方，以免老人被燙傷或碰傷；
坐便器旁邊應設置L形扶手及緊急呼叫裝置；
衛生間的燈光不宜過低，除洗臉池上方設鏡前燈外，坐便器的上方也宜設燈，便于檢查老人的排泄物。
廚房設計
廚房是具備生活自理能力的老年人經常出入的居室空間，廚房的設計應考慮老人活動的方便性，水池、爐具、櫥柜等的位置應安排合理，減少老人在廚房內的活動量。另外，還應注意廚房設施的安全性。
廚房的煤氣器具應選用可自動斷氣的安全裝置。廚房應安裝漏氣檢測器和火災報警器；
水池下部應留出老人坐輪椅操作的空間，水池和灶具應當鄰近不止，或呈L形布置，避免輪椅橫向移動；
廚房的吊柜以及操作臺的高度設置應該根據老人的身高確定，800-850mm高的地柜比較適合老人食用。中部柜的高度應在1400-1600mm之間，可放置調料、杯、盤、碗筷等常用物品；
廚房的插座應不少于五處，電冰箱、抽油煙機、臺面上的小電器各一處，吊柜和低柜內還應各預留一處。
發展與展望
國外老年住宅開發設計起步較早，已積累了較豐富的經驗，德國有完整的老年住宅設計規范, 部分歐盟國家聯合編制了《老年住宅設計導則》。我國未來老年住宅開發設計將逐步吸收國外先進經驗，與國際接軌。
