以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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作者簡介：
包宗華：我國著名房地產專家。
曾任：建設部政策研究中心主任，社會科學院研究生院教授，中國房地產及住宅研究會常務副會長，研究員。
現任：中國房地產研究會名譽副會長。
科研成就：自1990年以后，包宗華親自主持并執筆撰寫主題報告的重要科研課題有以下8項，均被評為“國內領先水平”：《中國發展房地產業的政策框架》、《中國城市土地利用與管理》、《加快住房建設使之成為新的經濟增長點的研究》、《發展住宅建設若干問題政策定位的研究》、《中國住房分配和供應體系研究》等。此外，針對房地產和住宅各個時期出現的一些急需解決的問題，每年寫出針對性強、有新見解、份量較重的文章7至12篇，作為建設部領導決策的參考。
主要著作：《中國的房地產業》、《中國的城市化和城市建設》、《發達國家的住房制度》、《住宅與房地產》、《包宗華住宅與房地產論文選集》。
關于城市化和現代城市的幾個問題
城市化的起因和開始時間
城市化，系指農村人口向城市轉移和集聚的現象。目前，世界各國衡量一個國家的城市化水平，一般都采用城市人口占全國總人口的比例來表示。
城市化起因有兩種說法，一種是起于大工業的興起。恩格斯曾做過如下描述：“大工業企業需要許多工人在一個建筑物里共同勞動；這些工人必須住在近處，甚至在不大的工廠近旁，他們也會形成一個完整的村鎮。他們都有一定的需要，為了滿足這些需要，還須有其他的人，于是手工業者、裁縫、鞋匠、面包師、泥瓦匠、木匠都搬到這里來了。當第一個工廠很自然地己經不能保證一切希望工作的人都有工作的時候，工資就下降，結果就是新的廠主搬到這個地方來。于是村鎮就變成了小城市，而小城市又變成大城市。城市愈大，搬到這里來愈有利。因為這里有鐵路，有運河，有公路；可以挑選的熟練工人愈來愈多；由于建筑業和機器制造業的競爭，在這種一切都方便的地方開辦新的企業，比起不僅建筑材料和機器要預先從其它地方運來，而且建筑工人和工廠工人也要預先從其它地方運來，花費比較少的錢就行了；這里有顧客云集的市場和交易所，這里跟原料市場和成品交易市場有直接的聯系，這就決定了大工廠城市驚人迅速地成長。”（《馬克思恩格斯全集》第三卷第300—301頁）這是關于城市化起因較常用的一種說法。
另一種說法則是：城市化發展以前的各國，國民經濟以農業為主導，住在城市的人口只占總人口的10%左右。因而應把城市人口突破10%而向前發展，作為城市化發展的一條重要標志。16世紀末至17世紀，歐洲的科技中心陸續向英國轉移，使得英國成了當時發展科技的“帶頭羊”。在這個時期，英國的手工業有了很大的發展。特別是開始使用水力和風力為動力，使得當時的作坊開始擁有較多的工人，不僅使舊的家庭作業體制向集中生產體制轉變，而且帶動商業等服務業的發展，從而開始了農民向城鎮的逐步集聚。據英國1720年（即18世紀初）的統計，城市人口已占總人口的20%。因為英國城市化水平從10%增至20%，主要發生于17世紀。因而許多專家以此為據，認定城市化起源于17世紀，并把手工業由家庭作業體制向集中生產體制的轉變，即現代工業發展的雛型，作為城市化的起因。
以上兩種意見還曾產生過如下爭論：英國的手工業在17世紀雖然開始利用水力和風力而擴大了生產規模，并引起生產體制的轉變。但當時能利用的能量很有限，并受到地理和氣候條件的嚴格限制。只有18世紀出現了蒸汽機這種不受自然條件約束的大動力之后，才給發展大工廠解除了“禁錮”。恩格斯講的城市化起源于工業發展，主要講的是大工廠和大動力。因此，城市化應起源于發明蒸汽機的產業革命，即18世紀的六、七年代。
以上兩種意見，各自從不同的角度來論述城市化的起因和開始時間，都有其所依據的道理。因而直至今天，這兩種意見都分別有人沿用。
城市化水平的高限
20世紀上半葉，英國學者范登堡和美國經濟專家庫茲涅茨提出了社會經濟發展與生產結構相應演變的理論。他們認為社會經濟發展分為貧困、小康、富裕三個階段，每個階段與產業結構密切關聯。第一階段為貧困階段，第一產業占國內生產總值的第一位；第二階段為小康階段，第二產業占國內生產總值第一位；第三階段為富裕階段，第三產業占國內生產總值第一位。以上三個階段的劃分，與城市化發展密切相關。因為，生產結構演變的第一階段，與城市化發展的初期階段（也包括城市化發展以前以農業為主導的時期）相應；生產結構演變的第二階段，與城市化發展的中期階段相應；生產結構演變的第三階段，與城市化發展的成熟階段相應。以上理論已為西方國家的發展歷史所證實。目前，不少西方發達國家已進入生產結構演變的第三階段，亦即城市化的成熟階段。在這些國家的國內生產總值中，第三產業占60-70%，第二產業占20%多，第一產業低于10%，只有百分之幾。其中，美國1999年第三產業已占國內生產總值的73%，從業人數占總人口的72%。這些發達國家的城市化水平，也已達到或接近高限。
由于有些發達國家達到第三階段后，使用不到10%的農業勞動力，就可以滿足全國居民對農副產品的需要。按此計算，城市化水平的高限可以達到或超過90%。但因各國的工農業發展的歷史各異，再加上各國在進入城市化成熟階段的同時，也開始了城鄉一體化的萌芽，這就使得各國城市化水平的高限不僅各不相同，而且低于90%。據美國人口咨詢局提供的資料，2005年發達國家的城市化水平，美國、日本和加拿大為79%，英國和德國為88%。雖然有些發達國家的城市化水平還有可能約有上升，但上升空間很小，更多的發達國家則已經達到高限而不會再增加。因此，應把發達國家的城市化水平的高限定為90%以下。
這里要指出，“二戰”以后出現了一些城市型國家，例如新加坡和巴林等國，他們不搞農業，因而號稱城市化水平達到100%。這樣極為特殊的例子，在我們研究城市化發展規律時，不宜用以為據。
城市化和現代城市強大的生命力
過去的幾百年時間，隨著城市化進程而出現和發展的現代城市，其發展速度之快，創造的綜合效益之高，輻射能力之強，與人類過去幾千年文明史創造的成果相比，不知高過成千上萬倍。主要原因是：
（一）現代城市不斷成百倍地創造出集聚效應。恩格斯精辟地把伴隨城市化產生的現代城市的巨大作用概括為，能產生100倍的集聚效應。按現在的理解，集聚效應的主要內容應概括為經濟效益、社會效益和環境效益的總和，并以經濟效益為基礎，不斷地、大幅度地提高集聚效應，是現代城市具有強大生命力的根本原因。
（二）現代城市產生于產業革命，其發展是以現代科技和現代產業為基礎，并與現代科技、現代產業的發展同步和相互促進，而且逐步形成了一種推動科技和產業發展的機制，從而不斷地萌生強大的生產力。
（三）現代城市集合各行各業于一個城市之內，成為市場經濟繁榮發展的載體。市場經濟的發展，第一個作用是有利于各種資源的優化配置、順暢流通和物盡其用，產生新的能量；第二個作用是優勝劣汰，不斷地促進先進（含管理先進和科技先進）單位的發展，淘汰落后的單位。這兩個作用，是現代科技、現代管理直至現代生產力大發展的另一個強大的動力。因而有人把商業發展和市場經濟，說成是城市化的另一個起因。
（四）現代城市發展過程中，產生和發展了當代最先進的生產關系，即社會化、專業化、大協作。專業化的第一個優點是，建設投入少，使用職工少；第二個優點是，職工專做一門業務，業務水平提高快，發明創造多。總之，專業化有利于節省投資，加快建設；有利于不斷地提高生產效率、產品質量和科技水平。而社會化大協作則把各方面的專業力量有機地綜合組織起來，互相補充完善，最大限度地節約人力、物力、財力。這一“綜合”發生的“化學變化”，若干倍地產生巨大的能量和效益。
（五）現代城市的發展，不斷地創造現代文明，不斷地提高人的文化和科技素質。人們整體素質的提高，是人類社會發展的基本力量。
（六）現代城市的發展，逐步地把各行各業經過優選而有機地結合在一起，這種產業間的優化組合而產生的“聚變”作用，釋放出意想不到的巨大能量。
（七）現代城市成為全國政治、經濟、文教、科技的中心和主導，它的飛速發展和幅射作用，特別是對農村的幅射作用，帶動著全國國民經濟的飛速發展。
以上七條，就是我們現在能夠認識到由城市化而產生的現代城市的強大生命力，也是這些年人類社會和經濟飛速發展的主要原因。
城市化進程中出現的幾個突出問題
（一）讓農民破產。當年英國殖民地遍及全世界。其對殖民地進行經濟剝削的一種重要手段，是用高價工業品去換取低價農產品，即“剪刀差”剝削。英國通過加快城市化以加快工業發展，不僅為了本國人民生產、生活的需要，而且為了更多地剝削殖民地的需要。為此，英國當年把從殖民地買來的低價農產品拿到市場上傾銷，導致一些農民破產而進城打工，成了加快城市化的一項重要措施。這是許多對城市化有歧議的人常引用的例子。對此要說明三點：其一，英國長期實行全國居民所需農副產品大部分由殖民地供應的政策，以及在城市化初期實行讓一些農民破產的政策，是這個老牌帝國主義國家從當時英國的實際出發，實行的一種極為特殊的殖民政策。而其它許多國家在城市化進程中則采取了促進農業現代化發展的政策，因而英國的例子缺乏代表性。其二，發生于1861年至1865年的美國南北戰爭，廢除了黑人奴隸制度，讓農場的黑奴成為自由人而流入城市以適應城市化發展工業的需要。這也是一個促進城市化的例子。由于解放黑奴屬于正義的事業，許多對城市化有歧議的人棄而不用，也有失公平。其三，有的專家認為，英國的辦法，主流是加快城市化步伐、加快生產力發展和增強國家經濟實力，支流才是對一部分破產農民造成的傷害，應該一分為二來看待。這種說法有它的道理，值得研討。
（二）殘酷地剝削工人。西方國家城市化的初期也是資本主義社會發展的初期。應該看到，在資本原始積累階段對工人的剝削確實極為殘酷。工人的生活條件和勞動條件極差，一般沒有休息日，每天要工作十幾個小時。這個問題只能隨著社會經濟、社會民主化和工人運動的發展而逐步地解決，而且要經歷很長的時間。例如，許多國家先是制定了每周休息一天和每天工作8小時的法律，后來不少國家又改為每周休息兩天，還有的國家實行每天工作7小時。工人的收入也逐步提高，目前發達國家的許多工人，已進入中等收入者的行列。
（三）嚴重的“城市病”。“城市病”包括：嚴重地破壞生態環境，廢水、廢氣、廢渣、噪音到處泛濫，綠化面積嚴重地不足；許多應該傳承的古城市、古街道、古建筑和文化古跡遭到嚴重破壞；建筑物不合理地擠向城市，造成用地緊張，建筑密度過大；人口過快膨脹，住房嚴重緊缺，有的國家還曾產生過“住房災難”；基礎設施跟不上城市發展的需要，造成交通堵塞、能源和其它供應的緊張；人們的道德觀念日趨薄弱，犯罪增加，“到處都是社會戰爭”，等等。應該清醒地看到，“城市病”是城市化給人類社會帶來的重大災害。如要醫治“城市病”，一要廣大人民和執政者對“城市病”的危害具有足夠的認識，二要具有治理“城市病”的經濟實力，三要具有治理“城市病”的技術水平，四要各個國家協調前進步伐。由于達到這4條要求很不容易，因而治理“城市病”是一個緩慢的、漸進的過程，是一項十分艱巨的任務。且不說有些對古城市和文化古跡的破壞，己經無法治理。就以可以治理的環境污染為例，雖然身受其害的群眾早有反映和提出過尖銳的批評，但仍然拖到“二戰”以后，許多國家才開始制定頒布“環保法”。而這些年的執法實績，還有許多不盡人意之處。又如，二氧化碳等廢氣的過度排放，已經產生了地球變暖等十分嚴重的危害。但如何敦促發達國家率先完成其應盡的“減排”任務和盡多地承擔對發展中國家的經濟技術支援，從而帶動全世界各國來完成“減排”任務，就十分艱難和復雜，很可能要經過一個長期而艱苦的“博弈”過程。
我國曾經走過的彎路
建國以來，特別是改革開放以前，我國城市化發展比較慢，特別是城市化和現代城市的巨大能動作用沒有充分發揮，走了彎路。主要原因是：
（一）我國建國初期的許多干部，主要生長在半封建、半殖民地社會，又長期在農村工作，必然會不同程度地帶著農民的小生產者意識來看待城市化和建設城市。加上西方國家的封鎖，使我們很難吸取國外的經驗教訓。這是我國在前一段時期里走彎路的思想根源、歷史根源和社會根源。
（二）建國初期，我們用小生產者意識建設了許多大而全、小而全，獨門獨院、封建割據的企業單位。與社會化、專業化、大協作相比，這是一種落后的生產關系，是機構臃腫、人浮于事、效率低下的根源。許多企業“包袱重”，能耗料耗高，經濟效益低。我國城市工業勞動生產率和單位土地面積創造的價值很低，曾經只有西方發達國家的幾十分之一。
（三）長期不搞市場經濟，丟掉了這個推動科技進步和社會經濟發展的強大推動力。在相當長的一段時間里，許多企業的產品多年不換代仍然可以過得去，許多企業長期虧損仍然可以混下去，落后而重復的建設項目屢禁不止，主要原因之一是，沒有優勝劣汰的市場競爭。
（四）產業結構不合理，特別是不重視第三產業的發展，基礎設施欠帳也多，各行各業沒有很好地有機優化結合而產生強大的“化學作用”，沒有釋放出應有的巨大能量。
（五）從理論上也講科技的重要性，但沒有在我國建立起一個強有力的、普及各基層單位推動科技進步的機制。國外許多企業要拿出30%左右的人力、物力、財力來搞科研和產品更新換代，才能在市場競爭中立于不敗之地。而過去我國許多企業不抓科技、不及時進行產品更新換代仍然混得下去，就不會去重視科技進步。
（六）如果城市能夠成百倍地產生集聚效應，就會想方設法去加快城市化進程，保持城市人口與經濟發展相適應的較快增長。過去我國由于城市集聚效應低，只好采取控制城市人口的辦法，限制城市化進程。
（七）西方國家現代城市發展初期，曾經走過一段只注重經濟效益而忽視環境效益、大量滋生“城市病”的彎路，直到“二戰”以后才開始艱難地治理“城市病”。我國城市化速度不快，但因集聚效應不好，仍然走上了先污染環境和滋生“城市病”的老路。目前我國治理“城市病”的任務仍然十分艱巨。
（八）集聚效應差，也影響了辦教育、興科技的投入，全國人民文化水平、道德水平、業務技能提高較慢，影響著社會和經濟高質量的發展。
（九）西方國家的經驗表明，由于農業自我發展能力弱，要加快農業的現代化進程，很大程度取決于加快城市現代化和提高集聚效應，從而可以在資金和科技等諸多方面，給農業以有力支援。例如日本上世紀八、九十年代每年投入農業的資金在400億美元以上，超過日本每年糧食產量的產值。我國城市的集聚效應不夠高和科技發展慢，在過去一個相當長的時間內對農業支援力度就不夠大。
（十）過去城市規劃建設中的一個“通病”，就是在新中國建立后的一個相當長的時間內，不顧城市的特點和主客觀條件，不加區別地要求把城市統統建成綜合性城市。例如，有的本應以旅游業為主的城市，卻在風景區建工廠。在改革開放后，又花錢把這些工廠搬出去。以上列舉的走彎路的事例，主要發生在改革開放以前。這些年有了很大改進，但存在的問題仍然不少。這里把它寫出來，是為了認真地汲取教訓，以利于今后少走彎路，健康發展。
建設現代城市的基本原則、要求和標準
發展城市化的落腳點是建設好現代城市。歸納世界各國以及我國的經驗教訓，對建設好現代城市提出以下基本原則、要求和標準。
建設現代城市的基本原則
一個現代城市，一般都會擁有工業、建筑等生產行業；有交通、運輸、商業、信息、金融、旅游以及其它服務行業；有科學、文化、教育、體育、衛生等各種機構；有市政府、公安局、工商管理局等行政部門；有住宅和各種休息娛樂設施。有舊城改造和新區開發的關系問題，有城市建設與保護文化古跡的關系問題，有加快生產建設和防止污染的關系問題。總之，城市里每日每時都在發生著政治、經濟、文化、生產、建設、工作、學習、旅游和生活休憩等各種各樣的活動，而且各行各業和各種各樣的活動又各具特色、相互交叉。這樣復雜多樣的活動集中在城市，可以說集中了整個社會和整個時代的矛盾，形成了巨大的參變量。據統計，一架噴氣式飛機的設計參數以十萬計，洲際火箭以百萬計，而城市問題的可變參數高達一億多個。這些復雜多樣的活動，還可以分為宏觀和微觀，靜態和動態，時間和空間，外部條件和內部功能等許多方面。而各個方面又不斷地產生著相互聯系、相互促進、相互制約甚至破壞作用。因此，建設現代城市的基本原則，應以決定這個城市性質的主業為主體，把各種各樣的活動合理地組織起來，使城市成為一個相互協調的有機體。充分發揮各方面互相促進的作用，有效地抑制各方面之間的消極制約和破壞作用，使城市的各個環節能夠暢通、健康、和諧地運行，不斷地產生巨大的經濟效益、環境效益和社會效益。
建設現代城市的主要要求
一個現代城市的長遠發展目標，應以決定城市性質的主業為主體，通過科學的規劃、建設和管理，達到以下12條主要要求：
1、高度合理的產業結構，有主有從，有機結合；
2、高質量的生態環境，清潔的地面、水面和清新的空氣，在節能減排方面達到高標準的要求；
3、完善的專業化、社會化、大協作的生產關系；
4、高度發達的市場經濟，充分發揮合理配置資源，促進進步和發展的作用；
5、高效益的經濟活動，管理科學，技術先進，能耗料耗少，勞動生產力高，協作有力，不斷地積累社會財富和增強經濟實力；
6、高效能的城市基礎設施，充分滿足發展生產和提高生活水平的需要；
7、高度重視古建筑和文化古跡的傳承與保護，并與現代建設有機地結合起來；
8、高水平的文化、教育、衛生、娛樂設施和舒適的居住休息條件；
9、高度優化的土地利用；
10、高度民主化、法治化和科學管理，實現安定有序的發展；
11、高素質的城市居民文化水平、道德素養和社會和諧；
12、高度而全面發展的現代文明。
以上12條，都加上一個“高”字，對于建設我國的現代城市，屬于長遠發展的要求。現在提出來，是為了在今后發展城市化和建設現代城市的進程中，具有明確的、科學發展的目標。
衡量現代城市的綜合標準
以上12條要求，都可以作為衡量建設現代城市的標準。如果要設定一個綜合性標準，應是：這個城市能否最大限度地產生集聚效應。亦即最大限度地產生經濟效益、環境效益和社會效益。以這個綜合標準為城市發展的方向，現代城市不僅能夠不斷地推動生產力的快速發展，不斷地增強經濟實力，奠定大發展的經濟基礎；而且能夠取得經濟效益、環境效益和社會效益的全面協調發展，有效地防治“城市病”，成為一個符合科學發展觀要求的、可持續發展的、健康的、安定和諧的現代城市。
如果要醫治‘城市病’，一要廣大人民和執政者對‘城市病’的危害具有足夠的認識，二要具有治理‘城市病’的經濟實力，三要具有治理‘城市病’的技術水平，四要各個國家協調前進步伐。由于達到這4條要求很不容易，因而治理‘城市病’是一個緩慢的、漸進的過程，是一項十分艱巨的任務。
作者簡介：
鄒毅：洲聯集團（WWW5A）·上海五合智庫（WISENOVA）總經理。擁有復旦大學管理學院國際MBA項目碩士學位（復旦大學與美國MIT合作）、上海交通大學管理學院企業管理學士學位，是復旦大學MBA獎學金獲得者、“上海交通大學優秀生”。
主要主持項目有：《鄂爾多斯高檔住宅小區全案策劃》、《廈門某大型旅游地產定位策劃》、《北京昌平別墅項目定位策劃》、《牡丹江某大型住宅地產項目全案策劃》、《西安高新區綜合性商業項目全案策劃》、《青島威尼斯水城旅游地產項目定位》、《北京宋莊項目規劃發展策略定位》、《天津濱海新區綜合商業項目策劃定位》、《上海嘉定工業區發展策劃》等。
詳解“海南國際旅游島”之惑
文/鄒 毅
當中國大部分地區已經步入寒冬時節，我國南端的魅力島嶼——海南卻依然溫熱如夏、燦若春花。而一份《海南國際旅游島規劃綱要》的獲批，更加強了這片島嶼的火熱。“國際旅游島”以擴大旅游業開放為重點，對外實行“免簽證、零關稅、放航權”的旅游開放政策，推進旅游服務的國際化進程，最終建設成具有特色和極具影響的國際旅游度假勝地。一個東方“夏威夷”的勝景正在被描繪，面對這樣一塊巨大而誘人的蛋糕，無論開發商還是投資者，都已經開始躍躍欲試。但是在歷經全國最大房產泡沫之后的海南，未來的道路依然令欲試者憂心忡忡，一系列的問題亟待解決。
當年的房產泡沫噩夢還會再次來襲嗎？
1992年海南房地產業的瘋狂和最后房地產泡沫的破滅，給海南的地產業帶來了巨大沖擊和損害，至今仍然沒有完全彌合，讓人心有余悸。而在這一輪新機遇的熱潮之后，是否又會使海南泡沫再起？
實體經濟支撐樓市，難推泡沫再起
1988年海南建省成功，并順利成為中國最大的經濟特區。一股開發海南，淘金瓊島的熱潮迅速蔓延。但那一時期海南的第一產業占據50%的主導地位，經濟發展相對落后，房地產業的發展超越了經濟發展水平，透支了市場的購買力，導致泡沫堆積爆發。而在此后的二十多年里，通過洋浦經濟開發區、資源開采、汽車工業建設，逐步構建起海南的工業體系；同時旅游業逐步發展成為海南的支柱產業。實體經濟已進入加速發展時期，從而對海南房地產重回良性軌道起到了很大的支撐作用。
購房客群改變投機炒作比例縮減
上個世紀90年代海南房產泡沫時期，真正買來用于居住和商務活動的只占30％左右，而70％是投機者囤積起來進行炒作，其中又以炒樓花為主。因其都不是作為最終消費交易，于是上演了一場擊鼓傳花的游戲，最終大量資金沉淀、損失慘重。
而目前的海南市場，在得天獨厚的旅游資源帶動下，其投資主體已經發生了深刻的變化，基本是30—50歲的財富新貴，其投資目的是海南度假的衍生品。盡管由于此部分人群的休閑時間有限、養老時期未到，從而導致業主長時間不居住也不出租的“空關房”占到了四成，但這部分客群炒作比例較低，縮減了樓市的泡沫成分。隨著中國經濟快速發展，此部分群體逐漸增多，海南市場購買力將持續旺盛。
“國際旅游島”到底對海南經濟促進多少？
努力增加入境游客，帶動全島經濟
國際旅游島以海口、三亞為根基，建設東中西三個旅游帶，主要分為三個階段進行，逐步與國際接軌，提高軟硬件水平。其中每一階段的標準主要由入境游客數和外匯收入來衡量。從目前現狀來看，海南入境游客占比非常低，基本處于4%以下的水平，但外匯收入占比超過了總收入的10%，表明了入境游客強有力的消費力。因此未來發展的重點是拓展國際游客，在2028年提升到30%的比例。其間必然需要一系列的開發建設，打造具有國際競爭力的旅游產品、引入國際一流的酒店和度假村、建設市內免稅店等；而同時相關的服務體系建設，如加大人才培養力度、完善醫療救助體系建設等，又必將拉快整體經濟的發展速度。
海南具備進軍世界級旅游島的潛力
在目前規劃的影響下，海南是否真正具備進軍國際旅游島的實力呢？通過海南與亞洲熱門旅游島嶼的比較，可以看出海南旅游業目前競爭力仍然偏低，其入境游客數量與巴厘島相去甚遠，只接近其一半的水平。且游客在海南停留時間偏短，平均停留時間為3天，而相比巴厘島的10.8天以及馬來西亞的6.3天，海南的旅游吸引力還相對較弱。
但同時也應樂觀地看到，盡管海南的入境游人數絕對值偏小，但其增速迅猛，同比增速遠超其他旅游圣地，未來的發展空間看好。盡管海南入境游客停留時間較短，但其日均消費力度較強，高于其他島嶼，給予了海南發展足夠的信心。未來需要的是加強旅游資源的深度開發，擴充旅游產品，增強旅游吸引力以增長游客消費時間。
區域的選擇還應以海口、三亞為核心嗎？
三亞、海口錯位競爭兩地未來市場份額將縮小
海南房地產行業的競爭目前仍然是海口和三亞兩大板塊的競爭，而未來這兩大板塊的競爭也不盡相同：其中三亞的支柱經濟為旅游業，經過十多年的發展，城市配套、旅游配套服務業發展相對成熟，從而帶動三亞目前房價已經達到一個高位。客群主要為島外休閑旅游購房人群，這一群體對于生活品質要求較高，因此未來三亞樓市的升級飛躍，還需依賴其旅游服務軟環境的逐步提升。而海口市場較三亞不同，除了島外投資客群外，還有一部分為剛性需求，因此其租賃市場沒有淡旺季之分，相對而言更具投資價值。同時海口更適合于對生活配套、醫療配套依賴較強的島外老年客群。但隨著全省旅游的逐步開發，海口、三亞的地產投資額占比均呈逐漸下跌趨勢，旅游地產開始向全省擴張。
海南進入全島開發時期
海南國際旅游島獲批在即，其中對于海南島的旅游定位針對東部、中部、西部各定位了特色鮮明的旅游發展目標，從而帶動房地產開發全盤發力，覆蓋整個島嶼。東部的瓊海、文昌等城市，在豐富的旅游基礎上，更受惠于博鰲論壇、航天城等重大機遇，已經得到了較好的發展；而以海口、三亞為軸心的中部生態綠芯，依靠其獨特原生態環境，將著力打造優良生態宜居城；而西部地區房地產業剛剛起步，房價接近成本，處于低價時代，西部作為正在崛起的城市的組成部分，也是海南未來開發建設的新熱點。
開發定位何從選擇？
海南上一波的泡沫損傷，從1995年開始調整到2005年，經過10年的時間才把以前的遺留問題逐漸消化掉。在新一輪的契機中，海南的房地產業開發更應該明確定位，這對于海南房地產業未來何去何從十分關鍵。
中高端房產需求高于全國平均水平
海南得天獨厚的資源優勢，決定了客群的廣泛性，也導致其房產市場需求的特殊性。與全國樓市銷售情況比較，海南的高端房產銷售占比一直高于全國平均水平，且近年呈現逐漸走高的趨勢，即使在08年樓市低迷的情況下，海南高端房產銷售依然持續增長。其原因主要基于兩點：首先是海南的資源優勢，具有不可復制的特點，即便是在經濟危機期間也被看做是具有保值的投資選擇。其次是海南的外來購房群體以第三次以上置業為主，主要為中高收入階層，伴隨我國這一階層的壯大，對于中高端房產需求還會持續增長。
大盤開發分享國際旅游島長期增值
國際旅游島的建設，是一個長期的規劃，其利益分享將在后期逐步體現，目前還僅僅是處于預熱階段。當前小規模的開發將使得產品形態單一，和其它區域房地產項目相比盈利能力沒有特別優勢。在公司的財務、運營能力允許的條件下，大盤模式的開發更能充分挖掘海南價值。借助豐富、獨特的自然資源，進行旅游、商業、酒店、住宅的綜合開發。一方面分享旅游帶來的直接利益，另一方面大盤開發降低土地成本，拉長開發周期分享長期增值。
《海南國際旅游島規劃綱要》，一石激起千層浪。透過與歷史的比較、與國際級旅游島嶼的比較，我們堅信海南市場將再次穩健的崛起，帶給市場一份遲來的欣喜。
