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2024年11月24日
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職 稱：教授級高級城市規劃師、博導
現 任：中國房地產研究會副會長、住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任
曾 任：歷任建設部城鎮住宅研究所所長、建設部政策研究中心副主任，中國房地產業協會副會長兼秘書長。
成 就：20世紀80年代初著手住宅商品化研究，土地問題研究，曾多次參與國家房改政策的研究和制訂，是國家
房改方案的主要起草人之一。參與2000年國家小康住宅科技項目，任產業政策組組長。主持完成了“跨
世紀中國住宅產業政策的研究”等重要課題。兩次獲得國家科技進步一等獎。
篇章1
升級消費能力，保持中國經濟持續發展
“城市化是中國經濟發展的主要動力。因為城市化的過程，也是增加消費的過程，產生最終消費的過程，而最終消費又是拉動經濟的過程。當前我國主要依靠出口拉動經濟增長，消費一直在經濟發展中略顯孱弱，這和我國的城市化滯后于工業化進程有著直接的關系。”
城市化是拉動經濟的原動力
“大家知道，一個國家的經濟發展主要是由投資、消費、出口‘三駕馬車’帶動的。近年來，我國出口對GDP強勁有力，這和我國有大量的生產能力和大量的勞動力有關。勞動力的過剩，WTO幫我們解決了這個難題，中國因此成為‘世界工廠’，大量產能過剩的物品輸向國外，我國的外貿依存度一度達到66%左右，這讓中國成為國際經濟的一個重要部分，同時也讓中國經濟在更大程度上依賴于國際經濟環境的變化。當世界金融危機帶來經濟衰退，國外需求在此次金融危機中下降后，國內出口立刻呈現下降趨勢，由于消費不可能在短時間內提升起來，所以政府立刻采取措施投入4萬億元來拉動經濟發展，保持經濟穩定增長。然而，最終經濟增長還是要依靠消費，因為這是拉動經濟增長最大的動力。”
那么，為什么一個13億人口的國家消費動力會不足呢？顧會長分析說，消費需求依靠購買力，我國之所以會出現產能過剩，是因為國內購買力不足，購買力不足的原因在于老百姓手里的錢不多，錢不多又是因為我們國家10多年的國民收入的分配傾向于政府和企業，從1995年到2007年居民收入比例從51%下降到39%，這部分錢都流向了政府和企業。如果這15%的居民收入不降，消費的份額就會提高，拉動經濟的力量也會大一點。另外，他認為當前貧富差距也是阻礙消費提高的一個主要原因，“因為真正有消費傾向的是中等和中低收入者，現在這部分消費動力不足，導致我們國家整個消費不足”。
顧云昌表示，城市化不僅是城市發展的問題，而且和整個國家的國民收入分配結構的調整連在一起。調整經濟結構，首先要調整國民收入分配結構，增加居民所得，讓消費的動力更強一點。包括為國民提供完善的社會保障，因為完善社會保障的過程就是改變國民收入的過程，也是拉動經濟增長的過程。
另外，在整個國民收入當中，去年城市居民和農村居民的收入比是3.3：1。收入的差距讓城市居民一年的消費達到農民消費的3到4倍。而城市化會使更多農民變成城市居民、產業工人，增加他們的收入，加大消費份額和力度，所以，城市化的過程也是增加消費的過程，產生最終消費的過程，而最終消費又是拉動經濟的過程。
中國經濟發展離不開房地產
“在城市化的進程中，有一個問題不可忽視，那就是房地產與經濟的關系。城市才有房地產，農村是沒有房地產的，在今后中國二三十年的城市化進程中，房地產都將對中國經濟發揮重要作用。中國的經濟發展離不開房地產。”
他從消費與經濟之間的關系進一步闡釋到，只有中國消費能力升級才能使中國經濟保持持續發展，而消費能力升級，房地產首當其沖。一方面，隨著生活水平的提高，人們的消費軌跡一般從生活必需品逐漸轉向耐用消費品，即從油鹽醬醋轉向家電、汽車、住宅，這當中我們看到房地產對城市化的作用。因為房地產占到一個家庭總資產的一半到三分之二，隨著小房變大房，舊房變新房，還會不斷產生經濟的拉動力，而這個過程恰恰是拉動經濟發展的過程。另一方面，房地產涉及的上下游產業多達幾十個，帶動其他行業發展的速度最快，而汽車、家電、高檔的生活消費品都需要培育的過程。
顧會長還談到，當前我國的流動人口較多，據了解，北京現在有大約100萬人住在地下室，還有很多人住在城中村，不僅住房面積達不到國家標準，買房更是不可想象的事情，當這部分人群住房面積有所增加，或者將來有能力買房，對經濟的拉動是不可小睽的。“因此研究城市化必然和經濟連在一起，必然和房地產連在一起。”
篇章2 全域城市化具有劃時代的意義
“城鄉二元體制是中國城市化的一個特點，這讓中國的城市柏油馬路太硬，農民兄弟扎不下去，只能浮在上面。近兩年嘉興、廣州等地試點全域城市化是中國城市化的一大進步，應該說具有劃時代的意義，它為打破中國城鄉二元結構，讓中國的城市化朝著好的城市化的方向發展邁出了重要的一步。”
城鄉二元體制造成土地、
資金雙重浪費
20世紀50年代后期建立的城鄉二元體制，是一種城鄉有別的管理體制，在當時計劃經濟體制下，它曾經發揮了重要的歷史作用。隨著我國城市化進程的發展，它帶來的城鄉差別、福利差別、身份差別，不但讓農民無法享有城市居民享有的住房、醫療、就業、教育等社會保障，以及相應的發展機遇和利益分配便利，也讓中國的城市化和世界各國的城市化存在很大差距。顧云昌認為“這牽扯到的是個龐大的群體，并且造成土地和資金的雙重浪費”。
他向記者引用了兩組數據：中國國際城市化發展戰略委員會發布的《中國城市化率現狀調查報告》顯示，2006年中國的城市化率是32.53%（非農業人口占總人口），這與社科院發布的2006年中國城市化率42.9%（城鎮人口占總人口）相差10個百分點之多。
“這說明當前百分之十點多的人口，即一億多甚至近兩億農業人口進入城市卻沒有真正享受到城市的福利、保障，也對自己生活的城市沒有歸屬感。并且農民工兄弟在城里掙了錢卻回到農村蓋房子，農村的房子閑置，而他們在城里卻要住在地下室，或者群租，生活條件相對惡劣，造成土地的浪費和資金的浪費。”
全域城市化有利于和諧社會建設
隨著信息化、工業化、城市化進程的加快，社會生產力的不斷提高，農業人口將呈逐年下降的趨勢。二元結構的戶籍管理體制正在成為和諧社會難以共振的音符。顧云昌說，它不僅影響著城鄉的協調發展，而且在城鄉之間，形成了不平等的社會權力與國民待遇。
“比如，同一個單位有工人和農民工兩種說法，存在兩個黨支部、兩個工會，甚至福利待遇都不一樣，這是我們現在城市化表現的中國特色。也制約著社會公正公平與和諧的推進步伐。”
去年以來，嘉興、洛陽、廣州等地相繼續推進“城鄉戶藉一元化”改革，這為打破二元的戶藉制度吹響了號角。對此，顧會長給予了高度評價，他說：“嘉興等地全域城市化的做法讓中國的城市化向前邁進了一步，有利于淡化和消除二元結構，謀求農村經濟和城市經濟協同發展，縮小城鄉居民收入差距，提供均等化的公共服務。要知道，整個社會的發展是不斷城市化的過程，一個國家，一個地區，在它的經濟發展、社會發展中，城市化是其中一個很重要的標志。從城鄉隔離的城市化，到現在逐漸融合的城市化，應該說對城市未來的發展有很多好處，對整個社會的和諧也將產生積極的推動作用。”同時他也指出，僅僅把當地農村人口納入城鎮，外地打工人群如何納入當地，是個值得關注的問題。
此外，顧會長也表示，中國是一個地域遼闊，人口眾多的大國，各地發展很不平衡，在推進城市化的過程中，肯定存在著快慢程度和水平高低上的梯度差別。像北京、上海等熱點城市，短期內戶籍改革不會有太大的舉措，“因為政府的財力還沒有那么強大，不可能給這么多的人提供社會保障。另外，如果能夠提供保障，恐怕涌入北京、上海的人會更多，城市難以負擔，這實際上是一對矛盾”。
篇章3 城市化與房地產緊密相連
從20世紀80年代初著手住宅商品化研究，土地問題研究，多次參與國家房改政策的研究和制訂，顧云昌見證了我國房地產政策的發展。那么，他如何看待我國現在的房地產政策和住宅商品化之路？隨著城市化進程的推進，我國的住宅商品化還有怎樣的路要走？他為何認為我國將面臨新一場的“土地革命”？
我們還是住宅商品化的“小學生”
顧會長回憶，1998年房改前，住宅這個大宗產品一直沒有作為商品看待，房改后，住宅開始從福利制走向市場化、貨幣化，進入商品化。從研究商品開始研究住宅的商品化、市場化，甚至研究住房的私有化，顧云昌發現，中國的土地是國有的，土地不能商品化，土地的所有權不能商品化，但是土地的使用權可以商品化，這形成了土地使用權商品化、住宅商品化的中國特色的房地產市場。
他直言：“在住宅商品化的探索發展過程中，我們也有走彎路的地方，就是多多少少出現了商品化、市場化過頭的現象，不該市場化的也市場化了，比如在中低收入家庭的住房上，政府應該給予一定的支持，但現在這方面支持力度不夠，產生了一些問題。”
究其原因，顧會長認為這與我國房地產發展的短暫歷程不無關系。他說，畢竟我國真正的住宅商品化是本世紀以后才產生的，只有不到10年的歷程，相對歐美等國家幾百年的發展，我們還是“小學生”。無論是房地產業還是商品化，我們還處于發展的初級階段，并且發展速度很快，因此出現的問題很多，要探討的問題也很多，讓房地產業完全按照市場化的要求，恐怕有很大的距離。另外，當前我國的住房供應體系、金融體系、誠信體系還不夠健全，需要改善和解決。
而對于近期經濟適用房頻發尋租、棄購所引發的經濟適用房是否應該取消這一熱點，顧云昌表示，“如果取消了經濟適用房，我們的住房供應體系更不完備。作為住房供應體系中的一種辦法，經濟適用房仍然有存在的必要性，我認為，目前情況下要研究如何加強政府監管，完善管理體制，加大執法力度，規范市場秩序。不能因為出現了問題就否定它的作用。經濟適用房絕對不是權宜之計，畢竟光靠廉租房是不能夠滿足中低收入群體置業的需求的，而且容易形成貧民窟，在這方面，我們應當吸取英美等國的教訓。”
“在解決住房問題上，我們既要堅定不移地走商品化、市場化道路，提倡居者有其屋，也要加大保障性住房的供應，實現住有所居。因為房地產的發展是和國民經濟的發展、城市化的發展緊密相連。經濟要發展，GDP要增長，離不開房地產，離不開城市化，反過來，城市化當中也要解決居民的住房問題、拉動經濟增長。”
政府收益是土地制度改革的瓶頸
今年以來，全國房價上漲態勢愈演愈烈，尤其是北京、上海房價的飆升，引起各界的廣泛關注。作為房地產界的權威人士，顧云昌認為當前中國的土地制度是最大的誘因。他說，按照現在的土地制度，不僅北京、上海等城市土地供應緊張，很多城市的土地都會出現供應緊張。但這并不意味著拿不出土地蓋房子，相反，農村的宅基地和建設用地大量空閑，目前，農村的宅基地等建設用地總量遠遠超過城市已建成的建設用地總量，中國農村占有的宅基地等建設用地是城市建設用地的4到5倍。
另外，中國房地產市場目前處于一種“錢松地緊”的狀態，資金流動性過剩，土地政策卻在收緊，從2004年開始，土地供應量的增加速度和房屋銷售增加速度不對稱。這導致房屋開發量不足，供應不足，再加上2008年潛伏的剛性需求在今年釋放出來，以及通貨膨脹預期，直接推動了房價上漲。
在他看來，各地小產權房的火爆為中國住房供應體系提供了啟示，在保證18億畝耕地的前提下，讓農村閑置的宅基地和農村建設用地通過合理、合法程序進入土地供應市場，既可緩解城市土地供應緊張，又可以解決農民收入問題，還可以保障甚至增加耕地。而土地置換的過程實際上也是一個好的城市化的過程，目前，我國法律不允許土地流轉，可以說中國正面臨新一場“土地革命”。
他直言，阻礙土地制度改革的因素很多，最大的瓶頸就是政府的收益，當前，政府財政收入的30%到50%來自土地收益，如果直接讓開發公司向農民征地，政府的財政收入就會受到影響。顧會長認為這可以通過物業稅解決，但需要時間。另外，如果土地市場放開，也會產生一定的混亂。如何合理合法流轉土地，保證失地農民的利益，尤其是解決他們的社會保障，需要探討、立法予以解決。
“恐怕這一改革也會像當初土地承包制一樣需要自下而上通過試點解決。這個問題解決了，我們的城市化進程就會大大加快，而且更加健康、更加合理了。”
最后，顧會長意味深長地說，“城市化也有好的城市化和差的城市化，我們是走美國的城市化還是歐洲的城市化道路，我想應該傾向于歐洲緊湊型的城市化，而且在城市化當中要盡可能避免城鄉差距拉大。所以，城市化既有合理利用土地資源建設緊湊型城市的問題，還有社會的問題，而這些都跟房地產緊密相連。”
