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2024年11月25日
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眾多人士看到了人性惡的一面，沒有看到這種現象背后的基礎動因。中國的房價現在處于一個比較長的上漲周期的通道之中，主要是因為中國的城市化進程還處于一個初中期的階段，伴隨著城市化率的提升，住房需求非常強烈，就是看看現在的房價討論熱，就明白中國的住房需求有多旺盛。
預計近二十年中國的城市化進程還會加速，而我們的耕地又在受到18億畝耕地紅線的剛性限制，在這種背景下，土地供應會顯得越來越緊張。
城市化進程正在加速，人口城市化轉移已經是大勢所趨，難以逆轉。我國現在的城市化率在45%左右，估計不會超過太多，城鎮人口在6.07億人，而根據去年社科院的報告，預計2030年，從規模上來看，城市化率達到65％以上，城市人口達10億人左右。
研究表明，目前中國城市化發展速度遠高于同樣水平時的世界平均發展水平和發展中地區平均水平，略高于日本，但遠落后于韓國。2000年后中國城市化發展更為迅速，在城市化水平與工業化水平基本符合的情況下，如此迅速的發展，說明中國正處于城市化發展的中期。中國非農就業人口比重和城市人口將迅速增加。
可以看出，我國的城市化進程勢必在未來的20年飛速發展，在這個過程中，就會制造大量的住房需求，從而要求土地供應增加，但是，我們的土地紅線的大閘門總是處于緊急狀態。
因此，從整體上來說，靠打擊囤地很難取得很好的效果。在囤地的背后，是開發企業對于后市的看好，不看好后市誰也不愿意囤地，大部分的企業還是理性的經濟人，不過，這種現象愈演愈烈的確不是正常的現象。
根據中原地產研究中心近日發布的一項研究報告稱，知名開發商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應。報告還稱上述數據是由萬科、保利、金地等40家知名開發商6年多來在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發情況統計而來，統計地塊共計270幅。中原地產研究中心認為，大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。
事實上，央企背景的房地產企業頻頻出手闊綽，導致地價飆漲，的確令市場大為驚慌，萬科的搶地更是加劇了開發企業的搶地的瘋狂行為，在這種背景下，土地市場出現了過熱局面的確令高層感到擔憂。
問題是，萬一政策變化，導致市場流動性猝死之后，地王多半會重蹈2007年的覆轍，因為很多國企背景的房企之所以能夠迅速從死亡的邊緣突然再次兵強馬壯，是因為央企們的財大氣粗，銀行血液的注入。一旦市場出現急劇變化，這些囤地的開發商可能又會遇到被土地套死的邊緣。
不過，在這樣的背景下，房地產市場不會出現大調整，但是，即使不會出現像2008年那樣的大調整，由于地價的迅速拉高，也會轉移到未來兩年的房價上，到時候房價可能還會再創新高，這對于房地產整個市場來說，是極為不利的。
打擊囤地難以穩定市場，根據供求法則，如果真得要想在一定的程度上緩解市場向上的沖力，在城市化釋放出巨大需求和土地剛性紅線的失衡下，還是增加土地供應。現在也很難找到打垮高房價的工具，即打垮高房價也不至于損害經濟，這樣的工具在現在的歷史條件下根本是無解的，只有等到城市化進程的中后期，才有可能找到這樣的工具。不過，我們說樓市進入上升通道僅僅是一個整體性的判斷，這其間有多少波折和調整，都是必然的。
如果誰有大本事能夠想出既不傷害我們的經濟，又能控制高房價，請為我們的國家出招。
